Funken und persönliche Beleidigungen flogen zwischen Anthony Lamacchia, dem Makler-Eigentümer von Lamacchia Immobilienund Michael Ketchmark, der Hauptanwalt der Kläger in der Klage der Sitzer-Burnett-Kommission, während ihrer virtuellen Debatte, moderiert von GehäuseDraht Am Freitag Nachmittag.
Die einstündige Debatte begann damit, dass beide Teilnehmer ihre Beweggründe für die Teilnahme besprachen. Es entwickelte sich ein Kampf um historische Fakten, altmodische MLS-Listing-Bücher, Aussprachekorrekturen und sogar Verweise auf die kinderfreundliche Restaurantkette Chuck E. Cheese.
Lamacchia gab den Auftakt mit der Aussage, dass er aufgrund einiger Rhetorik, die Ketchmark in den Medien verwendet habe, Mitte Oktober die Entscheidung getroffen habe, öffentlich über die Klagen zu sprechen.
„Ich saß auf meiner Couch und sah, wie Michael uns auf CNBC ein Kartell nannte und sagte, dass wir Geld nehmen, das uns nicht gehört, und ich war wütend über diese Rhetorik und ich war wütend darüber, was sich daraus über Immobilienmakler ableiten lässt.“ sagte Lamacchia. „Es entmenschlicht Immobilienmakler und verwandelt uns in Geldverdienmaschinen.“
Er sagte auch, dass die Idee, dass Agenten und MLSs zusammenarbeiten, „lächerlich“ sei.
Als Antwort sagte Ketchmark, dass er Immobilienmakler nicht entmenschlichen wolle.
„Ich finde Immobilienmakler großartig“, sagte Ketchmark. „Meine Klage wurde nicht gegen einzelne Makler eingereicht; es wurde gegen die Industrie eingereicht.“
Ketchmark erzählte den Webinar-Zuschauern, dass er und seine Frau, als sie ihr erstes Haus kauften, mit ihrem Makler zusammensaßen und sich die zum Verkauf stehenden Immobilien in einem MLS-Listenbuch im Telefonbuchstil ansahen. Laut Ketchmark hieß es in dem Auflistungsbuch, das er vor laufender Kamera produzierte, dass es nur für MLS-Mitglieder bestimmt sei und dass der schuldige Agent bei Verbreitung mit einer Geldstrafe belegt würde.
„Das war ein Versuch, die Daten in den Würgegriff zu nehmen, und zwar aus einem einzigen Grund: um das Geld zu behalten“, sagte Ketchmark. „Als das Internet aufkam, hat es alles verändert, bis auf eines: Es hat die Art und Weise, wie dieses Unternehmen läuft, nicht verändert, und es sind die Konzerngiganten, die das tun.“
Ketchmark sagte den Zuschauern auch, dass er noch nie davon gehört habe Nationaler Maklerverband Bis zu diesem Rechtsstreit entschloss er sich jedoch, in den Rechtsstreit mit der Handelsgruppe einzutreten, nachdem er „erfahren hatte, was sie getan haben und wie sie das Land in 800 verschiedene MLSs zerlegt haben, die darauf ausgelegt sind, Hausbesitzer zu machen, die es vermieten wollen.“ „Ihr Haus in der MLS zu verlassen, um der anderen Seite Geld anzubieten“, eine Praxis, die Ketchmark als „falsch“ bezeichnete. Er fügte hinzu, dass die Teilnahmeregel der NAR, die diese Anforderung geschaffen hat, „zur Stabilisierung der Preise dient“.
Als nächstes antwortete Ketchmark auf Behauptungen, dass die verschiedenen Provisionsklagen eine Geldrauberei von Anwälten wie ihm seien.
