Im vergangenen Juni sagte die Federal Reserve, sie wolle einen Wohnungsneubau, was bedeutete, dass sie höhere Hypothekenzinsen wollte, um den Wohnungsmarkt zu zerstören. Dies ermöglichte den größten Rückgang der Verkäufe bestehender Eigenheime in einem einzigen Jahr, den wir je in der modernen Geschichte erleben werden, aufgrund des hohen Verkaufsniveaus im Januar 2022.
Heute hat die Federal Reserve ihr primäres Ziel erreicht; Die Tage auf dem Markt liegen jetzt über 30 Tagen, was die wichtigste Datenlinie war, um das Wohnen wieder einigermaßen normal zu machen. Dies hat den Wohnungsmarkt natürlich am 16. Juni 2022 in eine Rezession gestürzt.
Heute bin ich ein glücklicher Camper, denn letztes Jahr war der Wohnungsmarkt mit Tagen auf dem Markt im Teenageralter sehr ungesund, und jetzt sind wir über 30 Tage wieder auf einem normalen Niveau. Wir können keinen funktionierenden Wohnungsmarkt mit einer Marktdauer von weniger als 20 Tagen haben.
Zwei schreckliche Dinge könnten erklären, warum die Tage auf dem Markt unter 20 Tagen liegen. Nr. 1, eine massive nachgefragte Kreditblase für Immobilien, die irgendwann platzen wird. Das haben wir jetzt natürlich nicht. Das zweite ist jedoch, dass der Bestand einfach zu niedrig ist, da zu viele Menschen zu wenig Häusern nachjagen, was zu viele Bieterkriege bedeutet. Wir haben keine Bieterkriege, wie wir sie gesehen haben, als die Tage auf dem Markt unter 20 Tagen lagen.
NAR Forschung: Erstkäufer waren im Januar für 31 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 16 % der Häuser; Barverkäufe machten 29 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 33 Tage auf dem Markt.
Meine Sorge für 2020-2024 war, dass die Lagerbestände auf Allzeittiefs fallen könnten, was bedeutet, dass wir, selbst wenn die Verkäufe ähnlich wie bei der vorherigen Expansion verlaufen, einfach zu viele Menschen haben, die zu wenig Häusern nachjagen. Die Bieterkriege, von denen Sie in diesem Jahr gehört haben, waren nicht auf eine rekordverdächtige Nachfrage zurückzuführen, sondern darauf, dass die aktiven Angebote immer noch nahe dem Allzeittief liegen. Der Gesamtbestand liegt heute noch unter 1 Mio. an 980.000.
Der Lagerbestand ist dieses Jahr höher als im letzten Jahr, aber ich werde wieder vor Freude springen, wenn wir nur 1,52 Millionen erreichen. Dies würde dem Wohnungsmarkt einen Angebotspuffer verschaffen, nur für den Fall, dass die Hypothekenzinsen wieder fallen. Dies ist in diesem Jahr nicht geschehen, daher hören wir schon früh wieder Geschichten über Bieterkriege in Teilen der USA, die keine Lagerbestände in der Nähe des Niveaus von 2019 haben.
Deshalb letzte Woche auf CNBC, habe ich die Leute ermahnt, vorsichtig zu sein, wenn sie wieder über den Wohnungsboom sprechen. Vorausschauende Kauf-Apps sind aus einem Wasserfalltauchgang hervorgegangen, und wir haben gesehen, dass sich die Daten stabilisiert haben. Wir werden von dieser Ebene abprallen, aber der Kontext ist wichtig.
Aus diesem Grund haben wir den Housing Market Tracker entwickelt: Die Daten bewegen sich sehr schnell, und jetzt, da die Hypothekenzinsen wieder in die Höhe geschossen sind, müssen wir nachverfolgen, wie viel Schaden höhere Zinsen für die Nachfrage anrichten.
NAR: Insgesamt Verkauf von Bestandsimmobilien: Abgeschlossene Transaktionen, die Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Genossenschaften umfassen, rutschten von Dezember 2022 um 0,7 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,00 Millionen im Januar. Im Jahresvergleich ging der Umsatz um 36,9 % zurück (von 6,34 Millionen im Januar 2022).
