Carlos Avila Gonzalez/San Francisco Chronicle über Getty Images und NurPhoto/Getty Images
- Während Remote-Arbeit die Büros leert, erkunden Vermieter kreative Optionen für die Räumlichkeiten.
- Als mögliche Alternativen wurden Hotels, Produktionsstätten und Filmstudios ins Gespräch gebracht.
- Dennoch gibt es finanzielle und physische Hürden bei der Umgestaltung von Büros in gemischt genutzte Räume.
Während Remote-Arbeit viele Büros in Geisterstädte verwandelt, suchen kreative Vermieter nach Alternativen, die über den häufig angepriesenen Ansatz, sie in Wohngebäude zu verwandeln, hinausgehen.
Die Arbeit von zu Hause aus hat sich als bleibendes Erbe der COVID-19-Pandemie erwiesen und hat die Büroleerstandsquote in den gesamten USA auf Rekordhöhen katapultiert. Die Realität, mit der Bürobesitzer konfrontiert sind, veranlasst viele von ihnen, über die Umwandlung von Büro- in Wohnräume nachzudenken, ein Schritt, den auch die Biden-Regierung als eine Möglichkeit zur Linderung der Wohnungsnot befürwortet.
Eine solche Sanierung von Büroflächen ist jedoch nicht einfach. Goldman Sachs sagte kürzlich in einer Mitteilung, dass die damit verbundene Finanzierung und die physischen Einschränkungen vieler Immobilien eine Umwandlung in Wohnimmobilien nicht durchführbar machen.
Angesichts der Hürden sagen Immobilienexperten, dass einige Vermieter beginnen, über den Tellerrand zu schauen und alles von Hotels über moderne Produktionsanlagen bis hin zu Filmstudios als mögliche Nutzungsmöglichkeiten für ausgehöhlte Arbeitsbereiche in Betracht zu ziehen.
Mike Watts, CBRE-Präsident für Investorenleasing in Amerika, sagte in einem Interview mit Business Insider am Freitag, dass Hotels nach Wohngebäuden die beliebteste Option seien.
„Man sieht derzeit einige Bürogebäude, bei denen im Laufe der letzten 20 Jahre ein Teil ihres Gebäudes, wie zum Beispiel das Flachhaus, in ein Hotel umgewandelt wurde“, sagte er.
Laut Watts lassen sich Hotels leichter umbauen als Wohnprojekte, insbesondere mit einer quadratischen Bodenplatte, die eine einheitlichere Innenaufteilung und Designmerkmale ermöglicht.
In Vorstadtgebieten hat Watts hochentwickelte Produktionsflächen – darunter Branchen, die sich auf Dinge wie künstliche Intelligenz, Roboter und 3D-Druck konzentrieren – als Ziel für Bürovermieter auf der Suche nach alternativen Nutzungsmöglichkeiten beobachtet. Der Wandel hat in Märkten wie Austin an Dynamik gewonnen, wo Eigentümer ihre Bürogebäude für die Leichtfertigung aufgegeben und möglicherweise eine Laborkomponente in die Räumlichkeiten eingebaut haben.
Alte ländliche Bürogebäude mit drei oder vier Stockwerken, großen Bodenplatten, viel Strom und ausreichend Parkplätzen seien ideal für diese Art der Umwandlung, sagte Watts.
„Es ist keine Welle [yet] Aber Sie sehen es und haben es vor zwei Jahren nicht gesehen.
In selteneren Fällen nutzen Bürobesitzer in Orten wie Los Angeles ihre Privatgebäude als Drehorte für die Postproduktion.
Steven Paynter, Direktor des Architekturbüros Gensler, sagte gegenüber Business Insider, dass einige seiner Kunden neben Wohnraum auch Büros in Filmstudio-ähnliche Drehräume umwandeln, angetrieben durch die boomende Nachfrage nach Videoinhalten in den USA.
Auch Arztpraxen seien für Vermieter eine Option, sagte Paynter.
„Im Moment geht es darum, herauszufinden, was die Leute wollen“, fügte er hinzu. „Der Markt verändert sich ständig, es wird immer etwas benötigt.“
Fallstricke bei der Konvertierung
Immobilienexperten warnten, dass es immer noch Stolpersteine bei der Umwandlung in gemischt genutzte Immobilien gebe, obwohl die Hürden andere seien als bei der Umwandlung eines Büros in ein Wohngebäude.
Aus der Sicht des physischen Raums ist die Umwandlung eines Büros in etwas anderes ein arbeits- und kapitalintensiver Prozess.
„Wenn man beispielsweise ein Bürogebäude in ein Lagergebäude umwandelt, steigt die Brandgefahr“, sagte Paynter. „Die Code-Anforderungen werden also höher, die strukturellen Anforderungen werden höher, weil die Leute jede Menge Zeug hineinpacken.“
„Es ist sehr, sehr teuer, weil man oft die Infrastruktur im Gebäude hinzufügen oder umbauen muss, also die Sanitär-, Elektro- und Rohrleitungen usw.“, sagte Watts.
Sowohl Watts als auch Paynter betonten, dass Wohnumwandlungen aufgrund der aktuellen Immobilienbewertungen immer noch die profitabelste Wahl für Eigentümer seien, andere Experten sagten jedoch, dass Lagerhäuser möglicherweise der beste Indikator für große Büroflächen seien.
„Angesichts des scheinbar endlosen Bedarfs an Lagerhäusern in unmittelbarer Nähe großer Bevölkerungsgruppen können Bürogebäude mit geringer Dichte und oberirdischen Parkflächen eine praktikable Option für Lagerhäuser sein“, sagte Todd Henderson, Co-Global Head of Real Estate bei der DWS Group, gegenüber Business Insider Am Freitag betonte er jedoch, dass die Bebauungsherausforderungen eine Hürde für diese Art der Umstellung darstellen.