Drei der größten Themen im Wohnungsbau sind derzeit mit der Entwicklung der Hypothekenzinsen verbunden Federal Reserve Politikgestaltung, die täglichen Bewegungen wichtiger Wohnungsdaten und zukunftsweisende Trends für den Wohnungsmarkt.
Diese Woche bei The Gathering von GehäuseDraht In Scottsdale, Arizona, wurden diese Themen in separaten Sitzungen von HousingWire-Analyst Logan Mohtashami behandelt. Altos-Forschung Gründer und Präsident Mike Simonsen und Redfin Chefökonom Daryl Fairweather.
Mohtashami: Lesen Sie die Daten
Mohtashami eröffnete die Sitzungen, indem er über die Unterschiede zwischen dem aktuellen Hypothekenzinsumfeld und einigen der Ereignisse in den frühen Tagen der Finanzkrise der 2000er Jahre sprach und sagte, dass die Amerikaner im Allgemeinen in einer viel besseren Lage seien als damals.
Die Fed hat kürzlich angedeutet, dass sie die Zinssätze aufgrund der Wirtschaftsindikatoren in absehbarer Zeit wahrscheinlich nicht senken wird, und Mohtashami bekräftigte eine Prognose für 2022 darüber, was nötig sein wird, um die Fed zu einem „Zinsstopp“ zu bewegen.
„Im Jahr 2022 habe ich die Prämisse angesprochen, dass die Fed nicht umschwenken wird, bis der Arbeitsmarkt zusammenbricht“, sagte er. „Wenn Sie also alle eine nachhaltige Senkung der Hypothekenzinsen anstreben, werden Sie genau das sehen.“
Während die Inflation einen Großteil der Debatte in Anspruch nimmt, behauptet Mohtashami, dass dies nicht das ist, worauf sich die Fed in erster Linie konzentriert.
„Was die Fed will, ist, dass der Arbeitsmarkt sehr schwächer wird und bis zu dem Punkt bricht, an dem er zusammenbricht, und dann wird sie das ganze Vertrauen der Welt aufbringen, um Zinssenkungen vorzunehmen und darüber zu reden, dass wir eine sanfte Landung erreichen“, sagte er sagte.
Das Lesen der Daten, sagte er, könne eine andere Aussage über die Situation ergeben, als wenn man strikt darauf achtete, was die Fed-Beamten sagten.
Zu den aufschlussreichen Datenpunkten gehören das Lohnwachstum, offene Stellen, die Zahl der Menschen, die kündigen, um eine besser bezahlte Arbeit zu finden, sowie wöchentliche oder monatliche Anträge auf Arbeitslosenunterstützung. Diese helfen Beobachtern, Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt ähnlich wie die Fed zu überwachen, erklärte er.
Von da an – und in Kombination mit Daten zur Beschäftigung im Baugewerbe und zu Wohngenehmigungen – wird die Überlegung zu den Tarifen klarer.
„Wenn der Arbeitsmarkt schwächer wird und die Fed etwas gemäßigter wird, dann können nicht nur die Spreads besser werden, sondern wenn die 10-Jahres-Rendite sinkt, gibt es Ihre 6 % [or] Hypothekenzinsen unter 6 %“, sagte er. „Aber das bedeutet, dass der Arbeitsmarkt zusammenbrechen muss. Wir konzentrieren uns also alle auf die Inflation, aber nicht auf das, was wirklich zählt.“
Simonsen: Mehr Daten, weniger „Vibes“
Ein Großteil der Gespräche auf dem Immobilienmarkt kann sich auf „Vibes“ oder allgemeine Gefühle darüber konzentrieren, wie die Dinge laufen. Simonsen erklärte den Teilnehmern von The Gathering, dass die Konzentration auf Echtzeitdaten der Schlüssel zu genauen, prädiktiven Indikatoren darüber sei, wo sich der Markt befindet und wohin er gehen wird.
Simonsen begann seinen Vortrag, indem er über eine frühe Interaktion zwischen Altos und beiden sprach Goldman Sachs Und Lehman Brothers. Im Jahr 2007, ungefähr zu der Zeit, als er Altos Research gründete, nahm er an einer Konferenz teil, auf der Vertreter beider Unternehmen sprachen. Nachdem sie zu Ende gesprochen hatten, wollte er beiden Unternehmen erklären, warum sie möglicherweise die Art von Daten benötigen, auf die Altos spezialisiert ist.
Er erinnerte sich an seinen Pitch.
„Ich bin Mike Simonsen, mein Unternehmen ist Altos Research, und wir verfolgen jede Woche jedes zum Verkauf stehende Haus im Land“, erinnert er sich. „Wir überprüfen die gesamte Preisgestaltung, das gesamte Angebot und die Nachfrage sowie alle Änderungen in diesen Daten und geben diese an Sie weiter, da herkömmliche Immobiliendaten Monate hinter der Kurve zurückliegen, bevor Sie sehen, was passiert.“
Der Lehman-Vertreter lehnte ihn rundweg ab und sagte: „Wir haben so viel mehr Daten, als Sie sich vorstellen können.“ Wir verdienen so viel Geld. Machen Sie sich gar nicht erst die Mühe“, erinnert sich Simonsen.
Der Goldman-Vertreter war offener für das, was er zu sagen hatte, und engagierte sich zwölf Wochen später bei Altos als Kunden. Ein Jahr später sei Lehman Brothers pleitegegangen, erklärte Simonsen.
