Auch wenn das Volumen der Hypothekenvergabe zurückgegangen ist, erleben wir einen hart umkämpften Kaufmarkt. Das bedeutet, dass eine Reihe von Unternehmen, die ihren Umsatz steigern möchten, wahrscheinlich versuchen werden, ihre Reichweite auf den Standard- und REO-Bereich auszudehnen.
Aber für diejenigen, die ihre Hausaufgaben nicht gemacht haben, ist dies kein einfacher Schritt und auch kein leichtes Geld. Nicht wenige Unternehmen haben dies auf die harte Tour während der Immobilienkrise und der Großen Rezession gelernt, als die Zahl der Zwangsvollstreckungen in die Höhe schoss und die öffentliche Kontrolle intensiver wurde.
Wer sich nicht an die Vergangenheit erinnern kann, ist dazu verdammt, sie zu wiederholen. Man kann auch sagen, dass diejenigen, die mit diesem sich verändernden Umfeld nicht Schritt halten, ebenfalls vor ernsthaften Herausforderungen stehen werden.
Für die Default- und REO-Branche könnte ein Moment der Abrechnung bevorstehen. Viele in der Branche stellen sich dieser Herausforderung bereits. Doch wir werden bald herausfinden, wer die Lehren aus der letzten Zwangsvollstreckungswelle beherzigt.
Ein Blick auf Standardaktivitäten in Vergangenheit und Gegenwart
Während der Großen Rezession rückte die Default-Branche in den Blickpunkt der Öffentlichkeit. Von 2007 bis Mitte 2013 ca. 5,5 Millionen Haushalte haben ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung verloren.
Obwohl es dafür viele Gründe gibt, richtete sich der öffentliche Fokus schnell auf den Verbraucher und darauf, wie schlecht Kreditgeber und Dienstleister ihn ihrer Meinung nach während des Prozesses behandelten.
Innerhalb der Branche hatten viele Anbieter mit der schieren Menge an Transaktionen zu kämpfen. Obwohl das Ausmaß der Zwangsvollstreckungsaktivitäten in der Geschichte beispiellos war, war die Branche insgesamt nicht so vorbereitet, wie sie hätte sein sollen.
Zumindest war das die allgemeine Wahrnehmung.
Jetzt, Berichte von Schwarzer Ritter Und ATTOM Es gibt Anzeichen dafür, dass wir zwar nicht mit einem weiteren Anstieg der Zwangsvollstreckungen rechnen müssen, wie wir ihn Ende der 2000er Jahre erlebt haben, dass wir aber wahrscheinlich mit einem deutlichen Anstieg der Zahlungsausfälle rechnen müssen.
Verständlicherweise war Zwangsvollstreckung nie ein beliebtes Thema. Das sollte es auch nicht sein. Es ist das Gegenteil des amerikanischen Traums.
Die Hypothekendarlehensbranche existiert, um Wohnungsbaudarlehen zu vergeben und nicht, um sie wieder in Besitz zu nehmen. Aber der mit der Großen Rezession einhergehende Anstieg der Zahlungsausfälle; Der Kampf um eine wirksame Bewältigung und die anschließende öffentliche Gegenreaktion führten zu einer Reihe von Konsequenzen, die die Arbeitsweise von Kreditgebern, ausfallorientierten Unternehmen und REO-Unternehmen veränderten.
Der ohnehin schon lange und komplexe Prozess wurde dadurch noch komplizierter. A Gallup-Umfrage 2012 behauptete, dass 58 % der Amerikaner es vorzogen, dass die Bundesregierung zusätzliche Maßnahmen ergreift, um Zwangsvollstreckungen zu verhindern.
Es gibt kaum Anhaltspunkte dafür, dass sich die Stimmung geändert hat, was bedeutet, dass sich Hypothekengeber heute nicht nur auf eine noch strengere Durchsetzung, sondern auch auf die Auswirkungen der öffentlichen Stimmung konzentrieren müssen.
Die Immobilienkrise und die große Rezession lösten eine Flut von Aktivitäten aus, in der Hoffnung, einen solchen Anstieg der Zwangsvollstreckungen in der Zukunft einzudämmen. Einige unbeabsichtigte Folgen, wie die Zunahme von „Zombie-Zwangsvollstreckungen“ oder die Zunahme verlassener Immobilien, waren die Folge.
Es sieht so aus, als ob wir nun herausfinden werden, wie effektiv die vorgenommenen Änderungen sein werden.
Was hat sich seit 2013 wirklich verändert?
Das offensichtliche Ergebnis des Anstiegs der Zwangsvollstreckungen Anfang der 2010er Jahre war eine Welle gesetzgeberischer und behördlicher Maßnahmen. Insbesondere dort, wo Dienstleister auf die plötzliche Wende der Marktbedingungen nach dem Refinanzierungsboom Anfang der 2000er Jahre nicht vorbereitet waren.