„Es sind nicht die Anwälte der Kläger, die das Geld an sich reißen; Es sind die Angeklagten, die das Geld an sich reißen. Es ist die National Association of Realtors, die diese Regeln aufgestellt hat“, sagte Ketchmark. „Die Prämisse unseres Falles ist, dass die Regeln manipuliert sind, um Preise und Provisionen zu stabilisieren, sodass der Verkauf Ihres Hauses Sie mehr Geld kostet, als es ohne diese Absprache unter den Wettbewerbern der Fall gewesen wäre.“
Lamacchia, der bei Ketchmarks Kommentaren oft den Kopf schüttelte und die Augen verdrehte, begann seine Gegenargumentation damit, dass er Ketchmarks Aussprache von „Realtor“ korrigierte, die der Anwalt wiederholt als „Real-a-tor“ aussprach.
„Das ist nur eines der kleinen Details unseres Geschäfts, die Michael nicht kennt“, sagte Lamacchia.
In Bezug auf die Bußgelder im Zusammenhang mit den MLS-Listing-Büchern sagte Lamacchia, dass er im Laufe seiner Karriere nie ein gedrucktes Listing-Bücher verwendet habe, aber es sei sinnvoll, dass die Informationen geheim gehalten würden, da sie vertrauliche Verbraucherinformationen enthielten. Lamacchia betonte auch, dass man nicht behaupten könne, dass das System manipuliert sei, da die Verkäufer selbst entscheiden könnten, wie viel Entschädigung sie dem Makler des Käufers anbieten würden oder ob sie überhaupt eine kooperative Entschädigung anbieten wollten.
„Dies ist eine freie, offene, kapitalistische Gesellschaft“, sagte Lamacchia. „Hausverkäufer können tun und lassen, was sie wollen, und wenn sie keinen Makler beauftragen wollen, müssen sie das auch nicht tun. Wenn sie nur einen regulären Agenten engagieren möchten, steht es ihnen frei, dies zu tun. Wenn sie ihre Immobilie als Eintragsanzeige ins Internet stellen möchten, steht es ihnen frei, dies zu tun.“
Ketchmark antwortete, dass diese Behauptungen zwar wahr sein könnten, die Aussagen und Untersuchungen, die er und sein Team durchgeführt haben, sie jedoch nicht stützen.
„Wir haben statistisch bewiesen, dass dies geschieht“, sagte er. „Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass von 253.000 Transaktionen alle genau dort ankommen, wo sie eingetreten sind? Wenn es keine Absprache ist, was ist es dann?“
Wie schon im Sitzer-Burnett-Prozess verwies Ketchmark auf Schulungsmaterialien für Makler und Reden von CEOs wie Gary Keller von Keller Williamsin dem Kommissionen besprochen werden.
„Der Grund dafür ist, dass jeder da draußen weiß, dass die Hälfte des Geldes, das diese Agenten und Unternehmen verdienen, auf der Verkäuferseite und die andere Hälfte auf der Käuferseite kommt.“ Das ist einfach falsch“, sagte Ketchmark. „Nennen Sie eine andere Branche, in der das passiert. Das ist nicht angemessen und sollte hier auch nicht passieren.“
Der Anwalt der Kläger ging auch auf Behauptungen ein, die er während des Sitzer-Burnett-Prozesses aufgestellt hatte, dass es im Zeitalter von Zillow keinen Bedarf an einem Käufervertreter gebe.
„Ich habe nie gesagt, dass es keinen Bedarf für einen Makler gibt oder dass ein Käufer eines Hauses keinen Makler haben sollte, aber wenn er einen Makler haben möchte, kann er dafür bezahlen. Verlangen Sie nicht, dass der Verkäufer dafür bezahlt“, sagte Ketchmark.
Ketchmark sagte, er habe auch Bedenken, dass die aktuelle Provisionsstruktur es Verkäufern nicht erlaube, die Fähigkeiten des Käufervertreters bei der Festlegung ihrer Vergütung zu berücksichtigen.
