Seit der Immobilienkrise 2008 gab es erhebliche Veränderungen, die dazu geführt haben Finanzministerium hinstellen Fannie Mae Und Freddie Mac unter Konservatorium. Während die Konservatoriumsbehörde es ermöglicht hat, den Hypothekenmarkt wieder in den Zustand vor der Krise zu versetzen und diese beiden staatlich geförderten Einrichtungen (GSEs) zu stärken, hat die Beibehaltung des Status quo auf unbestimmte Zeit erhebliche Nachteile.
Es ist nun 15 Jahre her, dass der Housing and Economic Recovery Act (HERA) in Kraft trat Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) übernahm Fannie Mae und Freddie Mac. Seitdem haben die beiden Unternehmen das Rettungspaket in Höhe von 191 Milliarden US-Dollar und weitere fast 100 Milliarden US-Dollar an Gewinnen an die Steuerzahler zurückgezahlt. Zum Wohle der amerikanischen Wohnungswirtschaft müssen die FHFA und das Finanzministerium HERA folgen und die GSEs wieder in Privatbesitz überführen.
Als die FHFA und das Konservatorium gegründet wurden, wurde dies als vorübergehender Status angepriesen, der beendet werden würde, sobald die GSEs stabil seien. Offensichtlich ist das nicht passiert.
Stattdessen erhielt der Präsident nach jüngsten Gerichtsurteilen die Befugnis, die Position des Direktors der FHFA, die als Konservator fungiert, zu entlassen und Nachfolger zu benennen. Verständlicherweise bedeutet das, dass die ernannten Personen dazu neigen, Richtlinien zu befolgen, die sich an der herrschenden politischen Partei orientieren – und zwar im Zickzack mit jeder Regierung. Darüber hinaus verfügt die FHFA unter der Konservatoriumsleitung über enorme Befugnisse, spezifische Richtlinien für Fannie und Freddie umzusetzen.
Dies macht es für die GSEs selbst schwieriger, sich auf langfristige Management- und Erschwinglichkeitsziele für Wohnraum zu konzentrieren. Dadurch wird es schwieriger, Innovationen voranzutreiben und solide Branchenstandards auf dem breiteren Hypothekenmarkt zu schaffen – eines der wichtigsten gesetzlichen Missionsziele der GSEs. Dies hat auch Hausbesitzer und Kreditgeber dem Peitschenhieb regelmäßiger Richtlinienänderungen ausgesetzt.
Die Beendigung der Konservatorien würde auch dazu beitragen, den „Brain Drain“ einzudämmen, der dadurch entsteht, dass leitende Angestellte die Unternehmen verlassen, nachdem sie zu dem Schluss gekommen sind, dass kein Ende der Konservatorien in Sicht ist.
Aber das vielleicht stärkste Argument dafür, Fannie und Freddie jetzt aus der Konservatoriumsverwaltung zu entlassen, ist, dass es besser ist, dies in einer stabilen, profitablen Zeit zu tun, um langfristige Ziele festzulegen, ohne gleichzeitig eine kurzfristige Krise lösen zu müssen Zeit. Die Alternative besteht darin, auf die nächste Finanzkrise zu warten – und die Geschichte zeigt, dass dies ein schlechter Zeitpunkt ist, um große strukturelle Veränderungen an Finanzunternehmen und -strukturen vorzunehmen.
Wir kennen die besten Rahmenbedingungen für eine dauerhafte Post-Konservatoriumstätigkeit bei Fannie Mae und Freddie Mac. Sie sollten nach einem echten Nutzenmodell operieren, mit klaren politischen Leitlinien, die ihren gesetzlichen Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, mit vernünftigen Leitplanken in Einklang bringen, um Sicherheit und Solidität zu gewährleisten und sicherzustellen, dass sie nicht wie in der Krise von 2008 ins kalte Wasser stürzen.
Wie kommen wir also dorthin? Jahrelang haben wir zugesehen, wie der Kongress mit dem Versuch, ein Gesetz zu verabschieden, mit dem die GSEs aus dem Konservatorium ausscheiden können, mühsam – und scheiterte – eine schon komplizierte Aufgabe, die durch den aktuellen Stillstand im Kongress noch schwieriger wird. Tatsächlich war dies nie der Weg, den der Kongress bei der Verabschiedung von HERA im Jahr 2008 beabsichtigt hatte. Stattdessen stellte HERA der FHFA ausdrücklich Richtlinien zur Verfügung, um die GSEs aus der Konservatoriumstätigkeit herauszunehmen.
Gibt es eine Rolle für den Kongress? Natürlich gibt es das. Der Kongress muss anstelle der derzeitigen indirekten Absicherung eine explizite Garantie für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) und andere Schulden schaffen, die zur Finanzierung ihrer Operationen erforderlich sind.
Der Kongress kann Anhörungen abhalten und Experten dazu aufrufen, auszusagen und einen Konsens über den besten weiteren Weg zur Entwicklung eines Gebrauchsmusters zu erzielen. Es kann auch Hinweise zu wichtigen Richtlinien geben, wie z. B. G-Gebührenparität und Förderung des Wettbewerbs auf dem Sekundärmarkt, die Befugnis der FHFA zur Genehmigung neuer Produkte und eine Anweisung an die FHFA, um rücksichtslose Hypothekenkäufe, wie wir sie in der Subprime-Krise gesehen haben, oder ruinöse Preisgestaltung zu verhindern Marktanteile gewinnen.
Aber letztendlich hat die FHFA im Rahmen von HERA die Befugnis – sogar die Pflicht –, die GSEs aus der Vormundschaft zu nehmen und dabei mit dem Finanzministerium zusammenzuarbeiten, das ihre Vorzugsaktien hält.
Darüber hinaus bestehen bereits gesetzliche Leitplanken. HERA kodifizierte Wohnziele und fügte eine Dienstpflicht hinzu, die der FHFA die Werkzeuge an die Hand gibt, um sicherzustellen, dass Fannie und Freddie sich weiterhin auf bezahlbaren Wohnraum und die Erfüllung der Wohnbedürfnisse von Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen konzentrieren, anstatt eine bundesstaatliche Rücksicherung zu nutzen, um nur Kirschen zu essen. Wählen Sie die lukrativsten Kredite aus.
HERA gab der FHFA außerdem die Werkzeuge als Weltklasse-Regulierungsbehörde, um sicherzustellen, dass die GSEs nach der Konservatoriumsverwaltung keine rücksichtslosen Kreditvergabestrategien verfolgen oder übermäßige Risiken eingehen. Darüber hinaus hat die FHFA erst kürzlich strenge Kapitalanforderungen verabschiedet und die GSEs bauen einen Kapitalpuffer wieder auf.
Fannie Mae und Freddie Mac sind viel zu wichtig für Hauskäufer, unsere Wirtschaft und die Immobilien- und Hypothekenbranche, als dass sie auf unbestimmte Zeit in der Schwebe bleiben könnten. Die FHFA und das Finanzministerium sollten die GSEs so schnell wie möglich von der Konservatoriumspflicht entbinden. Es steht zu viel auf dem Spiel, um den Status quo aufrechtzuerhalten.
David Stevens ist ehemaliger CEO der Verband der Hypothekenbanken und ehemaliger stellvertretender Wohnungsbauminister und FHA-Kommissar unter Präsident Obama.
Ted Tozer ist ehemaliger Präsident und CEO von Ginnie Mae.
Scott Olson ist Geschäftsführer der Community Home Lenders of America.
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