Am 13. Mai FHFA Regisseur Mark Calabria schrieb einen Kommentar veröffentlicht im Wall Street Journal Verteidigung der endgültige Regel des „lebendigen Willens“ veröffentlicht im Federal Register am 4. Mai. Der Schlüssel zu diesem Kommentar ist das Verständnis dessen, was ausgelassen wurde. Seine klare Verachtung der Struktur der GSEs sowie ihre Fähigkeit, Risiken zu absorbieren, wird deutlich, aber es gibt kritisch wichtige Punkte in der Regel, die er in seiner Stellungnahme sorgfältig vermieden hat.
Die letzte Regel ist fleischig und berücksichtigt die Rückmeldungen aus 12 Kommentaren, die die FHFA erhalten hat, hauptsächlich von Handelsgruppen, Verbrauchervertretern und Think Tanks.
Was wirklich erstaunlich ist, ist, dass Sie vielleicht denken, dass die Industrie ihre Lektion nach der Veröffentlichung des PSPA-Änderungsantrags im Januar gelernt hätte, der sich in mehrere Bestimmungen eingeschlichen hat, die sich negativ auf den Wohnungssektor auswirken. Diese Januar ÄnderungSie erinnern sich vielleicht, setzen Sie die Obergrenze für den Verkauf von Zweitwohnungen und Investorenimmobilien, die Begrenzung des Bargeldfensters, die Obergrenze für Mehrfamilienhäuser und die Begrenzung des Umsatzes, die eine Kombination von Kreditnehmerattributen enthalten.
Aber jetzt geht es wieder los. Die vorgeschlagene Regel des „lebendigen Willens“ erhielt nur eine Handvoll nachdenklicher Kommentare, aber die endgültige Regel hörte im Wesentlichen der überwiegenden Mehrheit von ihnen zu und ignorierte sie anschließend. Wo ist also der Aufschrei? Warum reagieren die Stakeholder nicht auf eine weitere Aktion, die möglicherweise die Blaupause für die Absichten von Direktor Kalabrien zeigt?
Aber es herrscht Stille. Trotz der Bedenken hinsichtlich der Liquidität gemäß der Nachsichtspflicht des CARES-Gesetzes und der Kosten für die Servicer, der ersten Zahlung von Nachsichtsgebühren in Höhe von 500/700 Basispunkten, die schnell zu Preisanpassungen führten, der Refinanzierungsgebühr von 50 Basispunkten und der oben genannten Punkte im PSPA vom Januar, Industrie hat ihre Bedenken weitgehend eingeschränkt. Aber warum?
Die Industrie sollte einer Person durch das, was sie sagt, vertrauen. Und was Direktor Kalabrien seit vielen Jahren sagt, ist, dass diese Unternehmen zu groß sind, dass sie privates Kapital verdrängen und dass sie ein viel zu hohes Steuerrisiko darstellen und behandelt werden müssen.
Der FHFA-Direktor hat die alleinige Befugnis und bedarf weder der Zustimmung des Kongresses noch des Kongresses Schatzkammer, um die GSEs in Konkurs oder in Nachfolgeunternehmen zu versetzen. Tatsächlich hat Kalabrien dies selbst in einem Interview im Mai 2020. In diesem Interview erklärte er deutlich: „Endlose Schwebe ist gesetzlich keine Option. Die FHFA hat die Macht und die Verantwortung, die Konservatorien zu beenden der GSEs. Der Kongress ermächtigte die FHFA, dies zu tun, indem sie die GSEs entweder in eine oder mehrere Nachfolgeeinheiten umwandelte, sie in eine Position der finanziellen Stabilität und Kontrolle der Aktionäre zurückversetzte oder sie in Konkurs brachte. HERA erfordert keine Maßnahmen des Kongresses, um die Konservatorien zu beenden. “
Angesichts der allgemein als frustrierend empfundenen Frustration, dass er während der Leitung der Finanzabteilung durch Sekretär Mnuchin keine endgültige Lösung erreichen konnte, scheint er nun die Behörden zu prüfen, die er hat, wenn er sich entscheidet, allein zu handeln.
Wenn Sie die endgültige Regel nicht gelesen haben, empfehle ich Ihnen, dies zu tun. Aber wenn Sie es nicht tun, möchte ich Ihnen die Highlights geben:
1. Die „lebenden Willen“ sind erforderlich, um einen Plan für die Verlagerung der GSEs in den Konkurs zu erstellen, falls sie das Risiko / die Verpflichtung zur Unterstützung von MBS-Investoren nicht unterstützen können.
In der Regel heißt es: „Die FHFA ist auch berechtigt, sich als Konservator oder Empfänger eines Unternehmens zu ernennen, wenn gesetzliche Gründe vorliegen. Wenn die FHFA zum Empfänger eines Unternehmens ernannt wird, muss sie eine zeitlich begrenzte regulierte Einheit (LLRE) gründen, die sofort der Bundesurkunde des Unternehmens folgt und danach den Behörden und Pflichten des Unternehmens unterliegt. “
Dieser Punkt in Bezug auf LLREs ist wichtig, da der Begriff „begrenzte Lebensdauer“ ein Schlüsselelement ist, das einen Zeitplan für die vollständige Kapitalisierung und den Börsengang der neuen Unternehmen festlegt, bevor sie gesetzlich einfach geschlossen werden.
2. Eines der Schlüsselelemente hierbei ist die Diskussion, genügend Kapital zu beschaffen, um den notwendigen Auslöser zu vermeiden, um überhaupt in Empfang genommen zu werden.
