ESG-Investitionen – das heißt „Umwelt-, Sozial- und Governance“-Geldmanagement – haben viele Spitznamen. Manche nennen es „nachhaltiges Investieren“, andere „Impact Investing“. Die Vereinten Nationen, die den Begriff vor zwei Jahrzehnten im Gefolge der Enron und Exxon Valdez Skandale, bezeichnet es manchmal als „inklusives Investieren“. All diese Sätze implizieren, dass der Kapitalismus bei Investitionsentscheidungen Faktoren außerhalb der Quartalsgewinne berücksichtigen kann.
Andere stehen der Bewegung weniger zuversichtlich gegenüber. Uneingeschränkte Befürworter des freien Marktes sehen dies als fehlgeleitet an. Elon Musk hat seinen benutzt Twitter Megaphon, um ESG als „den Teufel in Person“ zu bezeichnen. Kürzlich die Finanzzeitenwährend er darauf hinweist der Begriff „ESG“ wurde letztes Jahr in fast 20 % der Telefonkonferenzen zu den Unternehmensgewinnen erwähnt, sagte gleichzeitig, dass die Unklarheit von ESG es für eine „Abrechnung“ vorbereitet habe.
Rhetorik beiseite, hier ein paar Fakten
Das Wertpapier- und Börsenkommission hat mit der Entwicklung vorgeschriebener Offenlegungsregelungen für Fonds begonnen, die ESG-Faktoren in ihrem Marketingmaterial berücksichtigen. Millennial- und Gen-Z-Investoren haben mit ihren Brieftaschen abgestimmt und gefordert, dass ESG-ähnliche Aspekte in Anlageentscheidungen einbezogen werden. Der Markt hat eine deutliche Zunahme des Fokus von Unternehmensvorständen auf das Thema sowie von Investmentfonds erlebt, die ESG-Produkte anbieten.
Bedenken Sie, wie weit die Schätzungen von ESG-Anlagen auf Dollarbasis reichen – von mehreren zehn Billionen bis fast hundert Billionen – je nach Quelle. Diese massive Schwankung zeigt die Unfähigkeit des aktuellen Marktes, erfolgreich zu quantifizieren (oder sogar zu definieren), was genau wir mit diesen drei magischen Buchstaben meinen.
Wohin geht die ESG-Investition als nächstes?
Was bedeutet das Wachstum und die derzeitige Allgegenwärtigkeit von ESG für MBS-Wohnmärkte?
Wenn Sie über ESG in RMBS nachdenken, gibt es derzeit drei Überlegungen, die dem Hypothekenmarkt helfen können, die Dynamik hinter der ESG-Bewegung richtig zu nutzen. Bei verantwortungsvoller Vorgehensweise sollten ESG und RMBS auf positive, selbstverstärkende und sinnvolle Weise koexistieren und den Hypothekenmarkt für Wohnimmobilien als Best-Practice-Führer in der Bewegung insgesamt etablieren.
Um dorthin zu gelangen, sollten zunächst Emittenten, Investoren und Ratingagenturen von Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) vermeiden, den Ozean zum Kochen zu bringen. Die E-, S- und G-Komponenten sind alle sehr unterschiedlich und manchmal unhandlich. Manchmal stehen diese Faktoren in direktem Spannungsverhältnis zueinander. Ist bezahlbarer Wohnungsbau, bei dem Bäume gefällt werden müssen, ein soziales Gut oder nicht? Es muss darauf geachtet werden, dass der Markt nicht mehr abbeißt, als er kauen kann.
Der RMBS-Markt sollte ESG-Faktoren aufschlüsseln und einzeln analysieren. Umweltmetriken (E) sind derzeit am weitesten fortgeschritten. RMBS-Emittenten und -Investoren analysieren nicht nur Umweltrisiken, wie Häuser in Überschwemmungs- oder Waldbrandgebieten, sondern auch Begleiterscheinungen, die sich positiv auf die Umwelt auswirken, wie Sonnenkollektoren. Auch Daten wie der Prozentsatz der Kredite in einem Pool mit LEED- oder Energy-Star-Zertifizierungen sind beispielsweise gute Anhaltspunkte, um den Marktaufbau fortzusetzen.
Der Wohn-MBS-Markt kann auch auf einem Teil der Infrastruktur aufbauen, die bereits für die „S“-Komponente (soziale Komponente) von ESG vorhanden ist. Ginnie MBS könnte beispielsweise in Fonds aufgenommen werden, die sich auf soziale Auswirkungen konzentrieren, da sie typischerweise Hypotheken an Kreditnehmer mit geringer Kredithistorie bündeln oder Unterstützung bei der Anzahlung benötigen. Gleiches gilt für Hypotheken, die als „Erstkäufer von Eigenheimen“ gekennzeichnet sind.
