Das Vertrauen der Bauherren und die Nachfrage nach Hypotheken sind in letzter Zeit gestiegen, was die Hoffnungen auf einen verbesserten Wohnungsmarkt im Jahr 2023 hoch hält. Für dieses Jahr wird jedoch immer noch eine leichte Rezession erwartet, und erhöhte Hypothekenzinsen in Verbindung mit hohen Eigenheimpreisen werden demnach die Wohnungsbauaktivität einschränken Fannie Mae.
Fannie Mae erwartet, dass der Gesamtverkauf von Eigenheimen im Jahr 2023 4,52 Millionen Einheiten betragen wird, was laut seiner Economic and Strategic Research Group gegenüber seiner endgültigen Schätzung des Gesamtumsatzes im Jahr 2022 zurückgeht und das langsamste jährliche Tempo seit 2010 markiert.
„Wir gehen davon aus, dass die Kombination aus sinkenden Immobilienpreisen, niedrigeren Hypothekenzinsen und mit der Zeit steigenden Haushaltseinkommen den Wohnungsmarkt schließlich in eine Erholung versetzen wird“, sagte die ESR Group von Fannie Mae. „Wir glauben jedoch, dass dieser Prozess wahrscheinlich mehrere Jahre dauern wird.“
Die Volkswirte von Fannie stuften das Preiswachstum für Eigenheime im vierten Quartal auf einen Rückgang von 4,2 % im Jahr 2023 herab, gefolgt von einem weiteren Rückgang von 2,3 % im Jahr 2024. Es wird erwartet, dass die Preise in den nächsten zwei Jahren um 6,7 % fallen werden.
Der Bestand bleibt knapp, und der gesamte Wohnungsbestand liegt weit unter dem, was die langfristigen demografischen Trends vermuten lassen, so die Gruppe.
Im Gegenzug wenden sich Erstkäufer von Eigenheimen neuen Eigenheimen zu, da bestehende Eigenheimbesitzer aufgrund von „Lock-in“-Effekten keinen Anreiz haben, ihre Eigenheime zum Verkauf anzubieten und umzuziehen. Hausbesitzer, die zu historisch niedrigen Zinsen gekauft haben, zögern, ihr Haus auf den Markt zu bringen, zu verkaufen und einen neuen, höheren Hypothekenzins aufzunehmen. Daher wird erwartet, dass der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime in diesem Jahr von Erstkäufern beflügelt wird, sagte Fannie Mae.
Etwa 770.000 Einfamilienhäuser befanden sich im November 2022 im Bau, und es wird erwartet, dass Bauherren Anreize anbieten, wie z. B. den Abkauf von Punkten auf Käuferhypotheken, um den Verkauf von Einheiten nach Bedarf anzukurbeln.
Fannie Mae prognostiziert einen Rückgang der Verkäufe neuer Eigenheime im Jahr 2023 auf 570.000 annualisierte Einheiten, was einem Rückgang von 12,7 % gegenüber dem Niveau von 2022 entspricht, aber immer noch ein Verkaufstempo für neue Eigenheime darstellt, das leicht unter den Normen vor der Pandemie liegt.
Im Jahr 2023 wird die Gesamtvergabe von Hypotheken für Einfamilienhäuser auf 1,64 Billionen US-Dollar prognostiziert, was einen weiteren Rückgang gegenüber den geschätzten 2,34 Billionen US-Dollar aus dem Vorjahr bedeutet.
Die Gruppe erwartet eine Erholung im Jahr 2024 mit einem Anstieg der Gesamtverkäufe um 12,8 % auf 5,1 Millionen Einheiten und einem Anstieg des Emissionsvolumens auf 1,97 Billionen US-Dollar aufgrund der wirtschaftlichen Erholung.
„Wir gehen weiterhin davon aus, dass in der ersten Jahreshälfte eine leichte Rezession beginnen wird, und prognostizieren für 2023 ein BIP-Wachstum von minus 0,6 Prozent für Q4/Q4, ein Tick unter unserer vorherigen Prognose“, sagte Fannie Mae von der ESR Group.
Laut Doug Duncan, Senior Vice President und Chief Economist bei Fannie Mae, gibt es jedoch auch Anzeichen dafür, dass eine „sanfte Landung“ bevorsteht.
Da der Markt erwartet, dass die US-Notenbank ihre Geldpolitik in der zweiten Jahreshälfte lockert, gibt es zwei wahrscheinliche Szenarien: die Ansicht, dass die Rezession bevorsteht, oder dass die Verlangsamung der Inflation zu einer weniger restriktiven Geldpolitik führen wird.
Wenn die Verlangsamung der Inflation zu einer weniger restriktiven Geldpolitik führt, werden die niedrigeren Begleitzinsen wahrscheinlich die Voraussetzungen für eine Belebung der Wohnungsbautätigkeit bis 2024 schaffen.
„Wenn sich der Markt jedoch irrt – und die Federal Reserve tut, was sie angekündigt hat, und hält das Bundesfondsziel länger auf der Endrate, um sicherzustellen, dass die Inflation nicht wieder ansteigt –, dann wird der damit einhergehende Zinsrückgang und die damit verbundene Wiederbelebung der Wohnungsbautätigkeit eintreten wahrscheinlich verzögert werden. In jedem Fall erwarten wir, dass 2023 ein schwaches Jahr für den Wohnungsmarkt wird“, sagte Duncan.