Viele Immobilienmanager und Analysten glauben, dass die Justizministeriumjetzt mit grünem Licht, um die Untersuchung wieder aufzunehmen Nationaler Maklerverband, wird die Vergleichsvereinbarung für Zivilkommissionsklagen aufrütteln. Doch Rechtsexperten sind sich nicht so sicher.
Das nun entfesselte Justizministerium könnte eine Stellungnahme zum Interesse an der Klage der Sitzer/Burnett-Kommission abgeben und Bedenken hinsichtlich der Bedingungen der Vergleichsvereinbarung der NAR äußern. Obwohl dies den Prozess der Genehmigung des Vergleichs verlangsamen würde, muss es die von NAR und den Anwälten der Kläger geleistete Arbeit nicht unbedingt völlig zunichte machen.
„Sie könnten sicherlich in die Vergleichsverhandlungen eingreifen, aber sie sind keine Partei – sie sind nur eine Interessenpartei“, sagte Paul Rogers, ein auf Kartellrecht spezialisierter Rechtsprofessor an der Dedman School of Law der Southern Methodist University. „Es wäre immer noch Sache des Gerichts, zu entscheiden, ob der Vergleich genehmigt wird oder nicht. Das DOJ kann seine Meinung äußern, aber diese Meinung ist für das Gericht nicht bindend, aber sie könnte einflussreich sein, man weiß es einfach nie.“
Dieser Einfluss ist der Grund, warum Analysten der Investmentbank Keefe, Bruyette & Woods (KBW) sind davon überzeugt, dass das Drama rund um die Vergleichsvereinbarung der NAR-Provisionsklage noch lange nicht vorbei ist.
In einem am Sonntag veröffentlichten Bericht stellten die KBW-Analysten fest, dass sie davon ausgehen, dass das DOJ, das seinen Wunsch nach einem Ende der kooperativen Entschädigung bereits öffentlich bekannt gegeben hat, Einwände gegen die durch die Bedingungen des NAR-Vergleichs ermöglichte Problemumgehung für Entschädigungen außerhalb des MLS erheben wird Vereinbarung.
Gemäß den Bedingungen der Vereinbarung, die Mitte Juli in Kraft treten soll, wäre es Immobilienmaklern und Maklern nicht mehr gestattet, auf dem MLS Angebote für kooperative Vergütungen zu machen. Sie können diese Angebote jedoch anderswo machen, unter anderem auf Websites persönlicher Makler .
„Obwohl hinter den Kulissen einige Debatten darüber geführt wurden, ob das DOJ der NAR-Vereinbarung bereits zugestimmt hat, glauben wir nicht, dass die Agentur ihre Zustimmung gegeben hat und dass NAR bei der Einigung ein Risiko eingegangen ist, in der Hoffnung, dass das DOJ Es sei nicht gestattet, einzugreifen“, schrieb die KBW in ihrer Mitteilung.
Die Analysten gehen davon aus, dass das DOJ dies tun wird in den kommenden Wochen eine Interessenbekundung in der Sitzer/Burnett-Klage einreichen.
Chuck Cain, Senior Vice President der nationalen Agenturabteilung bei FNF-Unternehmensfamilie und Immobilienanwalt, stimmt mit den KBW-Analysten darin überein, dass das DOJ Einfluss auf die Gerichtsentscheidungen im Zusammenhang mit der Vergleichsvereinbarung von NAR haben könnte. Er ist jedoch der Ansicht, dass das DOJ möglicherweise nicht einmal eine Interessenerklärung einreichen muss, um die Entscheidung des Richters zu beeinflussen.
