Die Bauherren fühlen sich auf dem Markt sicherer, die Wohnungsbestandsdaten sind positiv und die Käufernachfrage nach Hypotheken hat zugenommen – aber lassen Sie sich nicht täuschen. Das brutal niedrige Kreditvergabevolumen und die Branchenkonsolidierung, die für die Kreditgeber im Jahr 2022 eingetreten sind, werden sich laut Angaben im Jahr 2023 voraussichtlich nicht umkehren, zumindest nicht drastisch Fitch-Ratings.
„Unsere Aussichten für Hypothekengeber und -verwalter verschlechtern sich“, sagte Shampa Bhattacharya, der Direktor der Financial Institutions Group bei Fitch Ratings, am Mittwoch während eines Webinars zu Finanzaussichten außerhalb der Banken.
Fitch Ratings erwartet – zumindest kurzfristig – ein herausforderndes Jahr 2023, während sich die Branche anhand des Produktionsvolumens von 4 Billionen US-Dollar, das während der Pandemie-Boomjahre auftrat, richtig einschätzt.
Darüber hinaus erwartet die Ratingagentur, dass die Hypothekenzinsen im Jahr 2023 noch weiter steigen und die Immobilienpreise um bis zu 5 % sinken werden.
„Wir gehen davon aus, dass die Rentabilität kurzfristig herausfordernd bleiben wird, da sich die Branchenkapazität langsam an niedrigere Neuvergaben anpasst“, sagte Bhattacharya.
Während der Wohnungsmarkt viel robuster aussieht als während der Finanzkrise im Jahr 2007, und es Qualitätsdarlehen und strengere Zeichnungsrichtlinien mit dem Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act gibt, um räuberische Kreditvergabepraktiken der Kreditgeber zu verhindern, Verbraucher stehen vor Erschwinglichkeitsproblemen, Brian Brown, Raketenfirmen“, sagte der Finanzvorstand während des Webinars.
„Ein kleiner Rückgang gegenüber dem heutigen Stand kann ein wirklich guter Weg sein, um einige der Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit angesichts steigender Hypothekenzinsen auszugleichen“, sagte Brown.
Neuesten Angaben zufolge verlangsamten sich die Hauspreise im Oktober für sieben aufeinanderfolgende Monate S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index, mit einem Jahresgewinn von 9,2 %. Die Hypothekenzinsen befinden sich jetzt auf dem niedrigsten Stand seit September 2022 und liegen laut der Verband der Hypothekenbanken.
„Ein kleiner Ausgleich oder Rückgang der Immobilienwerte, den wir allmählich sehen, (…) kann dem Verbraucher helfen, der zum ersten Mal auf dem Markt ist“, sagte Brown.
Brown erwartet eine weitere Konsolidierung in der Branche auf der Seite der Hypothekenproduktion, da „durchschnittlich weniger als ein Darlehen von einem Kreditsachbearbeiter pro Monat durchgeführt wird“, sagte er.
Während er die Idee, möglicherweise einen Hypothekengeber zu erwerben, zurückdrängte, sagte Brown, dass Rocket Companies der Anpassung von Rechten und Kostensenkungen Priorität einräumen werde.
„Wenn wir unseren Q4-Leitfaden zu den Ausgaben für Rocket Companies erreichen, und ich vergleiche das mit dem vierten Quartal des letzten Jahres, sind es etwa zweieinhalb Milliarden Dollar, fast 40 % der Kostenbasis, die herauskommen könnten“, sagte Brown.
Nachdem das Unternehmen aus Michigan im dritten Quartal nach einem Produktionseinbruch einen bereinigten Nettoverlust von 166 Millionen US-Dollar gemeldet hatte, machte es die Kostensenkung zu einer Priorität.
Im vierten Quartal 2022 rechnete Rocket damit, die Ausgaben um weitere 50 Millionen und 100 Millionen US-Dollar gegenüber den im dritten Quartal verbuchten 1,188 Milliarden US-Dollar zu senken, sagte Rocket in seiner jüngsten Telefonkonferenz im November.
Der Mortgage Servicing Market (MSR) ist ein Bereich, den Branchenbeobachter, einschließlich Brown, im Auge behalten – da Kreditgeber ihre MSR-Portfolios verkaufen werden, um Betriebskapital zu finanzieren.
„Für Leute, die MSR-Anlagen verkaufen müssen, um Betriebskapital zu finanzieren, kann das eine Herausforderung sein, weil MSRs in gewisser Hinsicht liquide sind, aber sie sind nicht die liquidesten. Es ist also definitiv nicht so, als würde man ein Darlehen an ein GSE (staatlich gefördertes Unternehmen) verkaufen. Sie brauchen einen Käufer und einen Verkäufer“, sagte Brown.
Die Kreditgeber verkauften eine große Menge an MSRs, die glanzlose Einnahmequellen im Umfeld steigender Zinsen ergänzten. Höhere Zinsen wirken sich zwar negativ auf das Originierungsvolumen aus, sorgen jedoch für eine erhebliche Wertsteigerung von MSR-Anlagen.
Hypothekenanalysten sagen, dass ein übermäßiger Verkauf von MSRs ein Warnsignal ist, da dies bedeuten würde, dass Kreditgeber Forward-Cashflows zu einem ermäßigten Satz verkaufen.
„Es braucht also nicht viel Rückzug von einem institutionellen Käufer, um plötzlich mehr Angebot als Nachfrage zu haben“, sagte Brown.
Auch Fitch Ratings geht davon aus, dass sich die Aussichten für den US-Hypothekenversicherungsmarkt im Jahr 2023 verschlechtern werden.
Die Sektoraussichten spiegeln die Erwartungen für eine sich verlangsamende Wirtschaft im Jahr 2023 wider, mit einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit und möglichen Preiskorrekturen auf dem Wohnungsmarkt. Dies wird durch eine stabile bestehende Versicherung ausgeglichen, die durch eine erhöhte Beharrlichkeit angetrieben wird – ein Prozentsatz, der die Anzahl der Kunden angibt, die eine Versicherungsgesellschaft behalten hat, sagte die Ratingagentur in einem separaten Bericht.
„Inflationsunsicherheit und ein Rückgang der Immobilienpreise deuten auf eine Verschlechterung der Umweltbedingungen im US-Hypothekenversicherungssektor hin“, sagte Christopher Grimes, Direktor von Fitch Ratings.
Dem Bericht zufolge werden mehrere makroökonomische Faktoren, darunter Arbeitslosigkeit und Veränderungen der Eigenheimpreise, die Performance des US-Hypothekenversicherungssektors weitgehend bestimmen.
„Günstige makroökonomische Bedingungen, wie niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Hauspreise, sind positiv für die Branche, da diese Faktoren die Wahrscheinlichkeit verringern, dass Kreditnehmer mit einer Hypothek in Verzug geraten, und die Fähigkeit der Kreditnehmer erhöhen, diese Zahlungsrückstände zu beheben, falls sie auftreten“, die Zustände melden.
Eine Verlangsamung des Beschäftigungswachstums und eine steigende Arbeitslosigkeit im Jahr 2023 würden die Fähigkeit der Hypothekenkreditnehmer verschlechtern, ihre Kredite auf dem Laufenden zu halten, und die Höhe der Hypothekenversicherungsansprüche erhöhen, so der Bericht.