Der DataDigest der letzten Woche bot den Lesern eine Vielzahl von Wohnimmobilienprognosen von Branchenexperten aus Banken, Handelsverbänden und anderen Branchen. Der Schwerpunkt lag darauf, dass Immobilienfachleute aufgrund der sinkenden Hypothekenzinsen im kommenden Jahr mit einem leicht besseren Umsatzjahr rechnen sollten.
Einen Tag nach der Veröffentlichung Federal Reserve Beamte machten mehrere davon ihre eigenen Prognosen – Am wichtigsten ist, dass der „angemessene politische Weg“ für den Leitzins im nächsten Jahr darin besteht, ihn um 0,75 Prozentpunkte zu senken, was drei Senkungen um 0,25 Prozentpunkte impliziert.
Diese Wirtschaftsprognosen der 19 Mitglieder der Federal Open Markets Committee zeigen sowohl einen engeren Meinungskonsens als auch einen niedrigeren Leitzins als die Prognosen des FOMC vom September.
Nach der Fed-Sitzung am vergangenen Donnerstag sanken die Hypothekenzinsen. Dann fielen sie. Und dann ließen sie noch mehr fallen.
Tatsächlich sanken sie so stark, dass sie am 15. Dezember 6,69 % erreichten und damit nur 0,07 Prozentpunkte über dem Durchschnitt von vier Prognosen für das Jahr lagen drittes Quartal 2024 und rund 0,6 Prozentpunkte unter der durchschnittlichen Prognose für das erste Quartal des neuen Jahres.
Dieser Rückgang – 0,3 Prozentpunkte vom 11. bis 15. Dezember – ist für Prognostiker keineswegs trivial. Neben der Vorhersage der Hypothekenzinsen stützten sie ihre Prognosen für Hausverkäufe und Baubeginne weitgehend auf Hypothekenzinsen, wie mehrere Experten festgestellt haben:
„Die Geschichte in diesem Jahr und die Geschichte im nächsten Jahr hängen von zwei Variablen ab: Hypothekenzinsen und Lagerbestand.“
Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors
Hohe Hypothekenzinsen dämpfen nicht nur die Nachfrage von Eigenheimkäufern, sondern auch die Bereitschaft der Eigenheimverkäufer, ihre Eigenheime auf den Markt zu bringen:
„Hohe Hypothekenzinsen sind der Hauptgrund für die geringen Umsätze. Höhere Zinssätze verteuern den Kauf eines Eigenheims und erschweren die Aufnahme einer Hypothek. Der starke Anstieg des Hypothekenzinses von seinem niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2021 auf ein 23-Jahres-Hoch hat dazu geführt, dass die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer an ihre bestehenden Hypotheken gebunden ist.“
Cristian Deritis, Moody’s Analytics
Sind die Prognosen für das nächste Jahr angesichts der Tatsache, dass die Hypothekenzinsen für die Ergebnisse im nächsten Jahr so wichtig sind und die Hypothekenzinsen jetzt weit über den Prognosen liegen, bereits aus den Fugen geraten?
Was die Fed gesagt hat
Die Federal Reserve kündigte keine Zinssenkungen an und legte auch keinen Zeitplan für künftige Zinssenkungen vor.
Stattdessen beließ die Fed den Leitzins zum vierten Mal in Folge bei 5,25-5,5 %. Außerdem stellte es den Ausschussmitgliedern Informationen zur Verfügung. Prognosen der angemessenen Rate im Jahr 2024, die auf ihren Prognosen zur Inflation, zum BIP-Wachstum und anderen Wirtschaftsindikatoren basierte.
Der Median dieser Zinsprognosen – 4,63 % – bedeutet drei Senkungen im nächsten Jahr, da er 0,75 Prozentpunkte unter dem aktuellen Zinssatz liegt. Aber Fed-Chef Jerome Powell betonte, dass „diese Prognosen keine Entscheidung oder ein Plan des Ausschusses sind“.
Powell wies weiter darauf hin, dass das FOMC zwar davon ausgeht, dass „wir bei den Zinserhöhungen wahrscheinlich den Höchstwert für diesen Zyklus erreichen oder nahe daran liegen“, die Möglichkeit einer weiteren Zinserhöhung jedoch nicht vom Tisch ist, wenn sich die Inflation nicht weiter abschwächt.
„Niemand verkündet den Sieg“, sagte er. „Das wäre verfrüht, und wir können diesen Fortschritt nicht garantieren.“
Der Markt scheint sich jedoch nicht auf Powells warnende Kommentare zu konzentrieren, sondern auf seine Aussage, dass das FOMC in seiner Sitzung letzte Woche begonnen habe, über Zinssenkungen zu diskutieren, was in mehreren Marktsektoren eine Welle des Optimismus auslöste.
Doch während Powell sagte: „Wir stehen sozusagen erst am Anfang dieser Diskussion“, sagte der Präsident der New Yorker Fed, John Williams auf CNBC zwei Tage nach Powells Kommentar: „Wir reden im Moment nicht wirklich über Zinssenkungen.“
Kürzungen waren zu erwarten
Die Prognostiker ließen sich sicherlich nicht von der Möglichkeit einer Zinssenkung der Fed im nächsten Jahr überraschen. Ihre Prognosen basieren vielmehr auf der Annahme, dass die Zinsen sinken werden.
