Von Matt Tracy
WASHINGTON (Reuters) – Laut den Analysten von Fitch Ratings sind US-Banken mit einem erheblichen Kreditengagement für einige Mehrfamilienhäuser und insbesondere Mietwohnungen in diesem Jahr anfällig für Verluste aufgrund steigender Kosten für Vermieter.
In einer Telefonkonferenz am Mittwoch hoben die Analysten von Fitch Ratings die Risiken hervor, denen Banken ausgesetzt sind, die Kredite für Apartmentkomplexe und andere Mehrfamilienhäuser übernommen haben.
Laut einem Bericht von Fitch vom 19. März stieg die Kreditvergabe von Banken an Mehrfamilienkreditnehmer seit 2020 um 32 % auf 613 Milliarden US-Dollar Ende 2023.
Aber das Angebot habe begonnen, die Nachfrage zu übersteigen, was zu einem Abwärtsdruck auf die Mieten geführt habe, die Vermieter verlangen können, stellte Fitch während der Telefonkonferenz am Mittwoch fest. Auch diese Vermieter sind mit steigenden Zinsen und Versicherungsprämien sowie sinkenden Wohnungswerten konfrontiert.
Diese Faktoren belasteten mehrere Regionalbanken mit hohem Engagement in dieser Anlageklasse, insbesondere diejenigen, die am meisten auf mietpreisgebundene Mehrfamilienkredite angewiesen sind, bei denen Vermieter mit einer Obergrenze für Mieterhöhungen konfrontiert sind, um steigende Kosten auszugleichen.
„Besonders in den Bereichen mit strengeren Mietpreisbindungen besteht nur eine begrenzte Möglichkeit, diesen Unterschied auszugleichen“, sagte Brian Thies, Senior Director bei Fitch, bei der Telefonkonferenz am Mittwoch.
„Ich würde also sagen, dass es zum jetzigen Zeitpunkt ein Problem für die Kreditperformance sein kann.“
Dies zeigte sich Ende Februar bei der Regionalbank New York Community Bancorp (NYSE:) verzeichnete im vierten Quartal Verluste in Höhe von 2,7 Milliarden US-Dollar und eine Rückstellung für Kreditverluste in Höhe von 552 Millionen US-Dollar, unter anderem für ein in New York ansässiges mietpreisgebundenes Mehrfamiliendarlehen.
Fitch hat zum Jahresende 2023 die 10 Banken mit dem größten Mehrfamilienkreditengagement hervorgehoben. Flagstar Bank, die 2022 mit New York Community Bancorp fusionierte, führte die Liste mit 43,6 % ihres Kreditportfolios in Mehrfamilienhäusern an.
Andere Banken mit einem hohen Anteil an Mehrfamilienkrediten sind laut Fitch die First Foundation (NYSE:) Bank, die Dime Community Bank, die Pacific Premier Bank und die Apple (NASDAQ:) Bank for Savings.
Diese und andere Banken sind in Bundesstaaten mit strengen Mietpreisbindungsgesetzen, darunter Kalifornien, New York, New Jersey und Oregon, auf mietpreisgebundene Kreditmärkte für Mehrfamilienhäuser angewiesen.
Ende 2023 gab es 49 Banken, bei denen mindestens 5 % der Mehrfamilienkredite mit ihren Zahlungen im Rückstand waren, stellte die Ratingagentur fest. Die meisten davon bestanden aus regionalen und kommunalen Banken.
Die Banken mit den größten Kapitaleinschränkungen werden wahrscheinlich versuchen, mehr dieser Kredite zu verkaufen – und zwar mit Verlust, so die Analysten von Fitch.
„Wir gehen davon aus, dass die meisten US-Banken derzeit für Mehrfamilienkredite gut vorbereitet sind“, sagte Thies.
„Aber im Allgemeinen kommt es auf den Wert der Sicherheiten an und darauf, wie leicht die Bank darüber verfügen kann.“