„Es gibt nur einen Grund: Es liegt an dieser Regel, und sie ist falsch“, sagte er. „Wir haben im Prozess bewiesen, dass der Zweck oder die Wirkung der Regelung darin besteht, die Provisionen zu stabilisieren.“
Lamacchia antwortete, dass er nicht bereit sei, dies als Zweck der NAR-Beteiligungsregel zu akzeptieren. Anschließend erörterte der Makler-Inhaber, was seiner Meinung nach Mängel bei der Abwicklung des Prozesses waren, und stellte fest, dass die Verteidigung sich nicht auf ein Gesetz von Missouri berufen durfte, das die Praxis einer kooperativen Entschädigung zulässt (was laut Ketchmark nicht wahr sei).
Lamacchia wies auch darauf hin, dass es auf der NAR-Website nirgendwo Informationen darüber gebe, was die Agenten für ihre Provisionen verlangen sollten. Auf den Websites der American Bar Association und der American Trial Attorneys Association gebe es jedoch eine diesem Thema gewidmete Seite. Lamacchia nahm auch die Geschworenen und das Gericht in Kansas City ins Visier, wo der Prozess stattfand.
„Michael hat es geschafft, diesen Fall so auf die Beine zu stellen, dass der Verteidigung wirklich die Hände gebunden waren“, sagte Lamacchia. „Ich habe alles Mögliche erfahren, zum Beispiel, dass Michaels Schwägerin Richterin am selben Gericht ist, und dass die Ehefrauen von zwei Anwälten der Kläger auf Facebook mit der Frau des Richters befreundet sind. Daran ist überhaupt nichts Illegales, und ich unterstelle in keiner Weise, dass Michael etwas Illegales tut, aber es ist interessant.
„Wenn Sie in einen Boxkampf gehen und Ihr Gegner seine Arme nicht benutzen kann, ist es viel einfacher zu gewinnen“, fügte Lamacchia hinzu.
Wie erwartet, verärgerte dies den Anwalt.
„Sie sind jetzt das Sprachrohr der Unternehmensangeklagten, die vor Gericht kamen … und sie haben alles argumentiert, was Sie gerade gesagt haben, und sie haben verloren, und das gefällt Ihnen nicht.“ „Es ist wie ein gereiztes Kind, wenn die Regeln von den Eltern durchgesetzt werden“, antwortete Ketchmark.
Er wies auch darauf hin, dass seine Schwägerin Bundesanwältin war und jetzt Bundesrichterin ist, die in einem separaten Teil des Gerichtsgebäudes an Strafsachen arbeitet, und dass er seit 1997 in diesem Gerichtsgebäude keinen Bundesfall mehr verhandelt hat.
Lamacchia fragte Ketchmark weiter, wie die Regeln so wettbewerbswidrig sein könnten, wenn die Immobilienbranche allgemein als hart umkämpft gilt.
„Ich habe in meiner Karriere Hunderte und Aberhunderte Termine mit Verkäufern gehabt, bei denen ich darüber gesprochen habe, dass sie einen Makler haben, der mir nur X oder Y in Rechnung stellt und die Provisionen immer zurückdrängt“, sagte Lamacchia. „Was die Verbraucher betrifft, gibt es in unserem Bereich mehr Konkurrenz als wohl in jedem anderen Bereich.“
Als Beispiel sagte er, wenn er die Fenster in seinem Haus austauschen wollte, könnte er fünf örtliche Bauunternehmer anrufen und nur drei würden ihn zurückrufen. Aber wenn er sein Haus verkaufen wollte, gibt es 9.500 Immobilienmakler, die den Großraum Boston abdecken, und mindestens 9.000 wären bereit, sein Haus zum Verkauf anzubieten.
„Sie versuchen so zu tun, als hätten die Verbraucher keine Wahl, und das ist für mich völlig verrückt“, sagte Lamacchia.
Der Makler-Eigentümer fragte dann Ketchmark, wie er behaupten könne, dass er NAR nicht zerstören wolle, obwohl er es doch tat zitiert im Die New York Times Anfang dieses Monats sagte er, er wolle die Handelsgruppe „stürzen“.
