Schlangen. Geier. Betrüger. Lügner. Das sind alles unwahre und beleidigende Wörter, die bei der Suche nach „Makler“ oder „Immobilienmakler“ auftauchen. Und bevor ich 2009 meine Immobilienlizenz erhielt, war ich auch der gleichen Meinung.
Aber trotz all der negativen Substantive, die zur Beschreibung einiger Immobilienmakler verwendet werden, sind die meisten Immobilienmakler professionell und wertvoll. Der Nationaler Maklerverband hat diese Fakten geliefert:
- 86 % der Käufer haben ihr Haus über einen Immobilienmakler oder Makler erworben.
- 89 % der Käufer würden ihren Makler wieder nutzen oder ihn weiterempfehlen
- 51 % der Käufer fanden ihr Zuhause im Internet, während 29 % der Käufer ihr Zuhause über einen Makler fanden
- Auf FSBOs entfielen im Jahr 2021 10 % der Hausverkäufe, wobei die schwierigste Aufgabe darin bestand, den richtigen Preis zu finden (16 %).
Das Kürzliche milliardenschwere Klage Das Ergebnis verändert das Spiel komplett, ändert aber überhaupt nichts. Die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Fall: (1) Entschädigungsangebote werden nicht mehr in der MLS angezeigt. Listing-Makler dürfen Käufermaklern keine Co-Makler-Provisionen/-Vergütungen mehr anbieten auf der MLS können aber weiterhin Provisionen/Vergütungen zwischen ihnen privat aushandeln und (2) schriftliche Vereinbarungen für MLS-Teilnehmer treffen, die für Käufer handeln.
Meine Sicht auf den Fall
Zuallererst könnte dieser Fall dazu führen, dass viele Immobilienmakler aus der Branche aussteigen. Aber ist das notwendigerweise eine schlechte Sache, da NAR berichtet, dass über 3 Millionen Menschen eine Immobilienlizenz besitzen (aufgrund einer extrem niedrigen Eintrittsbarriere)?
Die meisten Käufer finden ihre Häuser ohne einen Immobilienmakler, verspüren aber dennoch das Bedürfnis, ihr Haus über einen Immobilienmakler zu kaufen, weil sie es vorziehen, einen professionellen Makler zu beauftragen (besonders in Staaten, in denen keine Offenlegung erfolgt), Informationen bereitzustellen, die bei der Festsetzung des Immobilienpreises helfen, Verhandeln Sie, legen Sie eine Strategie fest, um das Haus zu bekommen (z. B. im Falle eines Bieterkriegs), führen Sie sie durch den Prozess der Transaktion und so weiter. Ich hatte Kunden, bei denen Familienangehörige als Immobilienmakler tätig waren und die sich dennoch entschieden, mit mir zusammenzuarbeiten, weil sie den Wert und das Wissen verstanden, das ich biete.
Es wird immer Leute geben, die den Wert eines Immobilienmaklers nicht erkennen, weil es so viele Leute mit einer Lizenz gibt, die nichts über Immobilien wissen.
„Schlechte Immobilienmakler“ sind die Menschen, die aufgrund ihres Mangels an Wissen und Fähigkeiten leider am meisten Anerkennung finden und die Branche und ihren Ruf insgesamt schädigen. Trotzdem verbringe ich keine Zeit damit, mit denen zu streiten, die nicht schätzen, was ich beruflich mache, denn so viele Menschen schätzen mein Fachwissen und meine Anleitung.
Mein Rat an Immobilienmakler
Verschwenden Sie keine Zeit und Mühe mit Menschen, die Ihr Handwerk nicht respektieren und schätzen – vor allem, wenn Sie großartig in dem sind, was Sie tun. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf die Menschen, die mit Ihnen zusammenarbeiten wollen, anstatt mit denen zu diskutieren, die das nicht möchten. Obwohl dies offensichtlich erscheint, höre ich immer wieder, wie Agenten versuchen, Menschen davon zu „überzeugen“, mit ihnen zusammenzuarbeiten. Basierend auf den Statistiken von NAR gibt es eine ganze Reihe von Menschen, die uns schätzen, solange wir ihnen einen Mehrwert bieten.
