Als 118th Der Kongress beginnt, wir kehren zu einer gespaltenen Regierung in Washington zurück. Die amerikanische Öffentlichkeit wird von Washington nach parteiübergreifenden Initiativen und echten Errungenschaften Ausschau halten. Einer der wichtigsten Bereiche der Gelegenheit ist bezahlbares Eigenheim.
Das vergangene Jahr war für die Wohnungs- und Hypothekenmärkte herausfordernd. Zum ersten Mal seit vielen Jahren erlebten wir fallende Immobilienpreise, teilweise aufgrund explodierender Hypothekenzinsen, die sich von etwa 3,5 % vor einem Jahr auf fast 7 % heute fast verdoppelten.
Bundespolitische Entscheidungsträger sollten die Tatsache zur Kenntnis nehmen, dass Fertighäuser die erschwinglichste Wohneigentumsoption sind, die für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen in Amerika verfügbar ist. Das durchschnittliche Einkommen eines Fertighauskäufers liegt bei etwa 50.000 $, während das durchschnittliche Einkommen eines Käufers eines vor Ort gebauten Hauses bei über 100.000 $ liegt. Fertighäuser sind oft günstiger zu besitzen als zu mieten.
Es gibt Maßnahmen, die Bundesbehörden ergreifen können, um zu helfen. Im vergangenen Mai veröffentlichte das Energieministerium (DOE) Energiestandards für Fertighäuser, die den Durchschnittspreis jedes neuen Hauses um Tausende von Dollar erhöhen würden, wenn sie diesen Mai in Kraft treten sollen. Diese Standards wurden nicht mit echtem Input von entwickelt HUD, das durch den HUD-Code die ausschließliche gesetzliche Autorität für den Bau von Fertighäusern und Sicherheitsstandards im ganzen Land hat.
Die jährlichen Wohneigentumskosten der neuen DOE-Anforderungen übersteigen die jährlichen Energieeinsparungen bei weitem, und das HUD-Konsenskomitee für hergestellte Wohnungen stellte fest, dass Teile der Standards nicht durchführbar sind. DOE sollte sein Datum des Inkrafttretens verschieben, während es mit HUD zusammenarbeitet, um ausgewogenere Standards zu entwickeln.
FHA, Fannie Mae und Freddy Mac kann helfen. Persönliche Immobiliendarlehen, die den größten Teil der Fertigbaudarlehen ausmachen, sind Darlehen für Fertighäuser, die sich in Fertighausgemeinschaften, auf anderem gepachtetem Land oder auf eigenem Land befinden, das nicht mit dem Darlehen verpfändet wurde. Aber während FHA, Fannie und Freddie zusammen für über zwei Drittel aller neuen Wohnungsbaudarlehen landesweit verantwortlich sind, finanzierten sie letztes Jahr nur drei (FHA) Eigenheime.
Diese drei Hypothekenprogramme können auch Schritte unternehmen, um die Bewertungsgenauigkeit für sogenannte CrossMod-Häuser zu verbessern, die mehr Annehmlichkeiten zu günstigeren Preisen bieten.
Der Kongress kann helfen. Fertighausgemeinschaften – auch bekannt als Landpachtgemeinschaften – sind ein wichtiges Modell für die Lieferung erschwinglicher Fertighäuser, wobei die Hälfte der neuen Fertighäuser derzeit in solchen Gemeinschaften errichtet werden.
UMH-Eigenschaftenein bundesweiter Eigentümer von 134 Fertighaussiedlungen in 10 Bundesstaaten mit etwa 25.600 entwickelten Eigenheimen, hat einen Platz in der ersten Reihe bei den landesweiten Bemühungen, Gemeinden zu erhalten, in denen sich erschwingliche Fertighäuser befinden.
Eine Schlüsselkomponente unserer nationalen Strategie für bezahlbares Wohneigentum muss es sein, alternde Fabrikgemeinden zu erhalten. Viele benötigen erhebliche Reparaturen, sind aber im Besitz von Tante-Emma-Betreibern, die nicht über das nötige Kapital verfügen, um dringend notwendige Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Unsere nationale Strategie zur Förderung der Erschwinglichkeit von Eigenheimen sollte qualifizierte Eigentümer von Wohngemeinschaften mit den Kapitalressourcen ermutigen, alternde Gemeinschaften zu kaufen, aufgeschobene Wartung und Infrastruktur durchzuführen und die Gemeinschaften für die dort lebenden einfachen und mittelmäßigen Eigenheimbesitzer zu erhalten.
