© Reuters. DATEIFOTO: Außenansicht eines JW Marriott Hotels in der Innenstadt von Los Angeles, USA, 26. April 2016. REUTERS/Mario Anzuoni/Archivfoto
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Von Doyinsola Oladipo und Aishwarya Jain
NEW YORK (Reuters) – Unabhängige Hotelbetreiber und riesige globale Ketten schließen sich zunehmend in Franchiseverträgen zusammen, da hohe Zinssätze die Hotelbranche in Mitleidenschaft gezogen haben und den Bau neuer Hotels verlangsamt haben.
Bei großen Ketten sorgen neue Franchiseverträge aus Umwandlungen dafür, dass Investoren durch die kurzfristige Eröffnung neuer Hotels zufrieden sind. In der Zwischenzeit wechseln unabhängige, markenlose Hotels gerne zu Franchiseverträgen, weil sie dadurch einen besseren Zugang zu potenziellen Buchungen und eine günstigere Finanzierung durch Kreditgeber erhalten.
„In der Vergangenheit betrugen die globalen Konvertierungen 10 bis 20 % der Räume, die das System betreten, heute sind es wahrscheinlich eher 40 %“, sagte Patrick Scholes, Aktienanalyst bei Truist.
Für das in den USA ansässige Unternehmen Marriott International (NASDAQ:) machten Konvertierungen im Jahr 2023 40 % der organischen Zimmerabschlüsse aus, doppelt so viel wie im Jahr zuvor (20 %). Die Hälfte davon ist in Frankreich ansässig Accor (EPA:)s Hoteleröffnungen im letzten Jahr erfolgten durch Umbauten. Das entspricht den Trends in der gesamten Branche.
„In einem Klima, in dem die Kreditmärkte für Neubauten etwas eingeschränkt sind, ist die Bedeutung von Umwandlungen erhöht“, sagte Anthony Capuano, CEO von Marriott, Anfang des Jahres bei einer Telefonkonferenz zu den Ergebnissen.
Hotelbetreiber profitierten vom Anstieg der „Rachereisen“ im Zuge des Abklingens der Pandemie. Allerdings brachte die Konjunkturerholung auch höhere Zinssätze mit sich, was das Leben kleinerer Betreiber, die zur Finanzierung ihres Betriebs auf Kapitalkredite angewiesen sind, schwieriger machte.
Nach Angaben des Hotelentwicklungs-Intelligence-Unternehmens Lodging Econmetrics wurden im Jahr 2023 etwa 1.980 Hotels eröffnet, gegenüber 2.730 im Jahr 2019.
„Der Zugang zu Hotelfinanzierungen, insbesondere in Südamerika, ist derzeit eingeschränkt, da viele Hotels während der Pandemie Schwierigkeiten hatten, ihre Schulden zu begleichen“, sagte Fernanda L’Hopital, Südamerika-Direktorin für Beratung und Bewertung beim Hotelberatungsunternehmen HVS.
Ein Markenhotel könnte für Eigentümer attraktiver sein, die Kredite refinanzieren oder mit einer „Mauer aus zurückgedrängten Fälligkeiten“ konfrontiert sind, sagte Robin Farley, Aktienanalyst bei UBS.
Bis 2025 sollen weltweit Hotelkredite in Höhe von rund 217 Milliarden US-Dollar fällig werden, sagte Zach Demuth, globaler Leiter für Hotel- und Gastgewerbeforschung bei JLL.
Diese Kredite werden wahrscheinlich zu höheren Zinssätzen refinanziert. In den USA liegen die Zinssätze für neue Markenhotels zwischen 6,75 und 8,25 Prozent, ein Anstieg gegenüber 5 und 6 Prozent vor der Pandemie, sagte Shivan Perera, Senior Vice President für Schulden und Beteiligungen beim Immobilienkreditgeber Avana Capital. Anbieter ohne Markennamen haben im Allgemeinen etwas höhere Tarife zwischen 7 % und 9 %.
Laut einer Studie der Cornell University aus dem Jahr 2022, die auf 4.000 Hotels über 20 Jahre basiert, haben markengebundene Hotels ein geringeres Cashflow-Risiko als unabhängige Hotels.
„Gute Marken, ihr Treueprogramm und ihr Reservierungssystem tragen in der Regel dazu bei, dass eine Immobilie eine bessere Leistung erbringt, und daher stellt ein Kreditgeber dies häufig als Anforderung“, sagte Farley von UBS.
In Europa liegen die Immobilienzinsen tendenziell bei etwa 6 % und 8 %, ein Anstieg von 2,5 % auf 3 % vor der Pandemie, sagte Tim Barbrook, Leiter der Schuldenberatung bei HVS London. Für Markenhotels sind die Preise etwa 0,25 % niedriger.
„Einige Leute haben 13 Jahre lang extrem günstiges Geld gehabt“, sagte Barbrook. „Sie steigen aus festverzinslichen Krediten in dieses Umfeld mit viel höheren Zinssätzen ein.“ Viele unserer Kunden wünschen sich, sie könnten die Einrichtungen, die sie bereits haben, einfach erweitern.“
Große Betreiber haben „Soft“- und Conversion-Marken eingeführt, die darauf abzielen, Unabhängige zu gewinnen. Laut Analysten tragen diese Marken dazu bei, das Nettowachstum zu steigern.
Die Franchise- und Lizenzgebühreneinnahmen von Hilton stiegen im Jahresvergleich im Jahr 2023 um 14,6 % und im Jahr 2022 um 38,5 %, während Marriott im Jahr 2023 um 13 % und im Jahr 2022 um 40 % zulegte.
„Alle paar 100 oder 1.000 Zimmer mehr sind wichtig, weil damit eine Franchisegebühr verbunden ist“, sagte Jan Freitag, Direktor für US-Gastgewerbe beim Analyseunternehmen CoStar.
Eine solche Marke ist die im Januar 2023 angekündigte „Spark“-Kette von Hilton. Kleinere Betreiber erhalten durch eine Umstellung Zugang zu Gästen, die sich bei der Buchung von Zimmern ausschließlich auf die Treueprogramme der Ketten verlassen.
„Das hätten wir nie gemacht [the conversion] wenn wir es nicht mit Hilton geschafft hätten“, sagte Lou Carrier, CEO der Distinctive Hospitality Group, einer Entwicklungsfirma, die das erste Spark Hotel in Connecticut eröffnete. „Innerhalb der ersten zwei Monate waren über 45 % der Gäste dieses Hotels Hilton.“ Ehrung der Mitglieder. Das war für mich bemerkenswert.