Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) schlug einige wichtige Änderungen an den Anforderungen für Verkäufer von Einfamilienhäusern vor, die mit den Unternehmen Geschäfte machen.
Durch die Änderungen würden die materiellen Vermögensanforderungen höher angesetzt Ginnie Mae Dienstleister als für Fannie Mae und Freddy Mac Dienstleister. Für alle Nicht-Einlagen würde die Mindestkapitalquote von 6 % auf 9 % steigen. Die vorgeschlagenen Änderungen würden für aktuelle und neue Dienstleister ab Dezember 2022 in Kraft treten.
Die FHFA würde auch die Gebühr für notleidende Kredite beseitigen, die von Branchenvertretern als prozyklisch beschwert worden war, schrieb die Agentur. Die Gebühr beträgt derzeit 200 Basispunkte, nachdem der Anteil der notleidenden Kredite eines Dienstleisters 6 % überschritten hat.
Aber die der FHFA vorgeschlagene Anforderungen enthalten einige Kompromisse. Die Agentur würde außerdem eine Gebühr von 200 Basispunkten auf die Hedging-Position für alle Dienstleister erheben. Die Gebühr würde dem Risiko „erheblicher Preisspitzen“ entgegenwirken, die Nachschussforderungen auslösen könnten, die die FHFA nach eigenen Angaben im März 2020 beobachtet hatte.
Dienstleister mit Krediten, die von Ginnie Mae besichert sind, die Kredite garantiert, die von der gewährt wurden Bundesverwaltung für Wohnungswesender Landwirtschaftsdeparment der Vereinigten Staaten von Amerika und das Abteilung für Veteranenangelegenheiten müssen 35 Basispunkte zu ihrem materiellen Nettowert hinzufügen. Für Dienstleister mit staatlich geförderten Unternehmensdarlehen bleibt die Anforderung an das materielle Nettovermögen bei 25 Basispunkten.
Die vorgeschlagene Unterscheidung zwischen Ginnie-Mae-Dienstleistern und GSE-Dienstleistern könnte für einige Dienstleister von Bedeutung sein, insbesondere für Nicht-Deposit-Dienstleister, die sich auf den Ginnie-Mae-Markt konzentrieren.
„Wenn sie auf diesen Ebenen nicht angemessen reservierten, könnte dies ein Schock sein“, sagte Dave Stevens, CEO von Bergsee Beratung.
Für beide Kategorien von Dienstleistern werden latente Steueransprüche nicht mehr auf das materielle Nettovermögen angerechnet.
Die unterschiedlichen Anforderungen für Ginnie Mae versus Fannie Mae und Freddy Mac Servicer ergibt sich aus den unterschiedlichen Risikoprofilen ihrer Portfolios sowie den Bedingungen der Garantien, die sie Anlegern bieten.
Zahlungsausfälle sind für Servicer von Ginnie Mae teurer. Wenn ein Kreditnehmer von Ginnie Mae in Verzug gerät, muss ein Dienstleister dennoch die vollen Tilgungs- und Zinszahlungen leisten, bis das Darlehen wieder erfüllt oder aus dem Pool genommen wird, während GSE-Dienstleister in der Regel verpflichtet sind, nur das zu überweisen, was der Kreditnehmer bezahlt hat.
Das FHFA unterscheidet in den vorgeschlagenen Liquiditätsanforderungen zwischen diesen verschiedenen Überweisungsarten. Die niedrigste Mindestliquiditätsanforderung – für jene Dienstleister, die nur verpflichtet sind, Zinsen und Kapital zu zahlen, die der Kreditnehmer zahlt – würde auf 3,5 Basispunkte festgelegt.
Für Dienstleister, die entweder geplante oder tatsächliche Tilgungs- und Zinszahlungen leisten müssen, würde ihre Mindestliquiditätsanforderung sieben Basispunkte betragen. Servicer von Ginnie Mae hätten eine noch höhere Mindestliquiditätsanforderung von 10 Basispunkten.
„Die vorgeschlagene Liquiditätsanforderung ist so kalibriert, dass sie vor einem höheren Grad an Zahlungsverzug schützt, erfordert also mehr Vorab-Basisliquidität und beseitigt im Gegenzug die inkrementelle NPL-Gebühr, die als prozyklisch kritisiert wurde“, schrieb die FHFA.
Die Branche wägt noch ab, welche Auswirkungen die Auflagen haben würden. Viele Interessengruppen sehen den Vorschlag jedoch als Zeichen dafür, dass die FHFA für Rückmeldungen aus der Industrie empfänglich ist. Bob Broeksmit, Präsident der Verband der Hypothekenbankensagte, er sei erfreut, dass die FHFA die Kommentare der Industrie bei der Ausarbeitung des Vorschlags berücksichtigt habe.
„Angesichts der entscheidenden Rolle, die unabhängige Hypothekenbanken (IMBs) bei der Erfüllung der Bedürfnisse von LMI- und Minderheitskreditnehmern spielen, ist dies ein äußerst wichtiger Rahmen, um das Richtige zu tun“, fügte Broeksmit hinzu.
Die FHFA scheint auch auf Anfragen aus einigen Ecken der Branche reagiert zu haben, einschließlich der Handelsgruppe für kleine und mittlere Kreditgeber, Community Home Lenders Associationdass die Richtlinien für kleine und große Kreditgeber angepasst werden müssen.
„CHLA weiß zu schätzen, dass die Anforderungen beginnen würden, bedeutende finanzielle Unterschiede zwischen großen und kleinen Dienstleistern zu schaffen – etwas, das CHLA seit langem befürwortet – wie unterschiedliche Finanzkennzahlen für tatsächliche und geplante Wartung und erhöhte Anforderungen für große Dienstleister“, sagte Scott Olson, Executive Director von CHLA.
Große Nicht-Einlagen, die das FHFA als solche mit einem Gesamtbetrag von 50 Milliarden US-Dollar oder mehr definiert, die nicht gezahlte Kapitalsalden von Einfamilien bedienen, müssen jetzt einen Liquiditätspuffer einrichten, auf den sie in Stresszeiten zurückgreifen können. Der Liquiditätspuffer würde zwei Basispunkte für durch Unternehmen besicherte Kredite und fünf Basispunkte für durch Ginnie Mae garantierte Kredite betragen.
Die Regulierungsbehörde und der Restaurator wiesen darauf hin, dass die Eignungsvoraussetzungen technisch gesehen keine regulatorischen Anforderungen sind. Aber sie sind die Verkehrsregeln, wenn ein Verkäufer oder Dienstleister mit einem der GSEs Geschäfte machen möchte.
„Die Eignungsvoraussetzungen sind keine regulatorischen Anforderungen, und ein Verkäufer/Dienstleister, der keine Geschäfte mit den Unternehmen tätigen möchte, muss sie nicht erfüllen“, schrieb die FHFA.
Der Post-FHFA-Vorschlag für Verkäufer-Servicer-Anforderungen ist gemischt, erschien zuerst auf HousingWire.