Wo sich der Markt ein bisschen mehr nach vorne lehnen könnte, wären Ideen wie eine Flagge für Eigenheimkäufer der ersten Generation, ein Maß für die Nähe von bezahlbarem Wohnraum zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder ob neue bezahlbare Wohnungen einer Gemeinde helfen werden, ihre vorgeschlagenen/erforderlichen erschwinglichen zu erfüllen Wohnebene.
Andere Ideen umfassen eine stärkere Offenlegung von Kreditnehmern gegenüber Anlegern, die Unterstützung bei der Anzahlung erhalten haben oder unter einem bestimmten Area Median Income (AMI) liegen. Dies sind alles Datenelemente, die bei der Entstehung gesammelt und an die Anleger weitergegeben werden könnten, und sie passen gut in den Rahmen dessen, wie der Markt bereits heute funktioniert. Der Markt sollte damit beginnen, diese Art von Daten-Flags von Emittenten anzufordern und damit beginnen, die erforderlichen Daten zu sammeln und an ESG-orientierte Anleger zu verteilen.
Marktteilnehmer müssen bedenken, dass Vermögensverwalter als Treuhänder alle Entscheidungen an Renditen knüpfen müssen, sofern ein Anlageauftrag nichts anderes vorschreibt. Sicherlich wirken sich ESG-Faktoren, die die Nachhaltigkeit eines Vermögenswerts analysieren, auf den fundamentalen Wert von Wertpapieren aus. Aber für Hypotheken kann der Markt auch nach Möglichkeiten suchen, die Preise für MBS zu verbessern, die sowohl ESG-Komponenten als auch verbesserte oder zumindest vorhersehbarere Renditen bieten. Denken Sie zum Beispiel an die reduzierte Konvexität von Krediten mit geringem Saldo.
Aufbau von Offenlegungen rund um Pools mit geringem Guthaben – Berichterstattung darüber, ob es sich um unterversorgte Märkte, Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen (LMI), Nachbarschaften handelt, die in der Vergangenheit saniert wurden usw. – und gleichzeitig zeigen, dass die verringerte Refinanzierungselastizität den Anlegern zugute kommt und die Zinsen senkt für Kreditnehmer ist ein perfekter Ort für RMBS, um bereits etablierte Praktiken zu nutzen und sie unter Berücksichtigung von ESG-Anlagen zu verbessern. Für einen Markt, der bereits in der Berücksichtigung von Kreditnehmerfaktoren für Vorauszahlungsgeschwindigkeiten und Kreditrisiken ausgereift ist, ist es ein offensichtlicher Gewinn, nach Orten zu suchen, an denen mehr Details über Hausbesitzer sowohl das Konvexitätsrisiko verbessern als auch den unterversorgten Zugang zu Krediten verbessern können.
Als nächstes müssen die RMBS-Marktteilnehmer verstehen, dass Offenlegungen der Schlüssel zum Erfolg sein werden. Die RMBS-Branche muss zusammenarbeiten, um ESG-Offenlegungen zu entwickeln, die so konsistent und transparent wie möglich sind. Eine Sache sind die jüngsten Razzien Deutsche Bank oder Bußgelder dagegen BNY Dies zeigt, dass die Behörden jeden Vorwurf des „Greenwashing“ aktiv verfolgen und sicherstellen, dass ESG-Behauptungen der Realität nicht vorauseilen (siehe meinen vorherigen Kommentar zum Versäumnis des Marktes, ESG-Vermögenswerte konsequent zu messen). Solide Datenoffenlegungsstandards sind die Lösung.
ESG-Anlagen bedeuten vielen Menschen sehr viel. Vielleicht ist es die Art und Weise, wie sich acht Milliarden Menschen einen Planeten teilen und sich eines gerechten und nachhaltigen langfristigen Wachstums erfreuen können. Vielleicht ist einiges davon zu amorph, um von Dauer zu sein. Aber wenn man bedenkt, wie sich Investitionen langfristig auf unsere Welt auswirken, ist das ein sehr lohnendes Ziel, das viele RMBS-Investoren anstreben.
Damit der RMBS-Markt die vor ihm liegende Gelegenheit nutzen kann, sind der Aufbau auf dem, was wir bereits gut können, und die Fokussierung auf Transparenz und Datenoffenlegung derzeit die wichtigsten Zutaten.
Der Beitrag „Michael Bright: Wo Wohnhypotheken besicherte Wertpapiere nachhaltig investieren können“ erschien zuerst auf HousingWire.