„Es verändert gewissermaßen die Perspektive der richterlichen Entscheidung über die in dem Fall erzielten Vergleichsvereinbarungen“, sagte Cain. „Vor der Entscheidung des Berufungsgerichts hat er vielleicht einfach alles akzeptiert, aber jetzt, wo das DOJ im Spiel ist, könnte er beschließen, die Genehmigung zu verschieben, um abzuwarten, was mit dem DOJ passiert.“
Sollte sich das DOJ dazu entschließen, eine Interessenerklärung einzureichen, geht Cain davon aus, dass dies nicht darin bestehen wird, Einwände gegen die Bedingungen des NAR-Vergleichs zu erheben.
„Das Einzige, wogegen es meiner Meinung nach Einwände erheben könnte, ist die Höhe des zivilrechtlichen Rechtsbehelfs“, sagte Cain. „Vielleicht möchten sie, dass der tatsächliche Betrag höher ist [than the currently proposed $418 million] Eine Nachricht senden.”
Frances Riley, Immobilienanwältin bei Saul Ewing LLP, glaubt, dass das DOJ mit NAR noch lange nicht fertig ist. Aber er rechnet nicht damit, dass sich das DOJ in den gerichtlichen Genehmigungsprozess für die Vergleichsvereinbarung der NAR-Provisionsklage einmischen wird, auch nicht, um mehr Geld zu verlangen.
„Das Justizministerium benötigt diese Plattform nicht mehr, um die Entkopplung der Verkäufer- und Käuferagentenprovisionen voranzutreiben, sodass keine Ressourcen für den Veranstaltungsort aufgewendet werden müssen. Das DOJ möchte unbedingt, dass die NAR eine Regel erlässt, die es verbietet beliebig Kopplung der Provision, die ein Verkäufer an seinen Listing-Makler zahlt, und jeglicher Provision, die der Makler eines Käufers für die Vermittlung des Käufers verlangen könnte“, sagte Riley. „Die Beilegung der Sammelklagen durch NAR hat dieses Ziel nicht erreicht, daher wird es weitere Untersuchungen von NAR durch das DOJ und wahrscheinlich einen Rechtsstreit geben.“
Da in einer Zivilklage gegen NAR bereits ein Geschworenenurteil gefällt wurde, besteht nicht nur das Potenzial für weitere Zivilverfahren, sondern auch einige Branchenexperten sind der Ansicht, dass das DOJ möglicherweise Strafanzeige gegen NAR-Führungskräfte erhebt. Während Sherman Antitrust Act Im Mittelpunkt der Zivilklagen, die NAR derzeit führt, handelt es sich bei dem Gesetz eigentlich um ein Strafgesetz.
„Das DOJ hatte immer die Möglichkeit, NAR, eine Reihe von NAR-Führungskräften, Leute, die dem Führungsteam von NAR angehörten, lokale Immobilienmaklerverbände und MLSs, ihre Führungskräfte und Direktoren und möglicherweise sogar einige Makler- und Franchiseunternehmen und ihre Führungskräfte anzuklagen“, Rob Hahn , ein Branchenanalyst, schrieb in seiner Ausgabe vom 8. April Berüchtigter ROB E-Mail-Newsletter. „Das DOJstetshatte diese Karte im Ärmel.“
Cain erkannte auch die Möglichkeit an, dass das DOJ Strafanzeige erhebt, glaubt jedoch nicht, dass dies ein wahrscheinlicher Weg für das Ministerium ist.
„Es liegt sicherlich in ihrer Zuständigkeit, ob sie sich für ein solches Vorgehen entscheiden, aber diese Beweislast ist weitaus höher als bei einer Zivilklage“, sagte Cain. „Aber letztendlich wird es davon abhängen, was sie vor sich haben, ob sie sich entscheiden, zivil- oder strafrechtlich vorzugehen.“
Während der nächste Schritt des DOJ derzeit noch unbekannt ist, ist klar, dass die Entscheidung des Berufungsgerichts in der gesamten Immobilienbranche für große Unsicherheit gesorgt hat.
„Es gab bereits eine Wolke des Unbekannten und es wurde nur noch wolkiger“, sagte Cain.