Leider kann die Kreditlinie im PSPA trotz des Rückschlags bei den Kommentaren zur vorgeschlagenen Regel nicht einmal für einen Zwischenzeitraum als Ressource betrachtet werden. Mit anderen Worten, sobald die „lebenden Testamente“ abgeschlossen und eingereicht und genehmigt sind, könnte das Risiko einer FHFA-Aktion real werden, da es praktisch sicher ist, dass sie den Ressourcenbedarf ohne die PSPA-Unterstützung kurzfristig nicht erfüllen würden.
In der endgültigen Regel heißt es eindeutig: „Es wäre jedem Unternehmen untersagt anzunehmen, dass eine außerordentliche Unterstützung durch die Regierung der Vereinigten Staaten fortgesetzt oder dem Unternehmen gewährt würde, um zu verhindern, dass es in Gefahr ist, in Zahlungsverzug zu geraten oder in Verzug zu geraten.“
Angesichts der Art und Weise, wie die Regel geschrieben ist, wäre es für den Direktor plausibel, seine Autorität ziemlich schnell auszuüben. In der letzten Regel heißt es in der Tat eindeutig: “Die FHFA wird von den Unternehmen verlangen,” glaubwürdige “Pläne zu entwickeln, um ihre” schnelle und geordnete Lösung “durch die FHFA als Empfänger zu ermöglichen.”
3. Ein weiteres besorgniserregendes Element in der endgültigen Regel.
In der Regel heißt es: „Der Planungsprozess für die Unternehmensauflösung beginnt mit der Identifizierung der„ Kerngeschäftsbereiche “(CBLs) eines Unternehmens – der Geschäftsbereiche des Unternehmens, die unter Berücksichtigung der LLRE plausibel weiterarbeiten würden.“
In der endgültigen Regel wird ausführlich darüber diskutiert, was enthalten sein würde, aber das Risiko hier ist enorm. Während die GSEs ihre Definition von CBLs vorlegen, müssen sie den Rahmen in der Regel einhalten, dass jede CBL die vorgeschlagene CBL-Definition „unterstützt“, in der „Wartung, Kreditverbesserung, Verbriefungsunterstützung, Unterstützung und Betrieb von Informationstechnologie sowie Personal“ aufgeführt sind und Personal. ”
Da der Übergang in die Konkursverwaltung zur Schaffung von Nachfolgeeinheiten nur auf CBLs beschränkt wäre, stellen sich viele Fragen. Passen einige einzigartige Programme wie Early Funding (ASAP), das Cash-Fenster und einige erweiterte Produkte neben vielen anderen Funktionen zur Definition von CBL?
In der Regel heißt es beispielsweise: „Schließlich stimmt die FHFA zu, dass ein Unternehmen nicht für die Fortführung des Geschäfts von Dritten verantwortlich ist, die damit verbundene Unterstützung leisten.“ Dies sollte ein Indikator dafür sein, was in einem Plan für „lebende Testamente“ zugelassen werden kann. Ein letzter Hinweis: In der Regel wird klargestellt, dass die FHFA das letzte Wort bei der Bestimmung haben wird, was als CBL in die „lebenden Testamente“ passen kann, unabhängig davon, was die GSEs einreichen.
Seit Mark Calabria als Direktor eingetreten ist, gab es eine Reihe von Politikern, die Bedenken hinsichtlich der FHFA geäußert haben. Die Warnzeichen sind nicht nur müßig. Kalabrien hat von Anfang an seine Ziele gezeigt. Jetzt, da die verbleibende Zeit in seiner Amtszeit abnimmt – angesichts der Wahrscheinlichkeit, dass die Regierung ihn wahrscheinlich weg haben möchte -, muss man sich fragen, ob er die Entwicklung dieser Testamente beschleunigen könnte, obwohl er bis zu zwei Jahre dafür einplanen kann.
In der Tat vor wenigen Tagen der Regisseur hielt eine Rede am Brookings Institute wo er vorschlug, dass die Zeitachse schon nach sechs Monaten viel schneller sein könnte.
Die warnende Geschichte hier ist also, dass er uns gezeigt hat, wohin er geht, lange bevor er in die Rolle bei der FHFA kam. Dieser Prozess, der die Verwendung der PSPAs als Ressource nicht zulässt, zeigt jedoch, dass die GSEs zumindest kurzfristig weit über das zum Überleben erforderliche Kapital verfügen werden.
Die FHFA machte ihre Sichtweise in der Regel erneut klar und erklärte: „Die FHFA ist der Ansicht, dass es inkonsistent wäre, den Unternehmen zu erlauben, in ihre Abwicklungspläne – Pläne, die auf einem zukünftigen unerwünschten Ereignis beruhen – jegliche verbleibende PSPA-Unterstützung, die heute bestehen könnte, zu berücksichtigen.“
Könnte Kapital allein ausreichen, um unter seiner alleinigen Autorität als FHFA-Direktor Maßnahmen zu ergreifen und einen Prozess durchzuführen, um die GSEs dem Empfangsstatus zu unterwerfen und so die Schaffung von LLREs zu erzwingen, die nur mit CBLs operieren können? Was würden MBS-Investoren denken und wie würden sie sich verhalten? Wie würden Kreditgeber und letztendlich Kreditnehmer betroffen sein?
Klar ist, dass diese FHFA der Ansicht ist, dass der Privatsektor viel mehr GSE-Flächen aufnehmen kann, sei es Zweitwohnungen, Investorenimmobilien, Cash Window Loans und mehr. Warum sollte er nicht versuchen, den Job zu beenden, den er begonnen hatte, bevor er von der Biden-Administration vertrieben wurde? Das ist hier die Frage.
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Die endgültige “Living Wills” -Regel der FHFA ignoriert die Bedenken der Branche, die zuerst bei HousingWire aufgetaucht sind.