Seit Jahrzehnten versuchen Umwälzer und Innovatoren in der Wohnimmobilienbranche, das Quasi-Monopol der Immobilienmakler beim Verkauf von Eigenheimen abzuschaffen.
Das monumentale Urteil im Prozess gegen die Sitzer/Burnett-Kommission könnte endlich der gewaltige Todesstoß gegen die sein Nationaler Maklerverband (NAR). Sofern gegen die Entscheidung keine Berufung eingelegt wird, muss NAR mindestens 1,8 Milliarden US-Dollar Schadenersatz an Wohnheimverkäufer zahlen, die erfolgreich nachgewiesen haben, dass die Organisation – die Immobilienmakler bei den meisten Top-Maklerfirmen in den Vereinigten Staaten vertritt – mit anderen Angeklagten zusammengearbeitet hat, um die Preise zu erhöhen Maklerprovisionen.
Die Kläger behaupteten, dass die Clear Cooperation Rule der NAR „eine marktgestaltende und verzerrende Regel“ sei, die Innovation und Wettbewerb unterdrücke. Noch bevor das Urteil im Sammelklageverfahren gefällt wurde, warnte NAR, dass „der Ausgang einen nachhaltigen Einfluss auf die Art und Weise haben könnte, wie Immobilienfachleute und Transaktionen arbeiten“.
Es stellte sich heraus, dass dies keine Übertreibung war – und ihre mögliche Abschaffung öffnet die Türen zu völlig neuen Möglichkeiten, Häuser zu kaufen und zu verkaufen.
Als CoreLogic im Februar Roostify übernahm, das Unternehmen für digitale Hypothekentechnologie, das ich mitgegründet und mehr als ein Jahrzehnt lang geleitet hatte, bestand unsere Mission darin, die Abwicklung von Hauskrediten zu beschleunigen und zu vereinfachen.
Allerdings wissen vielleicht nicht viele Menschen, dass unsere ursprüngliche Vision bei der Gründung von Roostify vor über 11 Jahren darin bestand, Hauskäufern die Möglichkeit zu geben, mithilfe von Technologie so viel wie sie wollten selbst zu verwalten, anstatt mit Maklern zusammenzuarbeiten.
Wir haben eine Lösung entwickelt, die die Verbraucher (Hauskäufer und Hausverkäufer) in den Mittelpunkt der Transaktion stellt und nicht einen Makler. Wir haben auf die harte Tour erfahren, welche Kontrolle die NAR über die gesamte Wohnimmobilienbranche ausübt.
Insbesondere gibt es drei Kontrollhebel, die es NAR ermöglichen, nicht nur Einfluss auf die Transaktionspreise, sondern auch auf die Marktentwicklung sowie das Tempo und die Richtung von Innovationen auszuüben.
Jeder dieser Hebel ist miteinander verflochten, birgt jedoch große Chancen für Marktstörungen, wenn er dem freien Markt ohne Absprachen offen gelassen wird. Vereinfacht ausgedrückt unterdrückt NAR Innovationen, um sein Monopol aufrechtzuerhalten.
Die Technologie hat der Branche in den letzten 10 Jahren mehr Transparenz und Vorhersehbarkeit gebracht. Damit sind wir an einem Punkt angelangt, an dem Verbraucher mit einer wirksamen Regulierung wirklich in den Mittelpunkt des Kauferlebnisses beim Hauskauf gerückt werden können.
Hier sind die Kontrollhebel, mit denen NAR traditionell jeden Aspekt des Marktes für den Kauf und Verkauf von Eigenheimen kontrolliert:
- Die Dynamik des Angebots-/Käuferagenten: Ich persönlich habe diese Party-Kontrahenten-Dynamik auf die harte Tour kennengelernt, als ich mein erstes Haus gekauft habe. Ich habe versucht, dies ohne die Vertretung des Käufers zu tun, und mir wurde vom Listing-Makler mitgeteilt, dass er mein Angebot nur berücksichtigen würde, wenn es von einem anderen Makler eingereicht würde (natürlich boten sie auch an, mich zu vertreten).
Die Vereinigten Staaten sind unter den OECD-Ländern einzigartig, da sie Käufern keinen klaren Weg bieten, sich zu vertreten. Wie Hauskäufer wissen, bieten Makler einen Mehrwert, aber keiner von ihnen leistet die gleiche Leistung oder liefert den gleichen Wert.
