Nach fast drei Jahren des Untergangs und der Finsternis in der Hypothekenbranche sind Immobilienexperten – darunter Fannie Mae Ökonomen erwarten eine Lockerung der Zinsen.
Während Fannie Mae davon ausgeht, dass die Hypothekenzinsen bis Ende dieses Jahres auf unter 6 % sinken werden, prognostiziert das staatlich geförderte Unternehmen auch, dass die Immobilienpreise erneut steigen werden, wenn das Angebot nicht deutlich wächst und die Käuferdemografie stark bleibt.
In Bezug auf das mit Spannung erwartete Federal Reserve Angesichts der Zinssenkungen gehen die Ökonomen von Fannie Mae davon aus, dass die Senkung bereits im Mai erfolgen wird. Sie stellten fest, dass sich ihre Prognose für die US-Wirtschaft auf ein langsames Wachstum konzentriert, da immer noch Faktoren im Spiel sind, die stark mit einer Rezession korrelieren.
Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, was Doug Duncan – Senior Vice President und Chefökonom von Fannie Mae – und Mark Palim – Vizepräsident und stellvertretender Chefökonom von Fannie Mae – über den Immobilienmarkt, den Zeitplan für die Zinssenkung der Fed und ihre Ansichten dazu zu sagen hatten Überkapazitäten in der Branche.
Dieses Interview wurde aus Gründen der Klarheit gekürzt und leicht bearbeitet.
Connie Kim: Fannie Mae fordert Hypothekenzinsen sollen unter 6 % sinken bis Ende dieses Jahres. Sie prognostizieren aber auch, dass die Senkung der Zinssätze nicht ausreichen wird, um bestehende Hausbesitzer zum Umzug zu bewegen. Wie viel wird der Lagermangel dazu beitragen? Anstieg der Immobilienpreise dieses Jahr?
Doug Duncan: Wir haben untereinander darüber diskutiert, ob die Reaktion auf sinkende Zinsen linear oder nichtlinear ist. Mit anderen Worten: Wenn der Wert um einen Schritt sinkt, erhalten Sie eine zusätzliche Einheit, oder wenn er weiter sinkt, erhalten Sie immer mehr Einheiten.
Wenn die Hypothekenzinsen auf 5 % sinken, dann liegt meiner Meinung nach ein nichtlinearer Aspekt dahinter. Aber es kommt darauf an, was mit dem Einkommen passiert. Wenn die Einkommen nicht steigen, wird dieser Schritt möglicherweise nicht umgesetzt, und wir prognostizieren ein langsames Wachstum.
Wenn das Angebot nicht deutlich wächst und die demografische Entwicklung immer noch recht stark ist, könnte dies einfach auf erneute Preiserhöhungen hindeuten. Wir erwarten, dass die Immobilienpreise im Jahr 2024 um 3 % steigen.
Kim: Fannie Mae hat es entfernt explizite Forderung nach einer Rezession im Jahr 2024 und erwartet nun ein „Wachstum unter dem Trend“. Wie hoch ist zum jetzigen Zeitpunkt das Risiko einer Rezession?
Duncan: Aus unserer Sicht war es eher ein marginaler Schritt. Es gibt immer noch eine Reihe von Dingen, die stark mit Rezessionen in der Vergangenheit zusammenhängen und immer noch in diese Richtung weisen.
Es gibt eine invertierte Zinsstrukturkurve, die vorlaufenden Wirtschaftsindikatoren sind 21 Monate in Folge gesunken, die Geldmengenaggregate sind rückläufig und die Zeitarbeit hat nachgelassen. Es gibt sieben oder acht Dinge, die wir beobachten und die immer noch in diese Richtung deuten, aber die Kombination aller davon hat nicht ausgereicht, um den Markt umzukippen. Und da die Fed im Dezember eindeutig einen Kurswechsel vollzog, haben sich die finanziellen Bedingungen deutlich entspannt, und das wird ihnen auch eine gewisse Unterstützung bieten.
Unserer Ansicht nach ist der Markt etwas zu enthusiastisch geworden, sodass die Änderung unserer Sicht auf die Fed lediglich darin bestand, die Zahl der Zinssenkungen im Jahr 2024 bei langsamem Wachstum von drei auf vier zu ändern.
Kim: Im Vergleich zu Anfang Januar glauben mehr Anleger, dass ein Zinssenkung im Mai ist wahrscheinlicher als eine Kürzung im März. Warum glauben Sie, dass die Anleger sich für eine verzögerte Zinssenkung durch die Fed einsetzen?
Duncan: Ich denke, dass die Märkte überenthusiastisch waren, und ein paar Fed-Gouverneure fuhren fort und machten einen Rückzieher, indem sie Aussagen wie „Lasst uns sicherstellen, dass wir vorsichtig vorgehen.“ machten. Ich denke, das war das Wichtigste.
