ichIn den letzten Wochen gab es eine Reihe von aufsehenerregenden Ankündigungen zu Arbeitsplätzen und Einzelhändlern. John Lewis hat der Liste der Filialen, die nicht wiedereröffnet werden sollen, acht Filialen hinzugefügt, da die Beschränkungen für Coronaviren nachlassen. Der Schokoladenhändler Thorntons schließt alle 61 Filialen, und Santander sperrt 111 Filialen und schließt mehrere Büros. Die landesweite Bausparkasse hat 13.000 Mitarbeitern mitgeteilt, dass sie nach Beendigung der Sperrung „überall arbeiten“ können, während der Herausgeber des Daily Mirror angekündigt hat, dass die meisten ihrer Journalisten von zu Hause aus arbeiten werden.
Die Pandemie verändert das Gesicht des Arbeitsplatzes und unserer Hauptstraßen. Aber was bedeutet das für die Eigentümer dieser Gebäude – wer könnte Sie einschließen, auch wenn Sie es nicht merken?
Britische Kleinanleger haben Milliarden Pfund in Immobilienfonds investiert, die von Fondsverwaltungsgruppen wie M & G, Legal & General und Aviva angeboten werden. Viel mehr Menschen werden über ihre betriebliche Altersversorgung in Immobilienfonds investiert, wodurch häufig ein Teil des Geldes ihrer Mitglieder in Gewerbeimmobilien sowie in Aktien, Anleihen usw. investiert wird.
In der Regel konzentrieren sich diese Immobilienfonds auf Bürogebäude sowie Einzelhandels- und Industriegebäude. Einige können jedoch auch einen bestimmten Betrag in Wohnimmobilien oder andere immobilienbezogene Investitionen investieren.
Mit den Fonds, die sich an Kleinanleger richten, ist eines der Verkaufsargumente, dass der Kauf eines Einkaufszentrums oder eines Distributionslagers zwar Millionen Pfund kosten kann, Sie sich jedoch für diese regelmäßigen Entwicklungen für eine regelmäßige Investition von vielleicht nur 20 GBP engagieren können -30 pro Monat.
Zu den größten Beteiligungen des Aviva Investors UK Property Fund gehören beispielsweise die Corn Exchange im Stadtzentrum von Manchester, das Guildhall-Einkaufszentrum in Exeter und das denkmalgeschützte Longus House im Herzen von Chester.
Es überrascht nicht, dass diese Fonds von der Covid-19-Pandemie schwer getroffen wurden. Der durchschnittliche britische Immobilienfonds ist im vergangenen Jahr um etwa 2% gefallen, während der Aviva-Fonds um etwa 12% gefallen ist.
„Gewerbeimmobilien waren sicherlich im Auge des Sturms“, sagt Ryan Hughes, Leiter der aktiven Portfolios bei der Investmentfirma AJ Bell. Nach Angaben der Investment Association wurden im Jahr 2020 rund 290 Mio. GBP aus Immobilienfonds abgezogen, was die Herausforderungen des Sektors widerspiegelt.
Die Attraktivität von gewerblichen Immobilienfonds liegt in Renditen von 5% oder mehr aus Mieteinnahmen sowie in der Möglichkeit zukünftiger Gewinne aus dem Kapitalwachstum. Immobilien verhalten sich im Rahmen eines Anlageportfolios in der Regel auch anders als Aktien und Anleihen und tragen theoretisch dazu bei, die Renditen über die Jahre hinweg auszugleichen.
Der Sektor war jedoch während der Sperrungen in Großbritannien mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert, da die Notwendigkeit für Räumlichkeiten sank und Mieter Zahlungsferien oder reduzierte Mieten beantragten.