„Was ich in der New York Times gesagt habe, ist, dass es sich um ein Schlag-gegen-Maulwurf-Spiel handelt, die Maschine, die sie bei Chuck E. Cheese haben, und jedes Mal, wenn NAR mit etwas verprügelt wird“, sagte Ketchmark. „Damals gab es in den 1920er-Jahren eine Karte an Immobilienmakler, auf der stand: ‚Festlegen Sie die Preise auf diesem Niveau‘, und sie wurden verprügelt. … Was ich damit sagen will, ist, dass ich die Schlagmaschine ausschalten möchte.“
Ketchmark behauptete auch, er habe nie gesagt, dass es im Immobilienbereich keinen Wettbewerb gäbe. Vielmehr sagt er, dass „die Wettbewerber sich zusammenschließen und diese Regel nutzen, um die Preise zu stabilisieren.“
Lamacchia antwortete, dass dies eine der Fehlinformationen sei, die Ketchmark verbreite.
„Michael verbreitet in den Medien enorm viele Missverständnisse“, sagte Lamacchia. „Er untergräbt ständig die Arbeit von Immobilienmaklern und untergräbt den Wert eines oder mehrerer Immobilienmakler.“
Die Teilnehmer der Debatte gingen auch darauf ein, wie sich die Abschaffung der Genossenschaftsentschädigung auf Erstkäufer von Eigenheimen und diejenigen auswirken würde, die Kredite des US-Veteranenministeriums (VA) in Anspruch nehmen.
„Unser derzeitiges Hypothekenfinanzierungssystem erlaubt es nicht, Provisionen zusätzlich zu zahlen“, sagte Lamacchia. „Erstkäufer haben kaum genug Geld, um ein Haus zu kaufen. Niemand wird in diesem Fall stärker geschädigt als Erstkäufer von Eigenheimen, die nicht über das Geld verfügen, um für solche Dinge aus eigener Tasche aufzukommen.“
Der Makler-Eigentümer wies auch darauf hin, dass die Bundesvorschriften VA-Kreditnehmern verbieten, für die Vertretung des Käufers zu zahlen.
„Es wird ihnen unmöglich sein, einen Agenten zu engagieren, der ihre treuhänderische Pflicht wahrnimmt“, sagte Lamacchia. „Wir werden in eine Situation geraten, in der Käufer aus allen Gesellschaftsschichten, insbesondere Veteranen, niemanden finden können, der ihnen bei diesen finanziellen und emotionalen Entscheidungen hilft, und ich finde das schrecklich.“
Ketchmark sagte, dass Lamacchias Behauptungen unwahr seien und dass Erstkäufer ihre Vertretung aus eigener Tasche bezahlen könnten, wenn sie Anzahlungshilfeprogramme in Anspruch nehmen würden.
„Es wird im Bundesstaat Missouri nicht ausreichend genutzt, weil Agenten und Unternehmen wie die Angeklagten in diesem Fall Käufer nicht in der Nutzung dieser Programme schulen“, sagte Ketchmark. „Was aber auch Erstkäufern helfen würde, wäre, wenn das System nicht manipuliert wäre, wo diese Provisionen so hoch sind, dass sie den Wert des Hauses in die Höhe treiben.“
Die Debatte endete damit, dass Ketchmark einen Punkt bekräftigte, den er während des Sitzer-Burnett-Prozesses vorgebracht hatte, nämlich, dass „das System geändert werden muss“.
„Ihr System, Wettbewerber zusammenzubringen, um Regeln zur Preisstabilisierung zu entwickeln und durchzusetzen, ist falsch“, sagte er. “Es ist gegen das Gesetz. In den 1890er Jahren war es gesetzeswidrig [when the Sherman Antitrust Act was created] und es ist heute gegen das Gesetz. Solange das so weitergeht, können Sie Anwälte angreifen, so viel Sie wollen, aber Tatsache ist, dass Gesetz Gesetz ist und Ihre Branche sich nicht daran hält.“