Das Ergebnis dieser Reaktion war eine sachliche Herangehensweise an Zahlungsausfälle und Zwangsvollstreckungen. Obwohl diese Reaktion gut gemeint war, hat sie nur zu einem verlängerten Zwangsvollstreckungsverfahren geführt.
Eine weitere auf die harte Tour gelernte Lektion aus der Zwangsvollstreckungswelle Ende der 2000er Jahre war, dass Skalierbarkeit der Schlüssel zu einem Markt ist, der sich schnell ändern kann.
Nicht wenige der verbraucherorientierten Geschichten, die in den Mainstream-Medien während des Höhepunkts der Zwangsvollstreckungswelle auftauchten, waren wahrscheinlich das Ergebnis des schnellen Übergangs vom Refinanzierungsboom zum Zahlungsausfall, der viele Unternehmen auf dem falschen Fuß erwischte.
Die meisten von ihnen sind nicht mehr in der Branche tätig. Aber das Ergebnis bleibt das gleiche.
Die Standardindustrie hat sich viel stärker digitalisiert. Viele der größten Dienstleister haben große Investitionen in die Automatisierung ihrer Produktionsplattformen und Workflow-Management-Systeme getätigt. Sie müssen jedoch noch in großen Mengen getestet werden.
Die nächste große Veränderung in der Ausfalllandschaft ist die Art und Weise, wie diejenigen, die die Kredite halten, die Kreditgeber, auf einen Ausfall reagieren. Wahrscheinlich aufgrund der strengeren behördlichen Kontrolle ist die Schadensminderung zu einer größeren Priorität geworden.
Darlehensmodifikationen, Sicherungsurkunden und Leerverkäufe sind mittlerweile die bevorzugte Methode zur Bewältigung von Zahlungsausfällen, obwohl keine davon zu 100 % wirksam ist. Tatsächlich könnte man argumentieren, dass sie den Prozess oft verzögern oder die Herausforderung sogar verschärfen können.
Das Endergebnis? Die Zwangsvollstreckung einer ausgefallenen Hypothek ist heute schwieriger, teurer und zeitaufwändiger als je zuvor.
Wie sollten sich die Hypotheken-, Service- und Ausfallbranchen auf den unvermeidlichen nächsten Anstieg vorbereiten?
Die Immobilienkrise 2008 ereignete sich vor 15 Jahren. Die Welt und die Standardindustrie sind jetzt anders.
Kreditgeber, Dienstleister, Vermögensverwalter und alle anderen in der REO-Branche tätigen Unternehmen sollten sich darüber im Klaren sein, dass das Ausfallvolumen bald zunehmen wird und dass es längst höchste Zeit ist, sich darauf vorzubereiten.
Es beginnt mit Compliance (und ein bisschen PR). Die öffentliche Wahrnehmung, ob richtig oder falsch, hat zu einer ziemlich intensiven Prüfung der Default-Service-Branche geführt.
Wenn das Volumen zunimmt, sollten Dienstleister und Kreditgeber sicherstellen, dass sie über Compliance-Ressourcen verfügen. Sie sollten auch andere Compliance-Überlegungen wie Aufsicht, Schulung, Personalempfehlungen und vor allem die Dokumentation aller Aspekte berücksichtigen.
Kreditgeber und Dienstleister sollten sich auch der Tendenz zu „First-Look“-Programmen bewusst sein. Dies ist eine direkte Reaktion auf den Anstieg der Käufe von Einfamilienhäusern durch Investoren, die diese Immobilien anschließend vermieten möchten.
Freddie Mac zum Beispiel eine Initiative ergreifen was in den ersten 30 Tagen einer neuen MLS-Notierung im Wesentlichen Investoren zugunsten von Eigennutzern oder öffentlichen Einrichtungen ausschließt, die Eigennutz statt Vermietung fördern würden.
Wie in jeder Branche beginnt die Einhaltung von Vorschriften an vorderster Front. Wenn ein Kreditgeber oder Dienstleister über solide Richtlinien und Verfahren verfügt, seine Auftragnehmer oder Mitarbeiter diese jedoch nicht einhalten, ist der Kreditgeber oder Dienstleister der gleichen Gefährdung ausgesetzt wie wenn es überhaupt keinen Plan gäbe.
Es ist von entscheidender Bedeutung, die richtigen Einsatzkräfte vor Ort zu haben, und das beginnt mit gründlicher Schulung (und kontinuierlicher Aktualisierung) und effektiver Überwachung. Dies schützt nicht nur vor rechtlichen oder regulatorischen Risiken. Darüber hinaus ist es eine sinnvolle Möglichkeit, den Ruf der gesamten Branche in den Augen der Medien (sowie der Öffentlichkeit und der Aufsichtsbehörden) zu verbessern oder zumindest aufrechtzuerhalten.
