Nebenwohnungen werden zunehmend legal. Aber sind sie bezahlbar?
Das ist das Problem, das durch a aufgedeckt wird Bericht diesen Monat Herausgegeben vom Lusk Center for Real Estate der University of Southern California und dem Terner Center for Housing Innovation an der University of California Berkeley.
Insbesondere der Bau von Nebenwohneinheiten – oder ADUs –, bei denen es sich um Zweitwohnungen auf einem für Einfamilienhäuser ausgewiesenen Grundstück handelt, ist mit hohen Kosten verbunden.
Staatliche und lokale Regierungen – und jetzt Washington – rahmen ADUs als erstklassiges Mittel ein, um eine Wohnungsknappheit in den USA anzugehen, die die Bundesverband der Immobilienmakler auf 5,5 Millionen festgelegt weniger Einheiten als nötig. Die Joe Biden-Administration hat dieses Finanzierungsproblem weitgehend identifiziert. Unklar ist aber, welche konkreten Schritte die Bundesregierung einleiten wird.
„ADUs sind jedoch billiger als andere Wohnformen und erfordern erhebliche finanzielle Ressourcen für den Bau“, behauptete die Studie, die über 800 Hausbesitzer in Kalifornien befragte, die zugelassene ADUs bauten.
Das Problem, so die Autoren, besteht darin, eine günstige Finanzierung zu ermitteln. Hausbesitzer, die eine ADU errichten – deren Gesamtbaukosten dem Bericht zufolge über 150.000 US-Dollar betragen – nutzen Refinanzierungen, Eigenheimkredite und Renovierungsdarlehen.
Diese Kredite werden zu unfair ungünstigen Konditionen gewährt, behauptet die Studie, weil die von der Regierung geförderten Unternehmen diese Kredite unterstützen, ebenso wie die staatlichen Kreditgeber.
Während Fannie Mae und Freddie Mac beispielsweise Mieteinnahmen im Allgemeinen als Absicherung von Krediten anerkennen, betrachten sie Mieteinnahmen aus ADUs oft nicht als stabiles Einkommen.
„Die Verkaufsrichtlinien von Fannie Mae besagen, dass sich ein Kredit für eine Hypothek qualifizieren muss, ohne dass Mieteinnahmen aus der ADU berücksichtigt werden“, heißt es in dem Bericht und fügt hinzu: „Für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen gibt es eine begrenzte Ausgliederung.“
Seit Juni Freddie Mac ermöglicht ein gewisses ADU-Einkommen als festes Einkommen für den Kreditnehmer gelten. „Die Mieteinnahmen dürfen jedoch nicht mehr als 30 % des gesamten stabilen Einkommens des Kreditnehmers ausmachen, und der Kreditnehmer muss entweder über Erfahrung als Vermieter verfügen oder an einem Schulungskurs für Vermieter teilgenommen haben“, heißt es in dem Bericht.
Ebenfalls, Bundesverwaltung für Wohnungswesen und Veteranenangelegenheiten Richtlinien schreiben vor, dass der Kreditnehmer das Haus bewohnen muss, für das er den Kredit aufnimmt. Das schließt die Tür für einen Kreditnehmer, der versucht, die ADU, die sie bauen, zu vermieten.
Folglich stellte die Studie fest, dass die tatsächlich gebauten ADUs von Menschen stammen, die über die Mittel verfügen, entweder das gesamte Geld für den Bau der Zweitwohnungen zu bezahlen oder die Kreditbedingungen zu absorbieren.
Die Studie kommt zu einer Zeit, in der Befürworter erschwinglichen Wohnraums und Immobilienfachleute, die nach einer Lösung für die Krise erschwinglichen Wohnraums suchen, begonnen haben, sich von einer einfachen Kampagne zur Legalisierung von ADUs zu wenden und sich mit ihrer weit verbreiteten Machbarkeit zu befassen.
Eine Idee, die früher gelegentlich kursierte, einschließlich der 1980er JahreUm den Wohnungsbestand zu erhöhen, werden ADUs auch als „Granny Flats“ bezeichnet – ein Ort, an dem die Großfamilie untergebracht werden kann.
Da jedoch fast kein Land für den Bau neuer Einfamilienhäuser in der Nähe von Arbeitsämtern zur Verfügung stand, bewegte sich der Bundesstaat Kalifornien auf die Legalisierung von ADUs zu und setzte sich dabei über die örtlichen Bebauungsgesetze hinweg.
ADUs wurden 2017 landesweit legalisiert. Ein späteres kalifornisches Gesetz erklärte: „Jede Vereinbarung gegen den Bau von ADUs ist ungültig und nicht durchsetzbar.“
Oregon und Connecticut haben bei der Legalisierung von ADUs nachgezogen. Aber es waren vor allem Großstädte, die Maßnahmen ergriffen haben. Chicago, Seattle, Boston, Minneapolis, Washington, DC und Salt Lake City haben in den letzten zwei Jahren jeweils Gesetze verabschiedet, die ADUs legalisieren.
Auch die Joe Biden-Administration im Mai angekündigt ein „Housing Supply Action Plan“, der auf ADUs hindeutet, einschließlich des Einsatzes „neuer Finanzierungsmechanismen, um mehr Wohnraum zu bauen und zu erhalten, wo Finanzierungslücken bestehen“.
Die Bundeswohnungsverwaltung u Bundesanstalt für WohnungsbaufinanzierungHeimat von staatlich geförderten Giganten Fannie Mae und Freddy Mac„erkunden Wege, um Kreditgebern dabei zu helfen, Renovierungs- und Baufinanzierungen für ADUs zu erproben und zu skalieren.“
Das Weiße Haus von Biden hat sich zum Ziel gesetzt, in den nächsten fünf Jahren mehr als eine Million ADUs zu schaffen.
Freddie Mac hat die Zahl der ADUs landesweit auf etwa 1,5 Millionen geschätzt, aber die Zahl ist über ein Jahr alt. Ein Sprecher von Freddie Mac sagte, dass die GSE keine aktualisierten Zahlen habe.
Der Beitrag „Finanzierung erweist sich als Hindernis für ADUs“ erschien zuerst auf HousingWire.