Wie viel kostet ein typischer einkommensschwacher Erstkäufer von Eigenheimen mit a Fannie Mae-besicherte Hypothek an den Abschlusstisch bringen?
Entsprechend Fannie Maein einem Arbeitspapier mit dem Titel „Hypothekenkosten als Anteil der Wohnkosten – die Kreditkosten in einen breiteren Zusammenhang stellen“, hat der durchschnittliche Erstkäufer mit niedrigem Einkommen etwa 28.000 US-Dollar für eine Anzahlung.
Der typische einkommensschwache Erstkäufer von Eigenheimen mit einer von Fannie Mae gedeckten Hypothek hat ebenfalls eine Kreditwürdigkeit von 747, wie das Forschungspapier zeigt. Das ist deutlich höher als 670, die durchschnittliche Punktzahl von Erstkäufern mit einem FHA-unterstützte Hypothekoder 677, die durchschnittliche FICO-Punktzahl eines schwarzen Kreditnehmers im Jahr 2021. Im Jahr 2020 gingen etwa 4 % der von Fannie Mae erworbenen Kaufkredite an schwarze Kreditnehmer.
Mark Palim, stellvertretender Chefökonom von Fannie Mae, sagte, er ziehe es vor, nicht über Profile „alternativer Kreditnehmer“ zu „spekulieren“, und dass die Kreditwürdigkeit im Profil nur aus den Krediten gezogen werde, die Fannie Mae im Jahr 2020 gewährt wurden.
„Wenn Sie sich das Kreditprofil ansehen, sind dies wirklich starke Kredite in Bezug auf die Dimension der Kreditwürdigkeit“, sagte Palim. “Ich wäre sehr zufrieden mit dieser Kreditwürdigkeit.”
Palim bemerkte auch, dass die Forschung die Kreditnehmerprofile nicht weiter aufschlüsselte, um die Preisgestaltung für schwarze Kreditnehmer oder Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen und niedrigeren Kredit-Scores zu untersuchen, da die Suche darauf abzielte, Menschen in anderen Disziplinen als dem Wohnen, wie z. B. der Stadtplanung, komplexe Konzepte zu erklären .
„Wir hatten das Gefühl, dass sie bereits viele Details aufnehmen mussten, also blieben wir für diese Gruppen auf einem hohen Niveau“, sagte Palim.
Ein Anwalt für erschwinglichen Wohnraum, der um Anonymität bat, bezeichnete den Bericht als „umwerfend“, weil er darauf hinweist, dass Fannie Mae nur Kredite an einkommensschwache Kreditnehmer mit der makellosesten Kredithistorie vergibt.
„Ein Kredit-Score von 747 für ein niedriges Einkommen ist eine Anklage“, sagte die Person.
Mehrere befragte Experten für faires Wohnen lehnten es ab, sich zu dem Bericht zu äußern, und verwiesen auf die Notwendigkeit, den Bericht genauer zu studieren. Einige äußerten jedoch anfängliche Bedenken, dass die Studie keine faire Kreditanalyse beinhaltet, die Kreditnehmerprofile nicht nach Rasse aufschlüsselt und sich auf langfristige Wohnkosten konzentriert, die außerhalb des Einflussbereichs von Fannie Mae liegen, und nicht auf den anfänglichen Zugang zu kreditieren, von denen es ein wichtiger Treiber ist.
Palim sagte, dass eine faire Kreditanalyse nicht Gegenstand des Forschungspapiers sei. Während die Forscher eine Reihe von externen Experten zitieren, die sie konsultierten, darunter das American Enterprise Institute und Ökonomen von beiden Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung und Fannie Mae hat es keine Experten für faire Kreditvergabe konsultiert.
Ein FHFA-Sprecher lehnte es ab, sich zu den Forschungsergebnissen zu äußern.
In dem Papier wird argumentiert, dass Hypothekenkosten – einschließlich Hypothekenversicherung, Garantiegebühren und Preisanpassungen auf Darlehensebene – zwar häufig im Mittelpunkt von politischen Entscheidungsträgern stehen, die sich mit der Bezahlbarkeit befassen, andere Kosten jedoch den größten Teil der Gesamtkosten des Wohnens ausmachen.
Die Untersuchung von Fannie Mae zeigt, dass Bürgschaftsgebühren, einschließlich Preisanpassungen auf Darlehensebene, etwa 4 % der Gesamtkosten für Wohneigentum ausmachen. Die private Hypothekenversicherung macht etwa ein bis drei Prozent der Gesamtkosten aus, so der Bericht.
Die politischen Entscheidungsträger haben sich auf die Hypothekenkosten als Instrument zur Erhöhung der Kreditverfügbarkeit für einkommensschwache und farbige Kreditnehmer konzentriert. Stattdessen sollten sich die politischen Entscheidungsträger laut den Forschern von Fannie Mae neben den Hypothekenkosten auch anderen Treibern der Wohnkosten zuwenden.
„Erstens zeigt unsere Zerlegung, dass politische Bemühungen zur Verbesserung der Wohnkosten am effektivsten wären, wenn sie sich auf Möglichkeiten zur Reduzierung der größten Komponenten der Gesamtkosten konzentrieren würden“, schreiben die Forscher. „Insbesondere für die laufenden Nicht-Hypothekenkosten sind der Ausbau von Programmen, die dazu beitragen, die Nebenkosten zu senken und die Grundsteuerbelastung für Haushalte mit niedrigem Einkommen zu begrenzen, naheliegende Lösungen.“
Die Bundesregierung hat keinen einfachen Mechanismus, um lokale Grundsteuern oder Nebenkosten zu senken. Die FHFA, die sich unter der amtierenden Direktorin Sandra Thompson erneut auf die Erschwinglichkeit konzentriert hat, hat bereits eine Reihe von Schritten unternommen, um die Erschwinglichkeit durch ihre Aufsicht über die GSEs anzugehen. Zu diesen Schritten gehört die Aufforderung an die GSEs, gerechte Wohnungsfinanzierungspläne vorzulegen, und die Ablehnung ihrer Pflicht, unterversorgten Marktplänen zu dienen.
Thompsons Pläne zur Erschwinglichkeit beinhalten auch eine ganzheitliche Überprüfung der GSE-Darlehenspreise. Im Januar sagte die FHFA, dass dies der Fall sein würde Erhöhung der Gebühren für Zweitwohnungsdarlehen und konforme Darlehen mit hohem Saldo.
Die Vorabgebühren für Darlehen mit hohem Saldo werden zwischen 0,25 % und 0,75 % steigen, gestaffelt nach dem Beleihungswertverhältnis. Für Zweitwohnungsdarlehen werden die Vorabgebühren zwischen 1,125 % und 3,875 % steigen, ebenfalls gestaffelt nach dem Beleihungswert. Die Erhöhungen sollen im April in Kraft treten.
Bob Broeksmit, CEO der Verband der Hypothekenbankensagte zu der Zeit, dass die Preisänderungen „den GSEs die Möglichkeit bieten sollten, die Gebühren für die auftragsorientierten Teile ihrer Geschäfte zu senken, die in erster Linie Kreditnehmern zum ersten Mal und mit niedrigem bis mittlerem Einkommen dienen“.
Palim sagte, dass er „immer hofft, dass die Forschung politische Entscheidungen informiert“, aber dass die Forschung, die er 2018 begann, nicht von der FHFA veranlasst wurde oder sich auf die Überprüfung der GSE-Darlehenspreise bezog.
Der Beitrag Fannie Mae: Policymakers sollte anderswo suchen, um die Erschwinglichkeit zu verbessern, erschien zuerst auf HousingWire.