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- Der Gouverneur von Kalifornien, Gavin Newsom, unterzeichnete diesen Monat mehr als 50 Gesetzesentwürfe zur Bekämpfung der Immobilienkrise.
- Befürworter des Wohnungsbaus feiern die Siege dieser Legislaturperiode.
- Die Gesetze werden den Bau zahlreicher neuer bezahlbarer Wohnungen legalisieren und einige belastende Vorschriften aufheben.
Kalifornien leidet unter einer der schwersten Wohnungskrisen des Landes, die durch einen chronischen Mangel an Wohnraum angeheizt wird. Im Golden State lebt mittlerweile ein Drittel der obdachlosen Bevölkerung des Landes, da Einwohner mit niedrigem und mittlerem Einkommen überall im Bundesstaat Schwierigkeiten haben, sich eine Wohnung zu leisten.
Nachdem er wiederholt versprochen hatte, die Krise anzugehen, unterzeichnete der kalifornische Gouverneur Gavin Newsom mehr als 50 Wohnungsrechnungen diesen Monat. Befürworter des Wohnungsbaus sagen, dass der Flickenteppich an Lösungen eine gemischte Sache sei, insgesamt aber ein starker Schritt hin zur Aufhebung belastender Vorschriften, die das Bauen unnötig kostspielig oder unmöglich machen.
„Der Wind ist im Moment in unseren Segeln“, sagte Ned Resnikoff, politischer Direktor der wohnungsfreundlichen Gruppe California YIMBY, oder „Yes In My Backyard“, gegenüber Insider. „Es gibt wirklich viel Schwung hinter den Bemühungen, die Immobilienkrise in Kalifornien zu lösen.“
Hier sind einige der Höhepunkte der historischen Reihe von Wohnungsgesetzen.
Beschleunigung des Wohnungsbaus
Ein großer Erfolg dieser Legislaturperiode sind einige Gesetze, die darauf abzielen, die von der Regierung auferlegten Beschränkungen zu lockern Kaliforniens Environmental Quality Act (CEQA)Dabei handelt es sich um eine umfassende Reihe von Vorschriften zum Schutz von Umweltbelangen, die jedoch in den letzten Jahren zunehmend dafür berüchtigt sind, dass sie die Entwicklung von Wohnraum aller Art verlangsamen oder ganz zum Erliegen bringen.
„Fast alles unter der Sonne kann als Umweltauswirkung angesehen werden“, sagte Chris Elmendorf, Professor an der juristischen Fakultät der UC Davis, gegenüber Insider. Und die Unvorhersehbarkeit der Anwendung von CEQA erhöht die Entwicklungskosten erheblich.
In einem besonders berüchtigten Beispiel verwickelten lokale Gegner eines geplanten Studentenwohnheimgebäudes auf dem Campus der UC Berkeley die Schule in einen langwierigen Rechtsstreit um den Bau und behaupteten, die Studenten würden gegen die CEQA verstoßen Lärmbelästigung verursachen. Ein staatliches Berufungsgericht stellte sich jedoch auf die Seite der Kritiker des Gebäudes Der Gouverneur unterzeichnete einen Gesetzentwurfdas vom Gesetzgeber einstimmig verabschiedet wurde und ausdrücklich feststellte, dass Anwohnerlärm nicht gegen Umweltvorschriften verstößt.
Ein Gesetz, das der Gouverneur unterzeichnet hat – Senate Bill 423 – erweitert und erweitert ein erfolgreiches Gesetz aus dem Jahr 2017, das den Bau von Tausenden meist bezahlbaren Häusern beschleunigt hat, indem es die Kommunalverwaltungen dazu verpflichtet, Mehrfamilienhäuser in bestehenden Wohnvierteln zu genehmigen. Das neue Gesetz – verfasst von einem der entschiedensten wohnungsbaufreundlichen Gesetzgeber Kaliforniens, Senator Scott Wiener – hebt San Francisco hervor, das teilweise aufgrund seines langwierigen Genehmigungsverfahrens Schwierigkeiten hat, seine staatlich vorgeschriebenen Anforderungen an den Wohnungsbau zu erfüllen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Stadt jährliche Überprüfungen durchführt und sowohl den marktgerechten als auch den erschwinglichen Wohnungsbau beschleunigt.
Ein weiteres Gesetz – Assembly Bill 1633 – wird es Städten erschweren, CEQA zu missbrauchen, um den Bau von Mehrfamilienhäusern zu verlangsamen oder zum Scheitern zu bringen, wenn sie den örtlichen Anforderungen entsprechen.
„Zum ersten Mal sagt der Gesetzgeber wirklich, dass es bei dieser Umweltprüfung wirklich nur um die Umwelt geht und nicht darum, Projekte zu stoppen“, sagte Elmendorf, der den Gesetzgebern bei der Ausarbeitung von AB 1633 geholfen hat. Das Gesetz bekräftigt „den Grundsatz, dass, wenn …“ Wenn das Projekt den geltenden Vorschriften entspricht, sich an einem Ort befindet, an dem es sich um ein Füllmaterial handelt und es einigermaßen dicht ist, kann die Stadt die Umweltprüfung nicht als Vorwand nutzen, um Projekte effektiv abzulehnen, die sie offiziell nicht ablehnen darf.“
Die Bürgermeisterin von San Francisco, London Breed, bezeichnete das Gesetz als „einen Game Changer“ für ihre Stadt, die seit langem das Aushängeschild von Wohnungskrisen ist.
