Wie ich beobachte Wohnungs- und Stadtentwicklung (HUD) Sekretärin Fudge besetzt ihre Managementteams, eine große Lücke bleibt ungefüllt. Tatsächlich wurde dieses Loch seit fast fünf Jahren nicht dauerhaft gefüllt. Die Position ist wichtig, eine Tatsache, die ich aus erster Hand kenne, als letzte Festanstellung als Präsident der Ginnie Mae.
Historisch betrachtet waren viele der Ansicht, dass eine Verzögerung der Ernennung der Präsidentin von Ginnie Mae wenig Risiko birgt. Dies könnte angesichts der Bedeutung von Ginnie Mae im Immobilienfinanzierungssystem nicht weiter von der Wahrheit entfernt sein.
Die wichtigste Verantwortung von Ginnie Mae ist die Verwaltung der staatlichen Garantie für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS), die Kreditgeber zur Finanzierung ihrer Ausgabe von Bundeswohnungsverwaltung (FHA), Veteranenangelegenheiten (VA) und die ländliche Entwicklung versicherte Hypotheken. Ginnie Mae überwacht derzeit Garantien in Höhe von insgesamt rund 2,1 Billionen US-Dollar für privat emittierte MBS.
Um dieses Volumen ins rechte Licht zu rücken: Anfang 2009 beliefen sich die gesamten ausstehenden Ginnie Mae-Garantien auf rund 500 Milliarden US-Dollar in MBS. Ginnie Mae ist dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass Kreditgeber ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber staatlich garantierten MBS-Besitzern nachkommen können. Ginnie Mae stellt die rechtzeitige Zahlung aller fälligen Beträge auf staatlich garantierte MBS sicher, wenn der MBS-Emittent seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Rolle von Ginnie Mae ist der Rolle der FDIC spielt in der Bankenbranche.
In den letzten 50 Jahren verwaltet Ginnie Mas auch den gemeinsamen MBS, mit dem die Emittenten von Ginnie Mae Mittel auf dem Kapitalmarkt beschaffen. Dieses Programm war so erfolgreich, dass MBS-Investoren die Wertpapiere Ginnie Mae MBS nennen, weil die MBS unter den Emittenten homogen geworden ist. Kapitalmarktteilnehmer beziehen sich beispielsweise nicht auf a Verfolgungsjagd-begebene staatliche MBS als Chase MBS – sie bezeichnen diese Wertpapiere als Ginnie Mae MBS.
Die Homogenisierung von Ginnie Mae MBS erfordert von Ginnie Mae sicherzustellen, dass alle Emittenten ihre Kredite bedienen, um den Wert von Ginnie Mae MBS zu optimieren. Dies unterscheidet Ginnie Mae von FDIC. Während beide Organisationen Verpflichtungen von Institutionen garantieren, geht Ginnie Mae noch weiter, indem sie die Finanzierung staatlich versicherter Kredite durch ein gemeinsames Wertpapier kommodifiziert. Dies schafft gleiche Voraussetzungen für den kleinsten staatlichen Kreditgeber, der nun mit dem größten staatlichen Kreditgeber konkurrieren kann, da seine Finanzierung die gleichen Kosten trägt.
Ginnie Mae hat den ersten geschaffen gemeinsame Verbriefungsplattform vor mehr als vier Jahrzehnten, um die gemeinsame MBS zu verwalten. Diese Plattform ermöglicht es MBS-Investoren, nicht nur zeitnahe monatliche Tilgungs- und Zinszahlungen zu erhalten, sondern auch zeitnahe und genaue monatliche Daten zum Kreditniveau, die sie für die Verwaltung ihrer Ginnie Mae MBS-Portfolios benötigen.
Ginnie Mae ist sich bewusst, dass der Erhalt solcher Daten durch die Anleger entscheidend für die Maximierung des Wertes von Ginnie Mae MBS ist. Da alle Emittenten einen gemeinsamen MBS zur Finanzierung von FHA-, VA- und RD-Anleihen verwenden, würde jede Beeinträchtigung des Ginnie Mae MBS-Werts die Kosten für eine solche Finanzierung erhöhen, die normalerweise in Form von höheren staatlichen Hypothekenzinsen an die Käufer von Eigenheimen weitergegeben würden.
