KANSAS CITY, Missouri – Der letzte Tag der zweiten Woche des Rechtsstreits gegen die Sitzer/Burnett-Kommission begann mit einigen verfahrenstechnischen Neuigkeiten.
Nachdem der Nationaler Immobilienmaklerverband Der Antrag wurde von Richter Stephen Bough abgelehnt. Die anderen Angeklagten in der Klage, HomeServices of America Und Keller Williamshatte zuvor aus rechtlichen Gründen Anträge auf ein Urteil gestellt, die jedoch beide abgelehnt wurden.
Gary Keller nimmt Stellung
Die Aussage am Freitagmorgen markierte den Beginn der Verteidigung von Keller Williams. Das Unternehmen berief zunächst seinen Mitbegründer und CEO Gary Keller in den Zeugenstand. Wie die anderen Angeklagten vor ihm stellte Keller fest, dass Keller Williams als Unternehmen nichts mit der Festlegung der Provisionssätze zu tun habe. Er erklärte der Jury, dass die Clear Cooperation-Richtlinien vor Ort festgelegt werden und dass die Provisionssätze von Fall zu Fall festgelegt werden.
Keller bemerkte auch, dass er es nicht mag, wenn die Leute in der Branche den Agenten sagen, was sie in ihrem Geschäft tun und was nicht.
Während seiner Aussage erörterte Keller auch seine Bücher und die Modelle, die er bei Konferenzen verwendet, die zuvor in der Aussage der Kläger besprochen worden waren.
Keller wiederholte, was er in seiner Aussage gesagt hatte, dass es sich bei den Artikeln um Vorlagen handele und als Beispiele dafür dienen könnten, wie ein Makler Immobiliengeschäfte betreiben könnte. Er bemerkte auch, dass es bei der Erstveröffentlichung seines Buches im Jahr 1996 keine Daten zu Provisionen gab. Wenn in dem Buch in den Beispielen ein Provisionssatz von 6 % angenommen wird, handelt es sich lediglich um eine fundierte Vermutung, bei der von der Spanne von 5,6 % auf 5,7 % aufgerundet wird, die er damals in der Branche sah.
Anschließend besprach Keller die Präsentationen, die er bei Keller Williams Family Reunion-Veranstaltungen hält, an denen normalerweise bis zu 15.000 Teilnehmer teilnehmen. In den Vorträgen sagte Keller, er diskutiere eine Vielzahl von Wirtschaftsstatistiken, darunter auch Kommissionen.
Zwei der von ihm verwendeten Folien zeigen die durchschnittlichen Provisionen auf der Verkäufer- und Käuferseite für KW-Makler zwischen 2002 und 2019. Die Folie zeigt, dass die Provisionen auf der Verkäuferseite von etwa 2 % im Jahr 2002 auf etwa 2,5 % im Jahr 2010 schwankten. bevor er 2019 allmählich auf 2,67 % ansteigt. Auf der Käuferseite gibt es jedoch deutlich weniger Schwankungen. Nachdem er in den Jahren 2008 und 2009 3 % erreicht hatte, fiel er 2019 auf 2,72 %.
Keller sagte aus, dass er diese Folien nutzt, um die Vorstellung zu widerlegen, dass es einen einheitlichen Provisionssatz gibt.
„Wir haben damit begonnen, dies zu verdeutlichen, dass es keine Standardprovision gibt“, sagte Keller. „Sie variieren von Jahr zu Jahr. Sie spiegeln die Marktbedingungen wider.“
Keller sagte, die wichtigste Botschaft an die Makler sei, dass sie sich bewusst sein sollten, dass sich die lokalen Märkte ändern, und dass sie flexibel sein müssen. Er argumentierte auch, dass der Rückgang der landesweiten Durchschnittsprovision für einen Makler in einem bestimmten Markt keine Relevanz habe, da die Märkte alle unterschiedlich seien.