„Hausverkäufe haben ihren Tiefpunkt erreicht“, sagte NAR-Chefökonom Lawrence Yun. „Die Preise variieren je nach Erschwinglichkeit eines Marktes, wobei preisgünstigere Regionen ein bescheidenes Wachstum und teurere Regionen einen Rückgang verzeichnen.“
Einer der zukunftsgerichteten Datenlinienpunkte, die ich seit dem 9. November besprochen habe, ist, dass sich die Wohnungsnachfrage mit Kauf-Apps verbessert hat, sodass die schlimmsten Verkaufsrückgänge vorbei sind. Die Verkaufsdaten werden diese Verbesserung jedoch erst im Februar oder März dieses Jahres zeigen, was die Verkaufsberichte für bestehende Eigenheime im Januar und Februar bedeutet.
Die Kaufantragsdaten sind 30-90 Tage vorausschauend, daher dauert es einige Zeit, bis eine bessere Nachfrage den bestehenden Hausverkaufsbericht erreicht. Es ist jedoch klar, dass sich die großen Umsatzrückgänge im 2. Halbjahr 2022 beruhigt haben
Dies bedeutet natürlich, dass wir zukunftsgerichtete Daten verfolgen müssen, da höhere Hypothekenzinsen den Immobilienmarkt bremsen sollten. Der Wohnungsmarkt kann für Käufer und Verkäufer immer noch sehr frustrierend sein, da die Hypothekenzinsen schnell steigen oder fallen können. Seit Ende Juni letzten Jahres, als die Zinsen über 6 % stiegen, sind die Daten für neue Notierungen zurückgegangen, und letzte Woche erreichten wir ein wöchentliches neues Allzeittief der Vorwoche.
- 2019 – 65.868
- 2020 – 62.447
- 2021 – 50.671
- 2022 – 49.159
- 2023 – 42.769
- Dies ist keine gute Geschichte für den Wohnungsbau, da ein traditioneller Verkäufer normalerweise ein traditioneller Käufer ist. Wenn also die Leute ihre Häuser nicht zum Verkauf und Kauf anbieten, kann die Nachfrage zusammenbrechen, wie wir 2022 gesehen haben.
Wie Sie unten sehen können, sind die Rückgänge im Jahresvergleich massiv, aber im Laufe des Jahres sollten die Rückgänge geringer werden, wenn die Nachfrage von diesem Niveau aus stabil bleibt, insbesondere in der zweiten Hälfte des Jahres 2023.
NAR Forschung: Im Jahresvergleich ging der Umsatz um 36,9 % zurück (von 6,34 Millionen im Januar 2022).
Das Preiswachstum hat sich erheblich abgekühlt, insbesondere in der zweiten Hälfte des Jahres 2022. Als jemand, der im Februar 2021 sagte, wir bräuchten höhere Zinsen, und den Immobilienmarkt im Februar 2022 für äußerst ungesund hielt, zaubert mir das ein Lächeln ins Gesicht.
NAR Forschung: Der mittlere Preis für bestehende Eigenheime für alle Wohnungstypen betrug im Januar 359.000 $, ein Anstieg von 1,3 % gegenüber Januar 2022 (354.300 $), da die Preise in drei von vier US-Regionen stiegen, während sie im Westen fielen.
Meine Befürchtung seit 2020 war immer, dass wir große Inflationsprobleme im Wohnungsbau haben würden, wenn die Bestände zwischen 2020 und 2024 auf Allzeittiefs fallen würden. Natürlich geschah dies, und noch einiges mehr, auf die destruktivste Art und Weise, die es je gab.
Meine Faustregel für 2020-2024 war, dass wir mit dem Wohnen in Ordnung wären, wenn die Immobilienpreise in diesen 5 Jahren um 23 % steigen würden. Dies ist natürlich nicht geschehen, da die Eigenheimpreise allein zwischen 2020 und 2021 um 30 % gestiegen sind und die Nachfrage nach dem Anstieg der Zinsen im Jahr 2022 nach der großen Immobilieninflation einfach zusammengebrochen ist.
Allerdings ist das Einzige, was ich sehen wollte, um zu einem langweiligen und ausgeglichenen Markt zurückzukehren, heute endlich passiert: Die Tage auf dem Markt wurden über 30 Tage.
Dies ist ein großer Schritt zurück zur Normalität, obwohl ich weiß meine Prognose letzten Juni den gesamten Wohnungsbestand nur wieder auf das Niveau von 2019 zu bringen – was bedeutet, nur über 1,52 Millionen zu brechen – sieht jetzt schlecht aus. Einer der Faktoren dafür war jedoch, dass die Tage am Markt wieder über 30 Tage anstiegen. Dies ist ein positiver Schritt in die richtige Richtung.