Die Hypothekenzinsen liegen seit zwei Monaten hartnäckig über 7 %, und es sieht so aus, als ob die Hauskäufer müde werden. Sowohl beim Verkaufsvolumen als auch bei den Verkaufspreisdaten können wir Anzeichen dafür erkennen, dass die Käufer nachlassen. Diese Verlangsamung ist nicht wie im letzten Jahr, sondern es gibt nur etwas weniger Käufer pro Woche. Infolgedessen gehen die Verkaufsmengen leicht zurück, was im Vergleich zum Vorjahr etwas schlechter ausfällt.
Dies ist ein anderer Trend als von Januar bis Juni, als die Nachfrage höher war als erwartet. Es war Mitte Juni, als es so aussah, als würden die Hypothekenzinsen weiter sinken, doch dann geschah das Gegenteil. Die Preise stiegen von sechs auf sieben, und die Erschwinglichkeit wirkt sich auf die Käufer aus.
Es lohnt sich, diese subtilen Veränderungen jede Woche im Auge zu behalten, damit wir nicht überrascht sind, wenn eine monatliche Zahl in den Nachrichten hinter den Erwartungen zurückbleibt.
Inventar
Der verfügbare Bestand an unverkauften Einfamilienhäusern ist diese Woche erneut um weniger als 1 % auf 492.000 gestiegen. Hierbei handelt es sich um einen saisonalen Bestandszuwachs. Derzeit sind 10 % weniger Häuser auf dem Markt als im letzten Jahr. Aber die Daten scheinen eines der Signale für etwas weniger Käufer zu sein. Im ersten Halbjahr gingen die Lagerbestände zurück, da die Nachfrage größer war, als die Saison vermuten ließ. Nun scheint dieser zusätzliche kleine Nachfrageschub verschwunden zu sein Immobilienmarkt.
Bei Altos, Wir haben gesagt, dass es so aussieht, als ob der verfügbare Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern in zwei Wochen – Ende August – seinen Höhepunkt erreichen und zur Herbstsaison zurückgehen wird. Im Diagramm oben können Sie sehen, dass die dunkelrote Linie für dieses Jahr genau auf einer normalen Kurve für die Lagerbestände liegt. Sehen Sie, wie die Bräunungslinie von 2021 ihren Höhepunkt genau auf derselben Kurve erreichte, die wir dieses Jahr sehen? Die Daten für die normale saisonale Balance besagen, dass wir fast den Höchstbestand erreicht haben.
Unter der Annahme, dass die Lagerbestände in zwei Wochen ihren Höhepunkt erreichen, wird auch davon ausgegangen, dass die Hypothekenzinsen von hier aus nicht weiter ansteigen. Obwohl sich die Inflationsdaten von Monat zu Monat stetig verbessern, ist die Wirtschaft länger stark geblieben, als fast jeder erwartet hätte. Infolgedessen sind die Zinsen nicht gesunken. Wenn die Wirtschaft in diesem Monat und Quartal erneut ein überraschendes Wachstum meldet, könnten Sie sich ein Szenario vorstellen, in dem die Hypothekenzinsen von hier aus steigen.
Wenn man darüber nachdenkt, wohin sich der Wohnungsbestand von hier aus entwickeln wird, ist es wichtig, sich an diese Faustregel zu erinnern – nennen wir sie die Altos-Regel: Höhere Hypothekenzinsen bedeuten einen höheren Bestand. Niedrigere Preise führen zu geringeren Lagerbeständen. Höhere Hypothekenzinsen führen zu höheren Haltekosten für Immobilien, weshalb weniger Menschen Immobilien besitzen und es mehr Verkäufe und mehr Lagerbestände gibt. Niedrigere Hypothekenzinsen kurbeln die Nachfrage und das Horten von Häusern an, so dass weniger Lagerbestände zur Verfügung stehen.
Derzeit sind etwa 10 % weniger Häuser auf dem Markt als im Jahr 2022. Im Jahr 2022 stiegen die Hypothekenzinsen rasant und die Lagerbestände stiegen rasant an. Das ist die Altos-Regel. Als die Hypothekenzinsen zu Beginn des Jahres sanken, sank auch der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern. Jetzt sinken die Zinsen nicht. Sie bleiben also hartnäckig bei etwa 7 % Inventar hat seinen Rückgang für den Herbst noch nicht begonnen. Erwarten Sie, dass dieser Rückgang im September mit weniger Verkäufern beginnt, es sei denn, die Preise steigen wie im letzten September. Bei Altos, wir sagen keine Hypothekenzinsen voraus. Wir vermessen den Wohnungsmarkt.