Der Nationaler MaklerverbandBeispielsweise gaben sie ihre vierteljährlichen Prognosen für 2024 am 30. Oktober ab, lange vor der Fed-Sitzung letzte Woche, und prognostizierten drei Senkungen des Leitzinses der Fed im Jahr 2024 – wobei der Leitzins bis zum Jahresende 4,4 % erreichen würde.
In NARs Ausblick-Gipfel Am Tag vor der Veröffentlichung der Prognosen durch das FOMC prognostizierte die NAR für das nächste Jahr vier Kürzungen.
Die mittlere Prognose der Fed von 4,6 % für 2024 bedeutet also sowohl weniger Kürzungen als auch einen höheren Leitzins, als die NAR prognostizierte, als sie Hypothekenzinsen von 7,5–6,9 % in der ersten Jahreshälfte und einen durchschnittlichen Hypothekenzinssatz von 7,5–6,9 % für das Gesamtjahr prognostizierte 6,3 %.
Ähnlich, Wells Fargo In seiner Prognose vom 9. November heißt es: „Wir gehen davon aus, dass das FOMC seinen Zielbereich für den Leitzins um 225 Basispunkte senken wird.“ [2.25 percentage points] bis Anfang 2025, was mehr ist, als sowohl die politischen Entscheidungsträger der Fed als auch die Marktteilnehmer derzeit prognostizieren.“ Wells Fargo prognostizierte für die erste Hälfte des nächsten Jahres Hypothekenzinsen von 7,2 bis 6,7 %.
Mit anderen Worten: Die Prognostiker erwarteten Zinssenkungen aggressiver als die Fed bisher für 2024 prognostiziert hat, als sie Hypothekenzinsen von 6,6-7,6 % im ersten Halbjahr 2024 vorhersagte.
Entwicklung der Hypothekenzinsen
Für diejenigen, die regelmäßig auf die Hypothekenzinsen achten, kommt der Rückgang in diesem Winter vielleicht bekannt vor. Seit dem 26. Oktober ist der wöchentliche Durchschnittszins für eine 30-jährige Hypothek von etwa 7,8 % auf knapp 7 % gesunken.
Der Rückgang erinnert an einen ähnlichen Zeitraum vor einem Jahr, als der wöchentliche Durchschnittssatz von Anfang November bis Anfang Februar von etwa 7,1 % auf 6,1 % fiel.
Der Rückgang der Zinssätze im vergangenen Jahr war zum Teil auf den Marktkonsens zurückzuführen, dass eine Rezession unmittelbar bevorstehe, was wiederum zu Zinssenkungen zur Ankurbelung der Wirtschaft führen könnte. Als sich die Rezession als ausbleibend erwies, stürzten die Hypothekenzinsen ab.
Der aktuelle Marktkonsens scheint optimistische Aussichten auf eine „sanfte Landung“ widerzuspiegeln, eine inflationsdämpfende Konjunkturabschwächung, die nicht zu einer Rezession mit Arbeitsplatzverlusten führt. Niedrigere Hypothekenzinsen sind nur ein Signal für diesen Optimismus; Die Aktienkurse für Technologie-, Banken-, Immobilien- und andere Unternehmen, die in Ungnade gefallen waren, als mit steigenden Zinssätzen gerechnet wurde, sind nun sprunghaft angestiegen.
Wird die beliebteste Markttheorie dieses Jahres besser abschneiden als die des letzten Jahres? Der leitende Marktkolumnist des Wall Street Journal, James Mackintosh, zum Beispiel: ist skeptisch.
„Was mich überrascht, ist, dass es bei den Anlegern anscheinend so wenig Bedenken gibt, dass eine langsam wachsende Wirtschaft noch schlimmer wird oder dass sich die Inflation als hartnäckiger erweist als erwartet“, schrieb er.
Wo stehen also die Prognosen?
Wohnungsbauexperten können davon ausgehen, dass Prognostiker im Allgemeinen davon ausgehen, dass das Jahr 2023 den Tiefpunkt dieses Konjunkturzyklus markiert hat, und erwarten, dass es im Jahr 2024 besser wird – wenn auch etwas besser. Die meisten Prognostiker erwarten keine signifikante Verbesserung der Hausverkäufe, bis die Hypothekenzinsen auf 6 % oder weniger fallen.
Obwohl die Hypothekenzinsen derzeit weit über den Prognosen der Prognostiker liegen, liegen sie nicht annähernd bei 6 %, und nur die Zeit wird zeigen, ob sie auf ihrem aktuellen Weg bleiben oder zu den jüngsten Höchstständen zurückkehren und eher im Einklang mit den Erwartungen der Prognostiker sinken.
Prognosen können für Unternehmen bei der Planung für das kommende Jahr nützlich sein, aber nur die Zeit wird zeigen, was 2024 bringen wird.