Da mehrere Listungsdienste nach dem Urteil im Gerichtsverfahren gegen die Sitzer/Burnett-Kommission versuchen, mögliche Änderungen bei der Genossenschaftsvergütung zu bewältigen, haben einige MLSs ihre Richtlinien präventiv geändert.
Obwohl diese Richtlinien eingeführt wurden, um zukünftige Kartellklagen zu vermeiden, sagten Rechtsexperten, die mit HousingWire sprachen, dass sie möglicherweise nicht ausreichen.
Lassen Sie uns die Änderungen und die Auswirkungen aufschlüsseln.
Über die Genossenschaftsvergütung hinaus
Anfang August, Helle MLS, der zweitgrößte MLS des Landes, hat damit begonnen, Immobilienmaklern zu erlauben, ein pauschales Vergütungsangebot von 0 US-Dollar für Käufermakler zu nutzen und trotzdem eine Immobilie im MLS anzubieten. (Der Nationaler Maklerverband begann dies auch im Rahmen seiner Clear Cooperation-Richtlinie Anfang Oktober 2023 zuzulassen.) Diese Änderung tut zulassen, dass Börsenmakler den Maklern der Käufer keine finanzielle Entschädigung mehr anbieten. Aber die Richtlinie könnte immer noch ein rechtliches Problem darstellen, da sie von Listing-Agenten verlangt, ein Entschädigungsangebot zu unterbreiten, selbst wenn dieses Entschädigungsangebot tatsächlich nichts (0 US-Dollar) beträgt, sagten Rechtsprofessoren.
Die Kläger im Fall Sitzer/Burnett „betrachteten dies als eine horizontale Verschwörung oder mit anderen Worten als eine Verschwörung unter Wettbewerbern“, sagte Paul Rogers, Rechtsprofessor an der Dedman School of Law der Southern Methodist University, der sich auf Kartellrecht spezialisiert hat Gesetz, sagte. „Sie nutzten die Clear Cooperation Policy von NAR, um eine Verschwörung zu beweisen, und stellten fest, dass Makler diese Richtlinien größtenteils befolgen, und argumentierten dann, dass dies die wettbewerbswidrige Wirkung habe, indem sie die Provisionen erhöhten.“
Abhängig davon, ob das endgültige Urteil und die einstweilige Verfügung von Richter Stephen Bough lediglich ein Ende der NAR-Regel zur klaren Zusammenarbeit oder ein Ende von fordert alle kooperative Vergütungspraktiken, die sogar unabhängige MLSs mögen Nordwestliche MLSdie für die Teilnahme an der MLS keine kooperative Entschädigung erfordern, könnten in die Kritik geraten.
Obwohl Northwest MLS keine kooperative Entschädigung verlangt, heißt es in der Aussage von Lawrence Wu, dem Präsidenten derNational Economic Research Associates, während des Sitzer/Burnett-Prozesses, Listing-Agenten machen immer noch in etwa 99 % der Fälle Entschädigungsangebote. Wenn jedoch die kooperative Entschädigung durch Unterlassungsansprüche entfällt, müssten Makler und Agenten in Northwest MLS diese Praxis einschränken.
Obwohl die Praxis der kooperativen Vergütung auf ihrer Plattform weiterhin zulässig ist, hat Northwest MLS mit der Regierung des US-Bundesstaates Washington zusammengearbeitet, um die „Agenturrecht„, das am 1. Januar 2024 in Kraft tritt. Laut Justin Haag, General Counsel von Northwest MLS, wird das neue Gesetz von Maklern verlangen, einen schriftlichen Dienstleistungsvertrag abzuschließen, um entweder einen Käufer oder einen Verkäufer zu vertreten.
„Alle Vereinbarungen müssen die Maklervergütung, den Umfang der Vertretung und alle damit verbundenen Bedingungen umfassend regeln“, schrieb Haag in einer E-Mail. „Mit dem überarbeiteten Agenturgesetz und dem NWMLS-System werden Käufer vereinbaren, wie viel sie ihren eigenen Maklern zahlen, und Käufer können dann verhandeln, dass der Verkäufer diese Kosten im Rahmen des Kaufs übernimmt.“
Von allen Änderungen der Vergütungspolitik, die von MLSs und NAR vorgenommen wurden, seit die verschiedenen Provisionsklagen den Status einer Sammelklage erlangten, stammt die bedeutendste von der Nicht-Maklervereinigung Immobilienbehörde von New York.
Ab dem 1. Januar 2024 erlaubt REBNY, New Yorks mächtigste Immobilienhandelsorganisation, Immobilienmaklern nicht mehr, den Makler des Käufers zu bezahlen. Stattdessen verlangt die Handelsgruppe von den Hausverkäufern, dass sie die Maklerprovisionen des Käufers direkt zahlen. Darüber hinaus verlangt die Regel, dass in den Listungsvereinbarungen das Vergütungsangebot des Verkäufers an den Makler des Käufers klar dargelegt wird.
Dadurch entfällt zwar jede Provisionsvereinbarung zwischen dem Listing und dem Käufermakler, es ist jedoch dennoch ein Vergütungsangebot erforderlich, das Mike Ruggio, Partner bei Taylor English Duma LLP und ein Professor für Kartellrecht an der Pittsburgh Law School sagte, es handele sich immer noch um ein kartellrechtliches Problem.
„Ich halte das immer noch für einen Verstoß gegen das Kartellrecht, weil es immer noch Eintrittsbarrieren und Beschränkungen dafür gibt, wer die Entschädigung anbieten kann“, sagte Ruggio. „Ich glaube nicht, dass damit die Kernfragen des Kartellrechts gelöst werden.“
Ruggio sieht jedoch eine Möglichkeit, den Geist der neuen REBNY-Regel beizubehalten und gleichzeitig mögliche kartellrechtliche Probleme zu vermeiden. Wenn sich ein Verkäufer dazu entschließt, dem Käufer einen Teil oder einen Teil der Maklervergütung zu zahlen, ähnlich wie ein Verkäufer sich dafür entscheiden kann, die Abschlusskosten eines Käufers ganz oder teilweise zu übernehmen, wäre dies kartellrechtlich zulässig.
„Das wäre kein kartellrechtliches Problem, da Sie tatsächlich anhand der Situation entscheiden, ob Sie eine Entschädigung zahlen oder nicht“, sagte Ruggio. „Wenn Sie einen Anreiz haben, das Produkt zu verschieben, dann ist es Ihre Entscheidung.“
Rogers vertritt eine ähnliche Ansicht.
„Es wäre in Ordnung, weil es kein Produkt einer Vereinbarung zwischen konkurrierenden Maklern wäre“, sagte Rogers.
Obwohl keine anderen MLSs größere Richtlinienänderungen angekündigt haben, sagen die MLS-Führungskräfte, dass sie sich dafür einsetzen, den Agenten weiterhin die Tools und Dienstleistungen zur Verfügung zu stellen, die sie für ihre Arbeit benötigen.
„Der Wert des Multiple Listing Service (MLS) bleibt unverändert“, sagte Denee Evans, CEO des Rat der MLS, schrieb in einer E-Mail. „CMLS und seine Mitglieder sind bestrebt, Marktplätze bereitzustellen und zu fördern, die den sich verändernden Bedürfnissen der Verbraucher gerecht werden. Wir legen Wert auf Transparenz und glauben, dass das MLS Immobilienfachleuten und Verbrauchern am besten mit vollständigen, genauen und aktuellen Daten versorgt.“