Das Verbrauchererlebnis muss Teil der Gesamtstrategie jedes Unternehmens sein, das den Default- und REO-Bereich bedient.
Technologie wird oft als Allheilmittel für fast alles genannt, aber die Investition muss nach sorgfältiger Überlegung erfolgen, welche Systeme benötigt werden und welche am besten geeignet sind.
Jetzt ist es für jedes in der REO-Branche tätige Unternehmen an der Zeit, seine Arbeitsabläufe und Effizienzen strategisch zu überprüfen, insbesondere auf der Seite des Kundendienstes und des Außendienstmanagements.
Noch wichtiger ist, dass Technologie der entscheidende Dreh- und Angelpunkt für die „richtige Dimensionierung“ des Personalbestands ist. Für skalierbare Lösungen stehen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung. Und die Unternehmen, die sie nutzen, werden wahrscheinlich im kommenden Jahr positive Ergebnisse erzielen.
Abschließende Gedanken
Dies ist eine Branche der Partnerschaften. Eine erfolgreiche Hausschließung ist einfach nicht möglich, ohne dass eine Vielzahl von Firmen – Hypothekenmakler, Gutachter, Titelgesellschaften, Immobilienmakler und Fachleute – ihre Anstrengungen investieren und zusammenarbeiten. Wenn Ihr Partner/Dienstleister anderer Meinung ist, sind Sie nicht bereit für den nächsten REO-Spitze.
Es gibt eine Reihe weiterer Überlegungen, auf die wir alle vorbereitet sein müssen, wenn das Standardvolumen steigt.
Das Lieferantenmanagement sollte damit beginnen, dass Drittanbieter dieselben Standards einhalten wie das Unternehmen, das sie bedienen, und sie sollten zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie diese Standards nicht einhalten.
In vielen Fällen muss der bestehende Standard sogar angehoben werden. Stellen Sie sicher, dass Ihre Lieferanten auf dem Laufenden bleiben und über wirksame Richtlinien verfügen, die mit Ihren eigenen Richtlinien in Bezug auf Räumung, Sanierung, Pfandrechte, Durchsetzung von Gesetzen und Registrierung leerstehender Immobilien übereinstimmen
Einem Hypothekengeber mit dem richtigen Ansatz wird immer noch ein verpfuschtes oder unmenschliches Räumungsverfahren vorgeworfen, wenn die Anwaltskanzlei oder der Dritte, mit dem er zusammenarbeitet, nicht dieselben Grundsätze und Praktiken anwendet.
Die gute Nachricht ist, dass sich zahlreiche Unternehmen (Immobilienfachleute, Dienstleistungsunternehmen und Vermögensverwalter) seit langem von dem Stand der Branche im Jahr 2010 weiterentwickelt haben. Auch die Fähigkeit zur Überwachung und Überwachung wurde mit der Einführung besserer Technologie dramatisch verbessert.
Strengere Compliance-Standards erfordern eine bessere Überprüfung. Es basiert auf Nahtlosigkeit. Stimmt ihre Technologie beispielsweise mit Ihrer überein?
Allerdings kann das Serviceniveau der Anbieter, auf die Sie bei der Verwaltung Ihrer Risikominderungs- und Ausfallprozesse angewiesen sind (Dienstleister, Immobilienfachleute, Vermögensverwalter), den entscheidenden Unterschied machen. Dies ist eine Nation, in der es um Wahrnehmung geht. Öffentlichkeitsarbeit kann alles bedeuten, obwohl dies kein Aufruf zum „Spin“ ist.
Es gibt gemeinschaftsorientierte Standardexperten und Unternehmen. Eine der einfachsten Möglichkeiten, das erhöhte Risiko zu mindern, das mit der Durchführung von ausfallbezogenen Transaktionen in großen Mengen einhergeht, besteht darin, Programme und Organisationen zu finden, die daran arbeiten, die Dinge richtig zu machen.
Die besten Insolvenzexperten streben nicht danach, Menschen aus ihren Häusern zu holen. Sie möchten ihnen helfen, ihren Weg zurück zum amerikanischen Traum zu finden. Damit unterstützen sie auch die gesamte REO- und Default-Branche.
Michael Kerin fungiert als Präsident der Nationaler REO-Brokerverband (NRBA) und geschäftsführender Gesellschafter von House Karma, einem digitalen Ökosystem, das geschaffen wurde, um bezahlbaren, nachhaltigen Wohneigentum und Nachbarschaftsstabilisierung zu ermöglichen.
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