Ein Prototyp davon ist eine 2013 von UMH Properties gekaufte Gemeinde namens Holiday Village in Tennessee, die eine Mischung aus 300 Eigenheimbesitzern und Mietern bedient. Zum Zeitpunkt unseres Kaufs waren viele Häuser verlassen, die Straßen befanden sich in einem erbärmlichen Zustand, Abwasserleitungen waren eingestürzt, Wasserleitungen waren korrodiert und bröckelten, und der Spielplatz war verlassen und gefährlich.
UMH tätigte die erheblichen Kapitalinvestitionen, die erforderlich waren, um diese Probleme zu beheben und die Gemeinschaft zu erhalten. Die Mieten stiegen in den folgenden neun Jahren nur nominell, entsprechend den Kosten für die Renovierungsarbeiten der Gemeinde – und immer noch sehr erschwinglich. UMH investiert jährlich über 70 Millionen US-Dollar in neue Mietwohnungen und Kapitalverbesserungen, um Fertighausgemeinschaften wie diese zu verbessern und sie wieder zu begehrten Wohnorten zu machen.
Kürzlich hatten wir Erfolg bei der Beschaffung von Mitteln für diese kritischen Investitionen durch die Nutzung von Opportunity Zones, einem Programm aus dem Jahr 2017, das steuerliche Investitionsanreize für Gebiete schafft, die von lokalen Beamten als wirtschaftlich depressiv bezeichnet werden.
Die steuerlichen Anreize der Opportunity Zone bieten Anlegern Steueraufschub und Befreiung von der Anerkennung von Kapitalgewinnen, die innerhalb von 180 Tagen in diesen wirtschaftlich schwachen Opportunity Zones reinvestiert werden. Dieses Programm war erfolgreich.
Aufbauend auf dieser Erfolgsbilanz reichten die überparteilichen Sponsoren Sen. Cory Booker (D-NJ) und Sen. Tim Scott (R-SC) beim letzten Kongress ein Gesetz ein – S. 4065, „Gesetz zur Transparenz, Erweiterung und Verbesserung von Opportunity Zones“ — Verlängerung des Programms und Vornahme geringfügiger Änderungen, die die bisherigen Erfahrungen aus dem Programm widerspiegeln. Der Kongress sollte die Verabschiedung eines solchen Gesetzes in diesem Jahr zu einer Priorität machen.
Dieses Gesetzespaket sollte auch um eine gezielte Optimierung ergänzt werden, um Investitionen in Fertighausgemeinschaften zu fördern, indem die im Opportunity Zone-Statut genehmigte 10-Jahres-Step-up-Basis zugelassen wird – jedoch ohne die Anforderung, dass investierte Mittel eine Reinvestition eines Kapitals sein müssen Gewinn in den letzten 180 Tagen. Dies würde eine bedeutende neue Kapitalquelle für den Bau und die Instandhaltung von bezahlbarem Eigenheim erschließen.
Mit dieser Änderung könnten UMH und andere Eigentümer/Betreiber von erschwinglichen Fertighausgemeinschaften so viel mehr tun, um neue Gemeinschaften zu bauen und alternde Gemeinschaften zu renovieren und zu erhalten. Die durch diese Änderung geschaffenen Möglichkeiten für erschwinglichen Eigenheimbesitz würden das Hauptziel der Opportunity Zones – wirtschaftliche Entwicklung – mit erschwinglichem Wohnraum für neue Mitarbeiter, die für von Opportunity Zones geschaffene Arbeitsplätze eingestellt werden, ergänzen.
Das ist ein Ziel, auf das sich sowohl Republikaner als auch Demokraten einigen können sollten.
Sam Landy ist President und CEO von UMH Properties, das landesweit 134 Fertighausgemeinschaften besitzt und betreibt.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von Housingwire und ihrer Eigentümer wieder.
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