Der Immobilienmarkt steckt fest: Die Amerikaner können sich keine Häuser leisten, Investoren kaufen keine Immobilien und Ökonomen sehen kaum Erleichterung für die Zukunft

• Geringe Lagerbestände, hohe Hypothekenzinsen und hohe Preise haben zu einem schwierigen Immobilienmarkt geführt.
• Das Eigenkapital von Eigenheimbesitzern ist gestiegen, aber Wohnungssuchenden fällt es schwer, in den Markt einzudringen.
• Die Käufe von Immobilieninvestoren gingen im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 45 % zurück.

Es ist eine schwierige Zeit, sich auf dem US-Immobilienmarkt zurechtzufinden.

Geringe Lagerbestände, hohe Hypothekenzinsen und hohe Preise haben den Immobilienmarkt in einen Zustand der Unbezahlbarkeit versetzt, der Haussuchende, aktuelle Hausbesitzer und sogar Immobilieninvestoren belastet.

Die aggressiven Zinserhöhungen der Federal Reserve in den letzten 18 Monaten haben dazu geführt, dass sich die Hypothekenzinsen auf dem höchsten Stand seit zwei Jahrzehnten bewegen, aber bisher sind die Immobilienpreise nicht so gefallen, wie es normalerweise der Fall wäre, wenn die Zinsen steigen.

Hinzu kommt eine verzerrte Angebots- und Nachfragedynamik, und Ökonomen sehen wenig Grund, mit einer Lockerung der Erschwinglichkeit zu rechnen. Aktuelle Eigenheimbesitzer zögern, umzuziehen, und riskieren, auf niedrigere Zinssätze zu verzichten, die sie sich zuvor gesichert hatten. Das hält Häuser vom Markt fern und lässt Käufern weniger Möglichkeiten.

Derzeit hat etwa ein Viertel der Hausbesitzer Hypothekenzinsen von weniger als 3 %, was fast dem höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen entspricht.

Hohe Immobilienpreise

Der Case-Shiller US National Composite Home Price Index zeigte, dass die Immobilienpreise im Juni den fünften Monat in Folge gestiegen sind, und jetzt liegt der Index nur noch 0,02 % unter dem im letzten Sommer erreichten Allzeithoch. Die saisonbereinigten Daten zeigten, dass die Preise in jeder einzelnen Stadt im 20-Städte-Index der Gruppe stiegen.

„Wie wir bereits festgestellt haben, ist die Erholung der Immobilienpreise breit angelegt“, sagte Craig J. Lazzara, Geschäftsführer von S&P DJI. „In den letzten 12 Monaten verzeichneten 10 Städte positive Renditen. Anders gesagt: Die Hälfte der Städte in unserer Stichprobe verzeichnet jetzt Rekordpreise.“

Eine aktuelle Redfin-Umfrage ergab, dass insbesondere junge Erwachsene mit Gegenwind zu kämpfen haben. 38 Prozent der Käufer unter 30 Jahren gaben in einer Umfrage an, dass sie auf die Hilfe ihrer Familie angewiesen seien, um eine Anzahlung in Form von Bargeld oder einer Erbschaft leisten zu können. Die Statistik veranlasste Redfin-Chefökonom Daryl Fairweather, die Kohorte als „Nepo-Hauskäufer“ zu bezeichnen.

Bis zu diesem Punkt sind es die Amerikaner im Kampf mit den teuersten Einsteigerhäusern aller Zeiten. Der durchschnittliche Verkaufspreis für ein typisches Einsteigerhaus erreichte im Juni ein Allzeithoch von 243.000 US-Dollar.

Steigende Preise machen es selbst denjenigen schwer, die über ein größeres Budget verfügen. Ein separater Redfin-Bericht ergab, dass Immobilieninvestoren im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahr 45 % weniger Häuser kauften.

Das übertraf den allgemeinen Rückgang der Eigenheimverkäufe um 31 % und bedeutete den größten Rückgang seit 2008, wenn man das erste Quartal dieses Jahres ausklammert.

„Angebote von Hedgefonds sind ausgetrocknet; ich habe schon lange kein Angebot mehr von einem erhalten, außer unrealistisch niedrigen Angeboten“, sagte Shay Stein, Agent von Las Vegas Redfin. „Von Mitte 2020 bis Anfang 2022, als die Zinsen zu steigen begannen, kauften Hedgefonds eine Menge Immobilien auf und wandelten sie sofort in Mietimmobilien um, wodurch lokale Käufer ausgepreist wurden. Jetzt ist ein großer Teil unserer Häuser im Besitz von Investoren, aber sie“ Sie werden ihre Portfolios nicht erweitern.

Keine Erleichterung in Sicht

Laut Zillows jüngster Prognose könnten die Immobilienpreise bis Juli 2024 um weitere 6,5 % steigen, und Daten von Realtor.com zeigten, dass die Gesamtzahl der Immobilienangebote im August gerade den vierten Monat in Folge gesunken ist, was darauf hindeutet, dass die erhöhten Preise anhalten werden.

Der Bericht zeigte auch, dass Hausverkäufer im August weniger aktiv waren und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 7,5 % weniger neu gelistete Häuser verzeichneten. Laut Realtor.com liegen die Lagerbestände in den 50 größten Metropolen weiterhin 45 % unter dem Niveau vor der Pandemie.

Unterdessen deuten auch die neuesten Daten zu Hypothekenausfällen darauf hin, dass keine weitreichenden Preisrückgänge in Sicht sind. Fannie Mae berichtete, dass die Zahl der schwerwiegenden Zahlungsausfälle von 0,55 % im Juni auf 0,54 % im Juli gesunken sei – die niedrigste Rate seit der Immobilienkrise im Jahr 2008 und auch unter dem Tiefstwert von 0,60 % vor der Pandemie.

„Da die Kreditvergabestandards solide sind und die meisten Hausbesitzer über beträchtliches Eigenkapital verfügen, wird es in diesem Zyklus keine große Welle von Zwangsvollstreckungen bei Einfamilienhäusern geben“, schrieb der erfahrene Immobilienkommentator Bill McBride in einer Notiz vom 28. August. „Das bedeutet, dass wir keine kaskadierenden Preisrückgänge wie nach der Immobilienblase erleben werden.“

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