Als nächstes wird seit langem über Maklerprovisionen diskutiert. Um es klarzustellen: Es hat nie eine „Set/Standard“-Provision gegeben. Agenten/Makler haben Gebühren- und/oder Provisionsstrukturen. Ein Verkäufer und ein Agent/Makler sind entweder mit den Bedingungen und der Vergütung einverstanden oder nicht.
Wenn ich Termine auflistee, fragt mich ein Verkäufer, wie hoch meine Provision ist. Ich gebe an, dass es „X“ ist und der Verkäufer entweder zustimmt oder nicht. Sie versuchen möglicherweise zu verhandeln, und entweder kommen wir gemeinsam zu einer Einigung oder nicht. Wenn sie mein Honorar nicht zahlen möchten, haben sie das Recht und sind offen, mit jedem anderen zusammenzuarbeiten, einschließlich der Selbstanzeige.
Wenn ich mit einem hochkarätigen, erfahrenen Anwalt zusammenarbeiten möchte, ist dieser in der Regel teurer als jemand, der gerade sein Jurastudium abgeschlossen hat. Auch wenn jemand, der gerade die Schule abgeschlossen hat, immer noch großartig sein kann, nutze ich lieber mein Risiko und bezahle dafür, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der über jahrelange Erfahrung und Wissen verfügt. Beide Anwälte werden eingestellt; das eine ist einfach teurer als das andere. Wie ist das anders, wenn man einen Immobilienmakler engagiert, der einen der teuersten Einkäufe abwickelt, die die meisten Menschen jemals in ihrem Leben tätigen werden?
Zahlen Verkäufer weniger?
Für Verkäufer, die glauben, dass der Ausgang des Rechtsstreits es ihnen nun ermöglicht, weniger Provision zu zahlen, ist das nicht ganz richtig. Bei Immobilien ist alles verhandelbar – auch wer die Provisionen zahlt. Selbst wenn also ein Makler/Verkäufer angibt, dass er kooperierende Makler nicht bezahlt, könnte ein Käufer sein Angebot dennoch davon abhängig machen, dass ein Verkäufer seinen Immobilienmakler bezahlt, was ich erwarte, dass dies auch der Fall sein wird.
Eine zweite Ebene der Listungsvereinbarung und Provisionsstruktur ist die Vergütung an einen kooperierenden Makler (auch Käufermakler genannt). Offenbar erklären die Verbrauchermedien nicht, wie unsere Provisionsstrukturen funktionieren, und die Verbraucher sind verwirrt. Wenn ich ein Angebot annehme, stimmen wir einer Provision von „x“ zu. „Wir“ umfasst mich als Immobilienmakler und Verkäufer. Wir sind uns auch darüber einig, dass ich aus dieser Provision eine Mitmaklervergütung anbiete. Der Verkäufer zahlt dem Makler des Käufers keine weitere oder zusätzliche Entschädigung. Die Kommission ist die Kommission. Wenn es keinen Käufermakler gibt, erhalte ich die Provision, und wenn es einen Käufermakler gibt, zahle ich ihm eine Entschädigung (was wiederum der Verkäufer von Anfang an vereinbart hat). Seit Jahren verfügen wir über Discount-Broker, MLS-Firmen mit Pauschalpreisnotierung und die Möglichkeit, FSBO zu notieren. Schlicht und einfach: Optionen gab es schon immer.
Käufervertretungsvereinbarungen sollten niemanden abschrecken. Volle Transparenz sollte niemanden abschrecken. Aber umsonst arbeiten sollte.
Die Realität ist, dass sich die meisten Käufer darüber im Klaren sind, dass Immobilienmakler (in der Regel vom Verkäufer) bezahlt werden. Während sich die Bedingungen der Käufervereinbarung noch entwickeln, wird in diesem Formular angegeben, welche Rolle der Immobilienmakler bei der Transaktion spielt, mit wem er zusammenarbeitet, wie viel er bezahlt wird und wer ihn bezahlt. Der Vorteil besteht darin, dass diese Vereinbarung Immobilienmakler mit ihren Käufern schützen kann, sodass kein anderer Makler eingreifen und versuchen kann, den Deal zu stehlen – sei es der Immobilienmakler selbst oder eine andere Person, die sich als Käufermakler ausgibt (leider wissen wir das alle). das passiert).