„Die Provision von 6 % ist ein mythisches Tier“, sagte Keller. „Im Landesdurchschnitt gibt es das nicht.“
Er stellte außerdem fest, dass das Zeigen der Provisionsfolien nicht gegen die Kartellrichtlinien von Keller Williams verstößt, die verhindern sollen, dass Agenten mit Wettbewerbern über Provisionssätze diskutieren. Er fügte hinzu, dass das „Co-opetition“-Modell des Unternehmens lediglich ein Eingeständnis sei, dass Agenten zwar heftig um Geschäfte konkurrieren und verhandeln, dass sie jedoch später in der Transaktion zusammenarbeiten müssen, um das Geschäft zum Abschluss zu bringen.
Keller ging auch auf die Behauptung der Kläger ein, er habe sich verschworen, um die Provisionen auf dem aktuellen Niveau zu halten, sei „lächerlich“ und entbehre jeglicher Beweise.
Seiner Aussage zufolge engagiert er sich nicht in der NAR oder den Vorständen lokaler Verbände, aber er ermutigt Agenten, sich zu engagieren und Mitglieder ihres lokalen Verbandes zu werden, um Zugang zu ihrem lokalen MLS zu erhalten, den er als „den besten geschaffenen Marktplatz“ bezeichnete. ” Keller weist jedoch darauf hin, dass ein Agent kein NAR-Mitglied sein muss, wenn er dies nicht möchte und sein Teamleiter zustimmt.
Während seines Kreuzverhörs ging Michael Ketchmark, Hauptanwalt der Kläger, auf Provisionen und E-Mails ein, die Keller bezüglich der Bedrohung der Immobilienbranche durch das Internet verschickte.
Zu Beginn seiner Tätigkeit auf dem Parkett bestritt Ketchmark Kellers Behauptung, er habe keine Ahnung, wie hoch die Provisionssätze im nächsten Jahr sein werden, da sie sich von Jahr zu Jahr je nach Marktbedingungen ändern.
Er sagte der Jury, dass er „zu 100 % sicher“ sei, dass die Provisionen im nächsten Jahr in Kansas City 3 % betragen würden, und berief sich dabei auf eine Folie von Keller Williams, die die durchschnittliche Provision ihrer Agenten in der Stadt zeigt. Er tat dies auch für andere Städte in Missouri, die fast alle eine durchschnittliche Provision von etwa 3 % hatten, mit Ausnahme von St. Louis, das eine durchschnittliche Provision von 2,7 % meldete.
Anschließend wandte sich Ketchmark der Bedrohung durch das Internet zu. Er zeigte Keller und der Jury eine E-Mail, die Keller geschickt hatte, in der es hieß, dass „die Kommissionen wegen des Kampfes im Internet um Daten unter Belagerung stehen“.
Keller antwortete, dass die Aussage aus dem Zusammenhang gerissen sei. Er sagte, er spreche von Zillow und anderen Internetunternehmen, die seiner Meinung nach die Daten seines Unternehmens nehmen und sie durch Lead-Generierung für bis zu 45 % ihrer Provision an Agenten zurückverkaufen.
Er sagte außerdem aus, dass es nicht um den Provisionssatz, sondern um die Nettoprovision gehe; Zillow nimmt Geld von Agenten, etwas, das Keller gerne unterbinden würde. Er bezeichnete dies als einen „unerbittlichen Kampf“, der nicht aufhöre, bis alle Daten gesammelt und „jeder Provisionsdollar aus der Tasche des Maklers geflossen“ sei.
Keller sagte der Jury, er wolle dem entgegenwirken, aber alles selbst kontrollieren, was bedeutete, dass er seine eigenen Hypotheken-, Eigentums- und Immobiliendienstleistungsunternehmen gründen müsste.
Ketchmark schloss seine Befragung mit der Frage an Keller, ob er der Aussage zustimme, dass Keller Williams die Kontrolle verlieren würde und seine Marktzentren weniger Geld verdienen würden, wenn Technologieunternehmen die Listungsdaten kontrollieren würden. Keller bestritt die Aussage nicht.
Es wird erwartet, dass die Verteidigung ihren Fall am Freitagabend abschließen wird. Schlussplädoyers im Kommissionsklageverfahren werden für Montag erwartet.
Anmerkung des Herausgebers: Besuchen Sie HousingWire.com weiterhin für die laufende Live-Berichterstattung unseres Redaktionsteams aus Kansas City über den Prozess gegen die Provisionsklage.