„Es wird eine aufregende Zeit für die Wohnungsbauentwicklung in San Francisco sein“, sagte Breed während einer Podiumsdiskussion auf der Bloomberg CityLab-Konferenz in Washington am 19. Oktober. „CEQA kann nicht wie in der Vergangenheit aufgrund von Änderungen in unserem Umfeld missbraucht werden.“ staatliche Gesetze.”
Ein weiteres Gesetz, das viel Aufmerksamkeit erregt hat – SB 4 – wird es gemeinnützigen Hochschulen und Universitäten sowie religiösen Organisationen erleichtern, bezahlbaren Wohnraum auf Grundstücken zu bauen, die sie bereits besitzen. Der Gesetzentwurf, auch bekannt als „Ja in Gottes Hinterhof“, würde es Organisationen ermöglichen, bestimmte Umweltvorschriften und Genehmigungsregeln zu umgehen, um Häuser auf Kirchenparkplätzen und anderen nicht ausreichend genutzten oder überschüssigen Grundstücken zu bauen. Terner Center for Housing Innovation der UC Berkeley gefunden Es gibt mehr als 170.000 Hektar Land, die im Rahmen von SB 4 genutzt werden könnten.
Resnikoff stellte fest, dass religiöse Organisationen besonders gut positioniert seien, um einkommensschwachen und sogar obdachlosen Gemeindemitgliedern Wohnraum bereitzustellen. „Wir verfügen über ein ganzes Netzwerk missionsorientierter Organisationen im gesamten Bundesstaat, von denen viele sehr daran interessiert und willens sind, sich um die Menschen zu kümmern, die in ihren Gegenden am stärksten von Wohnraum betroffen sind, und dies ist eine Möglichkeit, diese Gelegenheit zu bieten“, sagte er .
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Einige Enttäuschungen
Während Elmendorf die insgesamt in dieser Legislaturperiode erzielten Fortschritte in der Wohnungspolitik als positiv bewertet, beklagte er das Scheitern zweier Gesetzesentwürfe, die durch die Legalisierung von Grundstücksunterteilungen eine höhere Dichte in Einfamilienvierteln ermöglicht hätten. Die Gesetzentwürfe scheiterten in der Legislaturperiode, was Elmendorf zufolge auf die anhaltende Zurückhaltung der Gesetzgeber hindeutet, den Hausbesitzern die Stirn zu bieten.
Viele Befürworter des Wohnungsbaus sind auch enttäuscht, dass Newsom sein Veto gegen einen Gesetzentwurf – AB 309 – eingelegt hat, der die Schaffung von „Sozialwohnungen“ auf staatseigenem Land vorsieht. Der von Alex Lee, Mitglied der South Bay-Abgeordneten, verfasste Vorschlag hätte als Pilotprojekt Wohnsiedlungen mit gemischtem Einkommen auf öffentlichem Land angestrebt. Anstatt die Wohnungen auf Bewohner mit sehr geringem Einkommen zu beschränken, wie dies bei den meisten Sozialwohnungen der Fall ist, würden Bewohner aller sozioökonomischen Hintergründe nicht mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete ausgeben.
„Genau wie Straßen, Bibliotheken und Schulen – egal wie reich oder arm Sie sind, Sie haben immer noch das Recht, sich ein Buch auszuleihen oder Ihre Kinder auf eine öffentliche Schule zu schicken. Das Gleiche gilt für den Wohnungsbau“, sagt Lee sagte Insider.
Lee sagte, er habe sich bei dem Vorschlag explizit an den seit langem bestehenden Sozialwohnungsprogrammen in Wien, Österreich und Singapur orientiert Von Wohnungsbefürwortern gefeiert in den USA und auf der ganzen Welt. „Wenn eine bescheidene mitteleuropäische Macht und eine bescheidene Handelsmacht in Südostasien mit einer enormen Erfolgsbilanz im Sozialwohnungsbau erfolgreich sein können, warum kann das nicht auch der wohlhabendste Staat und die wohlhabendste Nation in der Geschichte der Menschheit schaffen?“ das auch?” er sagte.
Der Gesetzentwurf wurde vom Gesetzgeber verabschiedet, aber Newsom legte sein Veto ein. argumentiert in einer langen Notiz dass der Staat nicht über die nötigen Budgetkapazitäten für das Projekt verfügt. Resnikoff, dessen Organisation die Bemühungen unterstützte, stellte fest, dass die aktuelle Finanzlage des Staates es sehr schwierig mache, eine Wohnungsbaupolitik zu verabschieden, die eine Finanzierung erfordert.
Befürworter weisen schnell darauf hin, dass die kalifornische Wohnungsbaupolitik weit über ihre Grenzen hinaus Auswirkungen hat. Die Wohnungsbaupolitik des Staates hat bereits landesweit zu Nachahmerbemühungen geführt. Resnikoff sagte, er sehe viele Ähnlichkeiten zwischen den neu vorgeschlagenen Wohnungsreformen des New Yorker Bürgermeisters Eric Adams, zu denen die Legalisierung des Baus kleiner Zweitwohneinheiten auf dem eigenen Grundstück und die Erhöhung der Dichte in Gewerbegebieten gehören. Wie effektiv Kalifornien seine Probleme bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum angeht, wirkt sich auch direkt auf die Wohnungsmärkte anderer Bundesstaaten aus. Der Migration von Einwohnern Kaliforniens in Orte von Texas bis Oregon hat diese Staaten zusätzlich unter Druck gesetzt, noch mehr Wohnraum bereitzustellen.