Der Nachteil von Käuferverträgen besteht darin, dass man davon ausgeht, dass ein Käufer seinen Immobilienmakler direkt bezahlen würde, wenn keine Mitmaklerprovision/-entschädigung ausgezahlt wird. Werden Käufer ihre Immobilienmakler dafür bezahlen, für sie zu arbeiten? Es ist an der Zeit, dass gute Immobilienmakler glänzen, indem sie Wert zeigen, und ja, ich denke, dass Käufer das tun werden – bis zu einem gewissen Grad. Die Frage bleibt: Was ist fair gegenüber Immobilienmaklern, die ihren Käufer über Monate und möglicherweise Jahre hinweg dabei unterstützt haben, ein Haus für ihn zu finden, nur um dann zu erfahren, dass ein Verkäufer keine Provision zahlt und ein Käufer nicht bereit ist, direkt zu zahlen? Wie ist es richtig, dass diese fleißigen Immobilienmakler umsonst arbeiten und nicht in irgendeiner Form geschützt sind?
Wem schaden Käufervereinbarungen möglicherweise am meisten?
Diejenigen, die Geld für Käufer-Leads ausgeben. Ich glaube, dass es für Käufer schwieriger geworden ist, zu verstehen, wer der Makler einer Immobilie ist. Sie durchsuchen Internetseiten und finden einen Immobilienmakler, von dem sie glauben, dass er der Immobilienmakler ist, nur um in der Einfahrt des Immobilienmaklers herauszufinden, dass dies nicht der Fall ist. Sie werden wütend, wenn sie einen Immobilienmakler dafür bezahlen, dass er sie nur an der Tür empfängt und keinen weiteren Mehrwert bietet. Diese Käufer sind auch darüber verärgert, dass sie möglicherweise einen Teil dieser Provision hätten sparen können, da sie von Anfang an die Absicht hatten, direkt mit dem Immobilienmakler in Kontakt zu treten und mit ihm zusammenzuarbeiten. Das sind die Leute, die googlen: „Immobilienmakler sind Geier“, und das ist verständlich.
Da nun Käufervertretungsformulare im Mix enthalten sind, wird es vollständige Transparenz geben, was es erforderlich macht, äußerst klar zu sein, welche Rolle ein Immobilienmakler spielt, wie er bezahlt wird und wer für die Bezahlung verantwortlich ist. Was ist die Lösung für diese Makler, die sich ausschließlich darauf verlassen, für Käuferkontakte zu bezahlen, um ein Immobiliengeschäft zu betreiben? Kehren Sie zu den Traditionen der alten Schule zurück und bauen Sie Beziehungen zu Menschen auf. Verlangen Sie, dass sie sich zuerst hinsetzen und Sie kennenlernen, bevor Sie ihnen sofort ein Angebot zeigen. Setzen Sie als Profi Maßstäbe und erklären Sie, wie der Prozess funktioniert, einschließlich Ihrer Rolle als Vertreter des Käufers und der Notwendigkeit der erforderlichen Unterlagen, um fortzufahren.
Manche Käufer meinen, sie könnten einen Immobilienanwalt beauftragen, der sich um ihre Seite kümmert und vertreten wird. Das ist wahr, kann aber Tausende von Dollar kosten und erfordert möglicherweise nicht das gleiche Wissen und die gleiche Erfahrung wie ein Immobilienmakler, zu denen auch die Vermittlung des besten Preises und der besten Konditionen für Ihr Haus gehören kann.
Trotz alledem wird sich möglicherweise überhaupt nichts ändern. Da so viele Menschen eine Vertretung wünschen und bevorzugen (basierend auf NAR-Statistiken), kann es sein, dass die Dinge so weitergehen, wie sie es immer getan haben, mit Verkäufern, die immer noch „x“ Provision zahlen, und einem Makler, der immer noch eine Co-Makler-Vergütung anbietet. Ein Einkäufer verfügt nun lediglich über Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass er „offiziell“ mit seinem Käufer zusammenarbeitet und seine Rolle und seine Vergütung vollständig offenlegt.
Unterm Strich ist es an der Zeit, dass großartige Makler ihren wahren Wert und Glanz zeigen und die Immobilienbranche als Ganzes aufsteigt.
Sam DeBianchi LaViola ist der Gründer von DeBianchi Immobilien und die erste Frau, die in Bravos erfolgreicher TV-Show „Million Dollar Listing“ mitspielte.