Die Frage ist, ob ihr Wert in einem angemessenen Verhältnis zu der Provision steht, die sie als effektiven Anspruch erhalten. Wie der Fall Sitzer/Burnett durchaus zeigen könnte, sind die meisten Listing-Agenten darin geschult, ihre Kunden zu Angeboten zu leiten, die diese Dynamik unterstützen. Sprechen Sie über einen Interessenkonflikt.
- Der Multiple-Listing-Service: Das MLS bleibt das wichtigste Mittel, mit dem bestehende Häuser in den Vereinigten Staaten gelistet werden. Es wurde viel über die Provisionsaufteilung zwischen Listing- und Buyer-Maklern geschrieben, die im MLS veröffentlicht wird de facto Auflistungsquelle für Immobilienmakler.
Tatsächlich, 86 % der Häuser die in den USA verkauft werden, sind im MLS gelistet. Durch die Weiterentwicklung von IDX sind diese Daten für Immobilienportale besser zugänglich. Das „Shop“-Erlebnis ist seit mehr als 15 Jahren digital, das „Kaufen“-Erlebnis bleibt jedoch offline. Warum?
Wenn potenzielle Käufer eine Immobilie finden, müssen sie dennoch einen Makler beauftragen Und den Makler, um ein Angebot abzugeben. Es ist so, als würden Sie Ihr Auto online finden und zu einem Händler gehen, um es zu kaufen, nur ist es zehnmal schmerzhafter.
- Immobilienformulare: Es heißt, dass ein Vertrag nur so gut ist wie das Papier, auf dem er geschrieben ist, und Immobilienkaufverträge werden auf der Grundlage von Musterdokumenten verfasst, die von den Immobilienbehörden auf Landesebene geprüft und genehmigt wurden. Makler haben die Möglichkeit, ausgewählte Bestimmungen im Vertragsformular zu ändern, während sie im Namen ihrer Kunden verhandeln.
Durch diesen „Zwangsjacken“-Ansatz entfällt die Notwendigkeit, dass der Immobilienmakler über eine Anwaltszulassung verfügt oder dass der Mandant einen externen Anwalt mit der Beratung zu bestimmten Bedingungen beauftragt.
Die Vertragsformulare (einschließlich späterer Nachträge) und die in den Vertragsformularen enthaltenen Daten sind alle Eigentum des örtlichen Immobilienmaklerverbandes, der letztendlich mit NAR verbunden ist. Und die Technologie selbst wird als Mitgliedsvorteil sowohl den Mitgliedern der NAR als auch der landesweiten Maklervereinigung zur Verfügung gestellt. Das ist also ein Anreiz, in NAR zu bleiben, oder?
Aber denken wir über die Daten nach, die in diesen Formularen enthalten sind. Die Datenspur einer einzelnen Transaktion erzählt die Geschichte von Änderungen des Kaufpreises, des Abschlusszeitraums und der Vertragsbedingungen. Es erzählt auch die Geschichte des Netzwerks aus Listungs- und Verkaufsagenten, Titel- und Treuhandbeauftragten und Kreditgebern, die bei der Transaktion zusammenarbeiten.
Darüber hinaus ist der Kaufvertrag in vielen Staaten die Form eines Angebots, das mehrere potenzielle Käufer einem Verkäufer unterbreiten – was heute alles über Makler erfolgt. Jedes Angebot ist ein aufschlussreicher Datenpunkt, der Frühindikatoren für den Hauswert und Markttrends darstellt und die Preisentwicklung auf eine Art und Weise informiert, wie es kein Gutachter oder automatisiertes Bewertungsmodell kann.
Der Gesamtwert dieser Daten ist enorm und bietet vielfältige Möglichkeiten zur Optimierung des Kauf- und Verkaufserlebnisses von Eigenheimen. Und es muss entsperrt werden. Es gibt keine Hinweise darauf, dass der Verbraucher diesen Vorteil sieht.
Während das Sitzer/Burnett-Urteil unmittelbar erhebliche Auswirkungen auf den Hebel zur Kontrolle der Börsennotierung/Käuferagenten haben könnte, werden die beiden anderen Hebel wahrscheinlich zumindest in naher Zukunft intakt bleiben. Es wird interessant und wichtig sein, die rechtlichen, regulatorischen und Marktaktivitäten in Bezug auf diese Bereiche zu überwachen.
Seien Sie versichert, dass das Silicon Valley zuschaut, denn die Branche ist seit Jahrzehnten auf echte Umwälzungen vorbereitet.
Rajesh Bhat ist Vorstandsmitglied von Das Hypothekenamt.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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