Ginnie Mae riskiert die ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Rollen und Verpflichtungen innerhalb der größeren Immobilienfinanzierungslandschaft ohne einen ordnungsgemäß bestätigten Präsidenten. Darüber hinaus muss der richtige Ginnie Mae-Präsident technisch solide sein und nicht nur ein politischer Beauftragter, kompetent und komfortabel in der Welt der Kapitalmärkte und der Hypothekenvergabe sein.
In den letzten Wochen hat sich ein wichtiges Ereignis ereignet, das die Bedeutung dieser Notwendigkeit deutlich macht.
Am 12. Juli gab Ginnie Mae a Eingabeaufforderung um Rückmeldungen zu Änderungen der Kapital- und Liquiditätsanforderungen des Emittenten zu erhalten. Aus meiner siebenjährigen Amtszeit als bestätigter Präsident von Ginnie Mae und den letzten 25 Jahren als Hypothekenbanker verstehe ich die einzigartigen Herausforderungen, die die Bilanzstruktur unabhängiger Hypothekenbanker – die fast 90 % der aktuellen Emissionen von Ginnie Mae ausmachen – für Ginnie Mae.
Die RFI hätte mehr Hintergrundinformationen zu den Risiken geben können, die Ginnie Mae zu minimieren versuchte, und wie die vorgeschlagenen Änderungen diesen Risiken begegnen würden. Als Präsidentin von Ginnie Mae traf ich mich regelmäßig mit dem Sekretär des HUD. Mitarbeiter des Karriere-HUD hatten in der Vergangenheit nur begrenzten Zugang zum Sekretär. Eine bestätigte und kompetente Präsidentin von Ginnie Mae hätte die vorgeschlagenen Änderungen an den Sekretär “voranbringen” können. Dies hätte die RFI-Ausgabe, -Lieferung, -Prozess und -Empfang viel reibungsloser gemacht.
Ein technisch starker Präsident würde seinen Hintergrund im Hypothekenkreditgeschäft nutzen, um nicht nur die Details, sondern auch die Botschaft zu gestalten, die die hochkompetenten und professionellen Mitarbeiter von Ginnie Mae vermitteln und die anfängliche spontane Reaktion der Branche auf potenziell signifikante Bilanzänderungen vermitteln und reduzieren wollten.
Eine gut qualifizierte Präsidentin von Ginnie Mae wäre eine wichtige Ressource für Sekretärin Fudge und würde die Basis erfahrener Berater vervollständigen, die der Sekretär benötigt, um das Immobilienfinanzierungssystem aus der Perspektive von Eigenheimkäufern, Hypothekengebern und Kapitalmarktteilnehmern zu verstehen.
Ich empfehle der Biden-Regierung – falls sie dies noch nicht getan hat – sich umgehend an angesehene Mitglieder der Hypotheken- und Kapitalmarktgemeinschaften zu wenden, um eine Liste potenzieller Kandidaten für das Amt des Präsidenten von Ginnie Mae zu erhalten. Nach Erhalt dieser Liste muss die Verwaltung aktiv qualifizierte Bewerber rekrutieren.
Zwischen den Regierungen Trump und Biden haben fünf Jahre ohne einen bestätigten Präsidenten Ginnie Mae entlarvt und das Risiko erhöht, das diese Entlarvung darstellt. Es ist an der Zeit, Ginnie Mae für das zu erkennen, was sie tut und was sie braucht.
Ich freue mich auf die Entscheidung der Biden-Regierung, diese kritische Rolle zu übernehmen, und hoffe, dass der Senat die Nominierung schnell bestätigt. Die umgehende Platzierung eines technisch starken Präsidenten von Ginnie Mae wird die sehr kompetenten Mitarbeiter von Ginnie Mae ergänzen und Ginnie Maes reibungslose Fortführung als grundlegende Unterstützung der staatlichen Kreditvergabe ermöglichen.
Und eine starke und effiziente staatliche Kreditindustrie ist entscheidend, um die Vermögenslücke in Amerika zu schließen und sicherzustellen, dass jeder eine faire Chance auf den amerikanischen Traum vom Eigenheim hat.
Ted Tozer ist Senior Fellow am Center for Financial Markets des Milken Institute. Vor seinem Eintritt in das Institut war er sieben Jahre lang Präsident von Ginnie Mae.
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Der Posten, nach dem die Präsidentin von Ginnie Mae eine Priorität für Biden sein sollte, erschien zuerst auf HousingWire.