Der Zustand der Hypothekenbranche gibt Anlass zur Sorge, da hohe Zinssätze und niedrige Lagerbestände sowohl die Refinanzierungs- als auch die Kreditvergabeaktivitäten gebremst haben. Infolgedessen verändert sich die Zusammensetzung des Hypotheken-Ökosystems.
Private Korrespondenzaggregatoren spielen eine wesentliche Rolle bei der Aufrechterhaltung eines ausgewogenen Hypotheken-Ökosystems. Auch wenn dieser Begriff vielen unbekannt sein mag, ist ein privater Korrespondenzaggregator ein schicker Titel für ein Unternehmen, das Hypotheken kauft und die Kredite in hypothekenbesicherte Wertpapiere umwandelt.
Wenn wir an Aggregatoren denken, fallen uns oft als erstes die GSEs ein. Fannie Mae Und Freddie Mac. Allerdings spielen private Aggregatoren eine ebenso wichtige Rolle bei der Schaffung eines ausgewogenen Marktes, indem sie kleinen Banken und unabhängigen Kreditgebern die Infrastruktur zur Verbriefung von Krediten bereitstellen. Diese privaten Einrichtungen überwachen nicht nur die Berechtigung von Kreditgebern, den Unternehmen Kredite zu gewähren, sondern dienen auch als technische Ressource, wenn es um die besten Preis-, Zeichnungs- und Verbriefungspraktiken geht.
Private Aggregatoren bieten eine breite Palette von Diensten, einschließlich einer zusätzlichen Ebene der Risikominderung. Dies hat eine vorteilhafte Situation für die GSEs geschaffen. Die jüngste Preispolitik der GSEs hat jedoch gezeigt, dass diese Beziehung möglicherweise nicht so vorteilhaft für beide Seiten ist, wie es einst schien.
Historisch gesehen ist die Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) hat sich zur Preisparität verpflichtet, was gleiche Wettbewerbsbedingungen für alle Kreditgeber gewährleistet hat. Die Idee, dass alle Kreditgeber Anspruch auf gleichbleibende Kreditgebühren haben, fördert den Wettbewerb in Kundenservice, Qualität und Effizienz zwischen den Kreditgebern, was dem Kreditnehmer zugute kommt. Trotz der entscheidenden Rolle der Preisparität bei der Gewährleistung eines wettbewerbsfähigen Marktes sind die GSEs davon abgewichen, indem sie sich an Aktivitäten beteiligt haben, die die Preisunterschiede in den entsprechenden Kanälen verschärfen.
Wir erkennen diese Ungleichheit am deutlichsten an dem Preisvorteil, den die Kassen von Fannie Mae und Freddie Mac gegenüber privaten Aggregatoren haben. Während private Aggregatoren die Kreditqualität verbessern, indem sie einen Kredit im Wesentlichen anhand einer Reihe von Risikoanalyseverfahren prüfen, gewährleisten alle Kredite, die direkt über diese Kassenfenster gesendet werden, günstigere Preise.
Die Voreingenommenheit in den Kassenfenstern von Fannie Mae und Freddie Mac steht im Widerspruch zum Grundsatz der Preisgerechtigkeit der FHFA und fördert eine Abweichung von der risikobasierten Preisgestaltung. Darüber hinaus hat diese Praxis dazu geführt, dass die Cash-Fenster anfällig für eine negative Selektion sind, da viele der über diese Fenster erworbenen Kredite bereits an Wert verloren haben, was zum großen Teil darauf zurückzuführen ist, dass sie nicht ordnungsgemäß überprüft wurden.
Der Anreiz, Kredite direkt über die Kassen zu leiten, kommt den Unternehmen zugute, auf Kosten privater Aggregatoren und Verbraucher. Anstatt Kredite anhand ihrer Leistung und ihres Werts zu bewerten und zu bepreisen, fördern Fannie Mae und Freddie Mac ein System, das Kredite ausschließlich auf der Grundlage des von ihnen genutzten Kanals belohnt.
In Zukunft muss sich die FHFA unbedingt mit diesem Problem befassen, um die Lebensfähigkeit einer gerechten Hypothekenbranche sicherzustellen. Die GSEs sollten verpflichtet sein, unter der gründlichen Anleitung der FHFA ein umfassendes Qualitäts- und Leistungsbewertungssystem für Verkäufer zu erstellen.
Ein solches System würde Kreditgeber motivieren, die Qualität ihrer Kredite zu verbessern und gleichzeitig eine einheitliche Einhaltung regulatorischer Anforderungen gewährleisten. Außerdem ist es wichtig, Richtlinien zu fördern, die Aggregatoren unterstützen. Auf einem Markt mit geringer Kreditvergabe besteht Bedarf an einer starken Gruppe von Aggregatoren, die um Kredite kleiner und mittlerer IMB-Originatoren konkurrieren.
Ein kleines oder mittelgroßes IMB muss einen Prozentsatz seiner freigewordenen Kredite verkaufen, um die nötigen Mittel zu generieren, um den negativen Cashflow aus der Vergabe einer Hypothek zu decken. Daher sollten politische Entscheidungsträger und Regulierungsbehörden die Fähigkeit der Aggregatoren unterstützen, den Liquiditätsbedarf kleiner und mittlerer IMBs zu decken, indem sie ein wettbewerbsfähiges Angebot für ihre Kredite haben. Aggregatoren können nur dann wettbewerbsfähige Preise anbieten, wenn sie von den GSEs fair behandelt werden.
In jedem Ökosystem kann eine Störung in einem Bereich negative Auswirkungen auf die gesamte Nahrungskette haben. Während die Zulassung unterschiedlicher Preisgestaltung zwischen den Korrespondenzkanälen im Großen und Ganzen des Hypothekenvergabeprozesses wie ein kleines Problem erscheinen mag, schadet diese Preisungleichheit der Gesundheit unabhängiger Kreditgeber und Kreditnehmer, indem sie den Wettbewerb verringert und Anreize für mangelnde Risikominderung schafft.
Die Hypothekenbranche genießt den beeindruckenden Ruf, ein hart umkämpfter Markt zu sein, da wichtige Vorschriften für gleiche Wettbewerbsbedingungen sorgen. Lass es uns so beibehalten.
David Stevens hatte verschiedene Positionen in der Immobilienfinanzierung inne, unter anderem als Senior Vice President für Einfamilienhäuser bei Freddie Mac, Executive Vice President bei Wells Fargo Home Mortgage, stellvertretender Sekretär für Wohnungswesen und FHA-Kommissar sowie CEO der Mortgage Bankers Association.
Ted Tozer ist ein nicht ansässiger Fellow am Housing Finance Policy Center (HFPC) des Urban Institute. Er war sieben Jahre lang Präsident von Ginnie Mae.
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