Die Zahlen zu den Verbraucherausgaben, die am Ende kamen, waren ziemlich stark, zumindest was die Schlagzeile betrifft. Auf der anderen Seite steigen die Zahlungsrückstände der Verbraucher bei Kreditkarten und Autokrediten relativ schnell an, was ein Zeichen für Stress beim Verbraucher ist.
Kim: Was erwarten Sie vom Zeitplan der Fed zur Senkung der Leitzinsen?
Duncan: Mai, Juni, Dezember und irgendwo in der Mitte, wo sie nach der Juni-Sitzung vielleicht innehalten, um zu sehen, wie die Daten aussehen. Es ist ein Wahljahr, daher ist es etwas schwierig herauszufinden, wann genau sie das tun werden.
Könnten sie es möglicherweise auf März und Mai verschieben, um die Wahl nicht zu behindern? Das könnten sie, aber ich glaube nicht, dass sie von der Wahl so stark beeinflusst werden.
Kim: Als die Hypothekenzinsen stiegen, zahlten Kreditnehmer mehr Punkte, um sie zurückzukaufen. Glauben Sie, dass dies eine dauerhaftere Veränderung auf dem Hypothekenmarkt sein wird, selbst wenn sich die Zinsen stabilisieren?
Mark Palim: Ein Grund dafür, dass es für die Bauträger wirtschaftlich war, Zinsrückkäufe anzubieten, war, dass der Anleihemarkt skeptisch war, ob die hohen Zinsen lange anhalten würden. Aus der Sicht der Kreditnehmer und der Bauherren, die es mit einem Rückkauf subventionierten, waren die Kosten für den Kauf von Abschlagszinsen also nicht so hoch, wie sie es sonst sein könnten. Ich denke, es hängt von den Bedingungen und den Erwartungen an die Preise ab.
Duncan: Durch den Rückkauf von 2 % sparen Sie jeden Monat X Dollar, solange die Marktzinsen das Niveau erreichen, auf das Sie den Kauf getätigt haben. Sie müssen abschätzen, wie lange die Zinssätze über diesem Niveau bleiben, damit Sie diesen Geldbetrag sparen können.
Kim: Überkapazitäten in der Branche hat dazu geführt, dass die Kreditgeber durch Entlassungen und Konsolidierungen abgebaut haben. Wie weit sind wir davon entfernt, fertig zu sein?
Duncan: Ich nahm an einem Treffen mit etwa 30 CEOs kleiner und mittlerer Hypothekenbanken teil, bei dem sie sagten, dass sie in den Jahren 2020 bis 2022 so viel Gewinn gemacht hätten, dass einige von ihnen wissentlich Verluste machten, um ihre besten Leute zu halten.
Einige kalibrieren, wann ihrer Meinung nach die Volumina steigen werden, wie viel von dieser Steigerung ihr Geschäft wäre und wie hoch die Kosten für die Beförderung von Mitarbeitern in diesem Zeitraum sein werden. Es kann sein, dass einige der Arbeitnehmer in diesem Zeitraum bereit wären, eine Gehaltskürzung in Kauf zu nehmen, obwohl sie wissen, dass die Alternative darin besteht, ihren Job zu verlieren.
Als ich im war Verband der HypothekenbankenWir hatten ein Modell, das ziemlich gut funktionierte, um den Abschwung vorherzusagen. Die Kreditgeber behielten ihre Beschäftigung sechs Monate lang bei. Das war das Fenster, in dem sie sehen wollten: „Wird sich der Trend ändern?“ Wir müssen also keine Entlassungen vornehmen, denn es ist teuer, Leute zu entlassen und wieder einzustellen.
Eines der Dinge, die sich zweifellos geändert haben, ist das Aufkommen der Technologie, bei der es darum geht, den Verbraucher schneller zu erreichen. Es ist ein Geschwindigkeitsspiel für unabhängige Hypothekenbanken. Sie werden Kredite mit Verlust aufnehmen, um sie schnell abzuwickeln und dafür zu sorgen, dass das Volumen durch das Unternehmen fließt und ihre variablen Kosten deckt.
Ich denke also, dass diese paar alternativen Strategien und das Aufkommen weiterer technologischer Entwicklungen das Ausmaß der Volatilität im gesamten Zyklus verändert haben.
Palim: Was ich noch hinzufügen möchte – zwei Punkte – ist, dass die Prognosen für die Größe der US-Arbeitskräfte nicht schlüssig sind. Das Wachstum wird deutlich geringer ausfallen als in der Vergangenheit. In der Wirtschaft gibt es ziemlich wenige Entlassungen und Fragen zur Hortung von Arbeitskräften. Angesichts der Schwierigkeit, Talente anzuziehen, würde ich mir also vorstellen, dass Hypothekenbanken vor einer Verkleinerung zurückschrecken, es sei denn, sie müssen es wirklich tun.
Der zweite Punkt ist, dass wir einen Anstieg der Hypothekenvergaben verzeichnen, wenn die Zinsen und die Wirtschaft im nächsten und im darauffolgenden Jahr dorthin gehen, wo sie hin sollen.