Simonsen behauptete, dass die Überwachung sich ändernder Datenpunkte auf täglicher und wöchentlicher Basis – einschließlich Lagerbeständen, neuen und anstehenden Hausverkäufen sowie Hauspreisdaten und -signalen – dazu beitragen kann, die Auswirkungen von Hypothekenzinsen effizienter zu verfolgen.
„Ich glaube, dass unsere Pflicht darin besteht, die Daten für jeden im Zyklus zu kommunizieren, von den größten Akteuren bis hin zu jedem einzelnen Hauskäufer und -verkäufer“, sagte Simonsen.
Er begann damit, sich neue Bestandsdaten anzusehen.
„Die größte Erkenntnis aus der Betrachtung der Lagerbestände ist, dass steigende Raten steigende Lagerbestände bedeuten – oder anders ausgedrückt: Die Nachfrage verlangsamt sich, die Lagerbestände wachsen“, sagte er. „Und das ist für viele Leute, die sich die Daten nur beiläufig ansehen, eigentlich kontraintuitiv.
„Sie denken: ‚Hypothekenzinsen sind höher, niemand wird verkaufen, daher werden die Lagerbestände sinken, wenn die Zinsen wieder sinken.‘ Dann bekommen wir endlich etwas Inventar.“ Aber die Daten zeigen, dass tatsächlich das Gegenteil der Fall ist.“
Es seien mehrere Jahre mit höheren Raten erforderlich, um die Lagerbestände wieder auf das Niveau vor der Pandemie zu bringen, aber das Lagerwachstum nehme im ganzen Land zu, insbesondere in Bundesstaaten wie Florida und Texas, erklärte er.
Auch immer mehr Hausverkäufer drängen auf den Markt. Letztes Jahr haben steigende Zinssätze die Beteiligung der Verkäufer gedrückt, aber höhere Zinssätze werden zunehmend als Norm angesehen. Ein allgemeines Gefühl der Vorhersehbarkeit werde es mehr Verkäufern ermöglichen, in den Markt einzutreten, sagte er.
Die Preise dürften aufgrund der höheren Tarife stabil bleiben, fügte er hinzu.
„Mehr Daten, weniger Stimmung“, sagte Simonsen.
Schönwetter: Weniger erschwinglich
Daryl Fairweather von Redfin sprach hauptsächlich über die Nachfrage nach Wohnraum; Generationenbeteiligung am Markt; die Auswirkungen von Klimaereignissen und Naturkatastrophen auf die Kauftätigkeit von Eigenheimen; und die Flexibilität, die Mieter möglicherweise erfahren, insbesondere wenn Wetterereignisse landesweit an Bedeutung gewinnen.
„Die Menschen geben immer mehr Geld für Wohnraum aus, und Wohnraum wird nicht erschwinglicher“, sagte sie. „Wir haben immer noch diesen grundlegenden Wohnungsmangel.“
Aber die Präsentation war in erster Linie darauf ausgelegt, zukunftsorientiert zu sein, und in dieser Hinsicht sind die Zinsen und die Inflation erhöht, aber die Wirtschaft wächst. Auch die demografische Entwicklung verändert sich, wobei die Millennials die größte Generation bilden und die Generation Z kleiner ist, aber zunehmend einflussreich in der Wirtschaft ist.
Veränderte Präferenzen und wirtschaftliche Realitäten würden auch langjährige Paradigmen in Bezug auf den Wohnungsbau in den USA durcheinanderbringen, sagte sie.
„Früher war Eigenheimbesitz der amerikanische Traum, und jetzt ist es eher ein amerikanischer Wunschtraum“, sagte Fairweather. „Die Leute haben einfach das Gefühl, dass es für sie nur ein Kinderspiel ist, weil die Erschwinglichkeit von Wohnraum immer schlechter wird.“
Auch das Klima sei ein sehr reales Thema, das Auswirkungen auf den Immobilienmarkt habe, sagte Fairweather.
„Lange Zeit habe ich über einen Klimawandel gesprochen und die Leute sagten: ‚Das ist ein Problem für die Zukunft‘“, sagte sie. „Aber jetzt sehen wir, dass die Versicherungskosten steigen und die Menschen entscheiden, wo sie leben, basierend auf dem Klima. Es wird ein immer wichtigeres Thema auf dem Wohnungsmarkt.“
Fairweather teilte mit, dass Redfin im Jahr 2020 über einen Zeitraum von drei Monaten experimentiert hat, um die Auswirkungen des Klimawandels auf das Hauskaufverhalten zu analysieren. Dabei wurden die Nutzer in zwei Pools aufgeteilt: einen, der ihnen einen Überblick über das Hochwasserrisiko gab, und einen, der dies nicht tat.
„In der Kontrollansicht besteht kein Überschwemmungsrisiko, und in der Behandlungsansicht können Sie das Überschwemmungsrisiko für jedes einzelne Haus auf Redfin sehen“, sagte sie. „Die Menschen, denen das Hochwasserrisiko angezeigt wurde – wenn sie sich zuvor Häuser mit hohem oder extrem hohem Überschwemmungsrisiko angesehen hatten – kauften dann Häuser, bei denen das Risiko nur halb so hoch war, als sie diese Informationen sahen“, sagte sie.
Dies stellt eine potenzielle Mehrwertmöglichkeit für Hypothekenexperten dar, die zusätzlich zu den voraussichtlichen Zinssätzen oder demografischen Informationen aussagekräftigere Klimainformationen anbieten können.
„[That can help] Informieren Sie sie darüber, wie sie die beste Entscheidung zum Hauskauf treffen können“, sagte Fairweather.