Hausbesitzer in New York, die knietief in Zwangsvollstreckungsverfahren stecken, könnten bald eine Pause bekommen, da ein Gesetz, das auf den Schreibtisch von Gouverneurin Kathy Hochul gelangt, eine Reihe von Zwangsvollstreckungsfällen, die bei Staats- und Berufungsgerichten anhängig sind, beenden könnte.
Wenn Hochul den Gesetzentwurf unverändert unterzeichnet, wird die Verjährungsfrist für einen Kreditgeber zur Einleitung einer Zwangsvollstreckung auf sechs Jahre zurückgesetzt, wie dies vor der Entscheidung des Berufungsgerichts im Jahr 2021 der Fall warFreedom Mortgage Corporation gegen Engel.
Der Gesetzentwurf, der als „Foreclosure Abuse Prevention Act“ bezeichnet wird, gesegelt letzte Woche mit 52 zu 10 Stimmen durch den New Yorker Senat. Im März verabschiedete die Versammlungsversion des Gesetzentwurfs 107-40.
Mit der Angelegenheit vertraute Personen sagen jedoch, dass es möglicherweise Überarbeitungen des Gesetzentwurfs geben wird, teilweise weil Interessengruppen der Hypothekenbranche ihre Bemühungen verstärkt haben, sich gegen die Gesetzgebung einzusetzen.
Das Gesetz soll bis Anfang Juni unterzeichnet werden, aber der Prozess könnte sich bis Ende des Jahres hinziehen.
Der Engel-Fall stellte fest, dass ein in New York tätiger Kreditgeber sechs Jahre Zeit hat, um eine Zwangsvollstreckungsklage einzuleiten, aber wenn die Klage aus irgendeinem Grund abgewiesen wird, kann ein Kreditgeber ein Darlehen verzögern und dann zu einem späteren Zeitpunkt erneut eine Zwangsvollstreckungsklage einleiten.
Die Rechnung – gesponsert von Senator James Sanders – behauptet, der Engel-Fall habe Kreditgebern und Dienstleistern die „Fähigkeit gegeben, die Verjährungsfrist nach Belieben einseitig zu manipulieren, zu verhaften, zu stoppen und neu zu starten“. Sanders reagierte nicht sofort auf Anfragen nach Kommentaren.
Der Gesetzentwurf behauptet, dass Kreditgeber und Dienstleister infolge der Engel-Entscheidung Gerichte „bombardiert“ hätten, um Zwangsvollstreckungsfälle wieder aufzunehmen, die zuvor durch die Verjährungsfrist ausgeschlossen waren.
Jacob Inwald, Direktor für Zwangsvollstreckungsprävention bei Juristische Dienstleistungen NYCsagte, obwohl es erst seit etwa einem Jahr in Kraft ist, hat Engel den Kreditgebern effektiv erlaubt, „alte Fälle von den Toten zurückzubringen“.
Beispiele für solche Fälle, sagte er, seien jene Banken, die erstmals 2007 und 2008 gegründet wurden, aber am Ende aufhörten, „weil sie die New Yorker Portfoliogesetze nicht einhalten konnten oder ihre Zwangsvollstreckungsfälle nicht nachweisen konnten, in denen sie andere schwerwiegende Mängel aufwiesen. ” Die Entscheidung in Engel ermöglichte es den Banken, diese Fälle wieder zum Leben zu erwecken.
Für Kreditnehmer, deren Zwangsvollstreckungsverfahren wieder aufgenommen wurden, ist dies besonders „ungeheuerlich, weil mit jedem Monat Zinsen, Verzugsgebühren und Anwaltskosten zu ihrer Verschuldung hinzukommen“, sagte Inwald.
Sollte Hochul die aktuelle Iteration des Gesetzentwurfs unterzeichnen, würden Fälle, die aufgrund von Engel eröffnet wurden – und für die die Verjährungsfrist ansonsten abgelaufen ist – nach dem neuen Gesetz abgewiesen werden.
Brian McGrath, Partner bei Hinshaw & Culbertsoneine Anwaltskanzlei, die Finanzinstitute vertritt, sagte, obwohl einige Fälle wieder aufgenommen wurden, habe er keinen massiven Zustrom gesehen.
„Es gibt eine Reihe von Krediten und Akten, bei denen die Engel-Entscheidung Klarheit brachte und es den Parteien ermöglichte, die rechtlichen Argumente neu zu fokussieren und diesen Rechtsstreit in seiner Sache zu einem Abschluss zu bringen“, sagte McGrath. „Ich habe keine Daten gesehen, die darauf hindeuten, dass die Gerichte mit alten Akten bombardiert wurden, die von den Toten auferstanden sind.“
McGrath sagte, dass einige Kreditgeber, Dienstleister und Investoren auf dem Sekundärmarkt damit gedroht haben, den Betrieb in New York einzustellen, wenn die Gesetzgebung unverändert verabschiedet wird.
„Investoren, die Kreditpools kaufen – das wird der erste Dominostein sein, den wir in New York fallen sehen werden“, sagte McGrath. „Die Folge davon ist, dass es für Kreditgeber riskanter wird, Kredite in New York zu vergeben, weil dieser Sekundärmarkt, auf dem sie diese Kredite dann abstoßen und die Risiken für diese Kredite abwälzen können, zu schrumpfen beginnt.“
Das Engel-Urteil änderte nicht unbedingt das Gesetz, es verdeutlichte laut McGrath „die vertraglichen Rechte, ein Darlehen aufzunehmen und es zu beschleunigen und dann ein beschleunigtes Darlehen aufzunehmen und es wieder aufzunehmen“, so McGrath.
„Die Entscheidung hat lediglich klargestellt, wie dies fair und einheitlich im ganzen Staat geschehen soll“, sagte McGrath. „Dieses Gesetz würde also einem Kreditnehmer und der Bank möglicherweise die Möglichkeit nehmen, gemeinsam zu vereinbaren, dass eine Zwangsvollstreckung beendet und die Verjährungsfrist zurückgesetzt wird, indem ein Darlehen in den Ratenzahlungsstatus versetzt wird.“
Wenn der Gouverneur das Gesetz so unterzeichnet, wie es ist, warnte McGrath, könnte dies die Zeichnungskriterien für Kreditnehmer sowie die Anzahl der Optionen, die Verbraucher haben, um eine Finanzierung im Bundesstaat New York zu erhalten, beeinflussen.
Der Beitrag „Foreclosure Abuse Prevention Act“ wartet auf die Unterschrift des Gouverneurs von New York und erschien zuerst auf HousingWire.