Justin Modray vom Finanzberater Candid Financial Advice sagt: „Die besser verwalteten Fonds im gewerblichen Immobiliensektor reduzieren das Engagement im Einzelhandel seit einiger Zeit im Allgemeinen, da die Herausforderungen bereits vor Covid bestehen. Bei Büroflächen zahlen größere Unternehmen größtenteils weiterhin wie gewohnt Miete, sodass die Auswirkungen der zunehmenden Hausaufgaben noch nicht spürbar sind. “
Neben den Schwierigkeiten des Sektors im Allgemeinen sind diese Immobilienfonds jedoch auch mit besonderen Risiken verbunden. Es ist schwieriger, Gewerbeimmobilien zu verkaufen als eine Aktie oder eine Anleihe, daher gibt es das Problem der Liquidität. Sie können ein Industriegebiet oder ein Einkaufszentrum nicht über Nacht verkaufen, da Anleger ihre Einheiten einlösen möchten. Der Verkauf kann Monate dauern.
Außerdem können Sie Ihren Bestand möglicherweise für einen bestimmten Zeitraum nicht verkaufen, wenn ein Fonds seine Türen für Auszahlungen schließt. Die meisten Immobilienfonds stellten den Handel im Jahr 2020 ein, als die Pandemie Einzug hielt. Drei von Aviva Investors, Aegon und M & G betriebene Fonds müssen noch eröffnet werden, sodass Anleger ihre Anlagen nicht verkaufen können.
Moira O’Neill, Leiterin Personal Finance bei Interactive Investor, sagt: „Immobilienfonds haben den Stresstest immer wieder nicht bestanden – sei es das britische Referendum vor vier Jahren oder die brutale Realität des Brexit-Gegenwinds und einer Hauptstraße im Terminal Ablehnen.”
Die Aufsichtsbehörde der Stadt, die Financial Conduct Authority, berät zu Regeln, die Anleger dazu zwingen würden, eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten einzuhalten, bevor sie ihre Gelder zurückzahlen. Dies zielt darauf ab, zu verhindern, dass die Liquiditätsreserven für Immobilienfonds in Schwierigkeiten geraten, und den Managern genügend Zeit zu geben, um Immobilien zu verkaufen und Geld an die Anleger zurückzugeben.
“Es wird interessant sein zu sehen, wie sich die neuen FCA-Regeln auswirken”, sagt Evangelos Assimakos, Investment Director bei der Investmentfirma Rathbones. “Wir haben seit dem Brexit keine Investitionen in Gewerbeimmobilien in Großbritannien mehr getätigt, weil wir befürchten, dass die Rücknahmebeschränkungen erneut in Kraft treten könnten.”
Was sollten Anleger in diesen Fonds tun? “Einige der großen Verluste aus diesen Fonds werden einige Zeit in Anspruch nehmen”, sagt Hughes von AJ Bell. Er betont, dass Anleger mit Liquiditäts- und Zugangsproblemen vertraut sein müssen. Ob Immobilienfonds abgeschafft werden sollten, hängt jedoch auch davon ab, wann das Geld benötigt wird.
„Wenn Sie in Ihrer Rente exponiert sind, aber 20 Jahre lang nicht in den Ruhestand gehen, ist die aktuelle Leistung nicht unbedingt ein Problem. Aber wenn Sie einen Immobilienfonds in Ihrem Isa halten und in naher Zukunft auf das Geld zugreifen müssen, um eine Hauserweiterung zu bezahlen, wird dies viel weniger angemessen “, sagt er.
Das Engagement der Menschen in gewerblichem Eigentum über ihre betriebliche Altersversorgung wird sehr unterschiedlich sein. Einige Fonds stellen möglicherweise einen angemessenen Teil des Bargeldes der Menschen für Immobilien bereit, während andere möglicherweise nur wenig oder gar kein Geld enthalten. Bei den meisten großen betrieblichen Altersversorgungssystemen können Sie sich online in Ihr Konto einloggen, um dies zu überprüfen.
Zum Beispiel der Riese Nest Das betriebliche Altersversorgungssystem bietet eine ethische Fondsoption mit etwas mehr als 8% des in Immobilien in Großbritannien investierten Geldes. Dies geschieht über einen Legal & General Fund (LGIM Managed Property Fund), zu dessen Top-10-Positionen eine Büroentwicklung in der Wardour Street in Soho, London, die auffällige 245 Hammersmith-Entwicklung in West-London und mehrere Gebäude im Cambridge Science Park gehören.