Wenn wir uns die Transaktionsrate jede Woche ansehen – die Gesamtzahl der neuen Verträge für Eigenheime – können Sie erkennen, dass sich das Verkaufstempo in der ersten Jahreshälfte stetig wieder normalisierte. Die dunkelrote Linie näherte sich der hellroten Linie, die das Jahr 2022 darstellt. Als die Hypothekenzinsen im Juni auf 7 % stiegen, gab es jede Woche weniger Hausverkäufe. Diese Woche standen 63.000 neue Verkäufe in der Kategorie Einfamilienhäuser an. Das sind 11 % weniger als im Jahr 2022 zu diesem Zeitpunkt. Ein paar Wochen lang sah es dort aus wie bei uns Verkaufsrate könnte endlich die Verlangsamung vom letzten Jahr in den Schatten stellen. Aber diese höheren Zinssätze dämpfen Angebot und Nachfrage gerade so stark, dass sich das Umsatztempo offenbar wieder verlangsamt hat.
Preis
Sie können die Nuance einer Verlangsamung auch in den Preissenkungsdaten erkennen. 35,1 % der Häuser auf dem Markt haben Preissenkungen erfahren. Das ist ein Anstieg um etwa 50 Basispunkte pro Woche. Das ist nicht viel, dieser Frühindikator zeigt keine fallenden Preise an. Aber es zeigt etwas mehr Schwäche als zu Beginn des Jahres. Beachten Sie im Diagramm unten, dass sich die dunkelrote Linie zu Beginn des Jahres dramatisch verbessert hat. Es fiel von kalt in den normalen Bereich. Im Jahr 2022 veränderte sich der Markt rasant. Die hellrote Linie stellt dar, wie viele Preissenkungen jede Woche stattfanden.
Die Abschwächung in diesem Sommer ist viel subtiler. Verbraucher reagieren empfindlich auf höhere Hypothekenzinsen. Es gibt jede Woche etwas weniger Angebote, daher gibt es etwas mehr Preisnachlässe. Normalerweise erreichen die Preissenkungen erst im Oktober ihren Höhepunkt, daher achten wir jetzt auf die Steigung der dunkelroten Linie. Und das Jahr könnte mit mehr Preissenkungen enden als in jedem anderen Jahr außer 2022. Stärker als letztes Jahr, aber kühler als die überraschenden ersten Monate des Jahres 2023.
Die Immobilienpreise bleiben jede Woche stabil. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA liegt bei knapp 450.000 US-Dollar. Das ist im Grunde vier Wochen in Folge unverändert. Und es ist fast genau das gleiche wie vor einem Jahr. Die Immobilienpreise sind derzeit nur geringfügig höher als im Jahr 2022.
Der Durchschnittspreis der neu gelisteten Kohorte sank um einen Bruchteil auf 399.000 US-Dollar. Das ist auch ein winziger Splitter höher als im Jahr 2022. Sehen Sie, wie die hellrote Linie jedes Jahr in der zweiten Jahreshälfte stetig abnimmt? Im vergangenen Jahr war der Rückgang steiler als normal. Daher dürfte dieser Immobilienpreisindikator in den nächsten Monaten sinken, wie es im Spätsommer und Frühherbst üblich ist. Wenn Sie Ihr Haus spät im Jahr anbieten, nehmen Sie in der Regel einen kleinen Rabatt in Anspruch, um sicherzustellen, dass es vor Ende des Sommers oder vor den Feiertagen umzieht. Während ich also auf eine leichte Käuferschwäche hingewiesen habe, wird es wichtig sein, jede Woche den Preis der neuen Angebote zu beobachten, um zu sehen, ob sich diese Preisschwäche wie im letzten Jahr beschleunigt.
Der Durchschnittspreis aller Häuser, die diese Woche einen Vertrag abgeschlossen haben, beträgt 371.483 US-Dollar. Das sind fast 2 % weniger als letzte Woche und ein Bruchteil weniger als die Daten aus dem Jahr 2022. In den letzten Wochen zeigten die Daten, dass der Preis der anstehenden Verkäufe gesunken ist, da die Hypothekenzinsen über 7 % blieben. Dies ergibt zusammen mit den anderen Daten, die ich heute hier geteilt habe, Sinn. Beachten Sie, dass in diesem Diagramm die dunkelrote Linie seit mehreren Monaten höher notiert als die hellrote Linie.
Diese Woche können Sie sehen, dass die neuesten Hausverkaufspreise unter das Vorjahresniveau gesunken sind. Nun glaube ich nicht, dass die Immobilienpreise dramatisch fallen, und da sie im September 2022 dramatisch gefallen sind, werden die Immobilienpreise am Ende des Jahres wahrscheinlich um einige Prozentpunkte über den Daten für 2022 liegen. Verbraucher reagieren jedoch sehr empfindlich auf Hypothekenzinsen und die Zinsen steigen langsam. Je höher diese Zinssätze sind, desto gefährdeter ist der jährliche Anstieg der Immobilienpreise.
Das ist wirklich etwas, das wir in den kommenden Wochen im Auge behalten sollten.
Mehr nächste Woche.
Mike Simonsen ist Präsident und Gründer von Altos Research.