Es gibt andere Möglichkeiten, sich in Gewerbeimmobilien zu engagieren. Neben den stationären Fonds gibt es Immobilienaktienfonds, die in Aktien von Immobilienunternehmen investieren. Diese verhalten sich ähnlich wie die Börse, sind jedoch nicht mit den Liquiditätsproblemen beim Kauf physischer Gebäude konfrontiert.
Modray sagt: “Das bedeutet, dass die Renditen eher kurzfristig mit den Aktienmärkten korrelieren, aber ich denke, das ist ein Kompromiss, der es wert ist, bezahlt zu werden.” Er empfiehlt den iShares Global Property Securities Equity Index Fund, einen kostengünstigen Fonds mit Engagement in Hunderten von Unternehmen auf der ganzen Welt für eine niedrige Jahresgebühr von 0,17%.
Geld in eine Vielzahl von Ziegeln und Mörtel stecken
Es sind nicht nur Büros und Geschäfte. Sie können in alles investieren, von Obdachlosenunterkünften bis hin zu Amazon-Lagern.
„Investoren können mit Investment Trusts, die eher auf neue, weniger traditionelle Bereiche als auf Bürogebäude oder Einzelhändler abzielen, die Art des gewünschten Immobilienengagements auswählen“, sagt Hughes von AJ Bell.
Mit Investment Trusts kaufen Sie eine Beteiligung an einer Investmentgesellschaft, die anstelle des Immobilienportfolios Immobilien kauft. Sie haben also nicht die Liquiditätsprobleme, die mit einigen der zuvor genannten Immobilienfonds verbunden sind.
In der Regel sind Investmentgesellschaften, die sich auf Immobilien in Großbritannien konzentrieren, als „Real Estate Investment Trusts“ oder REITs strukturiert. Diese Unternehmen investieren in Gewerbe- oder Wohnimmobilien, um ein steuereffizientes Einkommen zu erzielen. 90% des Gewinns werden an die Aktionäre ausgezahlt.
„Man kann sich mit Logistiklagern, Pflegeheimen, Supermärkten, Studentenunterkünften, Hausarztpraxen, Sozialwohnungen und vielem mehr auseinandersetzen“, sagt Annabel Brodie-Smith von der Association of Investment Companies, die Investment Trusts vertritt und andere Fonds.
Beispielsweise hat der Supermarket Income REIT – zu dessen Portfolio eine lange Liste von Immobilien gehört, die an Unternehmen wie Waitrose, Tesco und Sainsbury’s vermietet wurden – seit Anfang Januar 2020 fast 500 Mio. GBP aufgebracht und rund 4% an Investoren zurückgegeben.
Der Urban Logistics REIT und der Warehouse REIT haben ebenfalls von pandemiebedingten Online-Kauftrends profitiert. Zu den Mietern des letzteren zählen Amazon und John Lewis.
Brodie-Smith sagt jedoch, dass es eine wachsende Anzahl von Optionen gibt.
Zum Beispiel wurde der Home REIT im Oktober 2020 ins Leben gerufen und zielt darauf ab, eine angemessene Rendite zu erzielen, indem in Immobilien in ganz Großbritannien investiert wird, die dazu dienen, Obdachlosen eine Unterkunft von „guter Qualität“ zu bieten. Brodie-Smith sagt: “Sie investieren in Unterkünfte für Menschen, die das Gefängnis verlassen haben, oder für Frauen, die häuslicher Gewalt ausgesetzt sind.”
Sie investieren durch den Kauf von Anteilen am REIT.
Einige Investmentgesellschaften verfolgen einen breiten Ansatz, indem sie nach Möglichkeiten außerhalb Großbritanniens suchen. Zum Beispiel listet Interactive Investor TR Property Investment Trust auf seinen empfohlenen Fondslisten „Super 60“ auf. Dies investiert in Bürogebäude und Gewerbeimmobilien in ganz Europa.