Die Initiatoren von Reverse-Hypothekendarlehen scheinen sich alle darin einig zu sein, dass das Jahr 2024 insgesamt einen besseren Geschäftsstart haben wird, als ein laues Jahr 2023 vermuten lässt. Dies ist ein Sprichwort, das auch auf einigen der teureren Immobilienmärkte des Landes zutrifft, darunter Kalifornien, Florida und Washington State, so die Experten für umgekehrte Hypotheken in diesen Gebieten, die mit RMD gesprochen haben.
Märkte für höherwertige Eigenheime könnten möglicherweise dazu beitragen, einzigartigere Facetten des umgekehrten Hypothekengeschäfts zu ermöglichen, einschließlich proprietärer Produkte, die über die Grenzen des Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Programms oder HECM for Purchase hinausgehen können. Stattdessen schienen diese Fachleute zum Ausdruck zu bringen, dass sich die Rückkehr zu den Grundprinzipien der Entstehung bisher als am fruchtbarsten erwiesen hat.
Möglichkeiten zur Umkehrhypothek in Kalifornien
Tom O’Donoghue ist seit mehreren Jahren als Reverse-Hypotheken-Experte im Raum Los Angeles tätig und sagt, dass er großes Potenzial in einem proprietären Produkt sieht, das von angeboten wird Finance of America Reverse (FAR) in seinem Markt.
„Ich habe großes Interesse am ‚EquityAvail‘-Programm von FAR gesehen“, sagte O’Donoghue. „Wahrscheinlich entfielen etwa 20–25 % meines Geschäfts auf dieses Produkt.“
EquityAvail wurde Anfang 2021 eingeführt und ist eine Einzelhypothek mit festem Zinssatz, die bei Abschluss vollständig ausgezahlt wird und einen Höchstbetrag von bis zu 4 Millionen US-Dollar hat. Ein Treuhandkonto für Steuern und Versicherungen dient der Budgetierung und Verwaltung, ähnlich wie bei herkömmlichen Hypotheken.
Wenn die Immobilie nicht mehr als Hauptwohnsitz des Kreditnehmers dient, wird der restliche Kreditsaldo zurückgezahlt. Das Produkt verfügt über die Rückgriffsfreiheitsfunktion anderer umgekehrter Hypotheken, enthält keine Bearbeitungs- oder monatlichen Bearbeitungsgebühren und erfordert keine Mindestwertvorgabe für das Eigenheim.
O’Donoghue sagte, dass Kreditnehmer, deren aktuelle Hypotheken möglicherweise Zinssätze von etwa 2-3 % haben, nicht den Wunsch hegen, sich zu refinanzieren oder eine neue Hypothekentransaktion abzuschließen, viele jedoch immer noch Schulden anhäufen und andere Probleme haben, bei denen das Hybridprodukt helfen kann anzusprechen.
„Nachdem ich versucht habe, sie davon zu überzeugen, ein HECM standardmäßig umzurüsten, gebe ich ihnen eine weitere Option, um zu sehen, ob es ihr Boot zum Schwimmen bringen könnte, und das scheint für einige Leute ziemlich gut zu funktionieren“, sagte er. „Es ist natürlich nicht jedermanns Sache, aber es füllt für einige Menschen eine Nische, wenn sie noch Hilfe benötigen.“
Halten Sie die Augen offen für das HECM-Geschäft in Florida
Chris Bruser von Mutual of Omaha Mortgage habe seit 16 Jahren kein herkömmliches Hypothekendarlehen mehr aufgenommen, sagte er, und habe sich ausschließlich der Betreuung von umgekehrten Hypothekenkunden in und um Tampa gewidmet.
Florida ist in den USA bereits ein äußerst beliebtes Ruhestandsziel, und Bruser legt großen Wert darauf, sicherzustellen, dass potenziellen Kunden die Option der umgekehrten Hypothek angezeigt wird.
Trotz der Beliebtheit Floridas als Ruhestandsziel hat Bruser nie das Gefühl, dass er viel härter arbeiten muss, um sich als Reverse-Hypotheken-Experte zu profilieren, obwohl im Bundesstaat viele Branchengeschäfte getätigt werden.
„So ziemlich jeder weiß, was ich mache“, sagte Bruser. „Jeder, der mich kennt, [reverse is] alles was ich tue. Und es ist interessant, weil viele Leute sagen: „Wie kann man ein Reverse-Hypotheken-Typ sein und mit Bauträgern zusammenarbeiten?“ Und dann eröffnet das die Diskussion über HECM for Purchase.“
Im Gegensatz zu vielen anderen Branchenakteuren – zumindest basierend auf reinen Zahlen – setzt Bruser voll und ganz auf HECM für das Einkaufsgeschäft als einen Weg nach vorne in seiner Region. Das bedeutet aber nicht, dass er sich zu weit von den Grundlagen entfernen möchte, von denen er weiß, dass sie jetzt funktionieren und wahrscheinlich auch in Zukunft weiterarbeiten werden.
„Viele Berater wissen immer noch nicht, dass man eine bestehende Hypothek mit einem HECM abbezahlen kann“, sagte Bruser. „Das zeigt also, wie viel Bildung nötig ist. Mein Punkt ist, dass ich hier nicht versuche, das Rad neu zu erfinden. Ich bilde weiterhin Finanzberatungsbüros und Wirtschaftsprüfer aus. Das ist wirklich mein Brot und Butter, also ändere ich daran nichts. Ich versuche, tiefer zu gehen [and further] baue die Beziehungen auf, die ich habe.“
Washington State LO sieht größere H4P-Chancen
Frank Borg von Fairway Independent Mortgage Corp. in der Gegend von Seattle erkannte H4P sofort als einen Bereich mit potenziellem Wachstum in seinem Teil des Landes.
„Ich arbeite mit einigen Maklerfirmen an einer mehrteiligen Agentenschulungsreihe“, sagte Borg. „Ich habe einmalig an vielen CE-Kursen teilgenommen, und es reicht einfach nicht aus, einen Immobilienmakler darauf vorzubereiten, wirklich die Möglichkeiten einer Empfehlung zu erkennen oder über die Möglichkeiten zu sprechen, bei denen ein Kunde eine Rückseite zum Kauf nutzen kann. ”
Die direkte Kontaktaufnahme mit den Verbrauchern ist für Borg ebenfalls eine Priorität, aber er geht tiefer in die Aufklärungsdiskussion ein, um die Eintrittsbarriere zu senken, die viele für die Durchführung von Reverse-Hypothekengeschäften empfinden.
„Es gibt einfach zu viele Ausbildungsstufen zwischen einem Gatekeeper, sagen wir, einem Agenten oder einem Finanzplaner, um das Produkt zu verstehen [to a level where they] „Ich weiß genug darüber, um das Risiko einzugehen, einen ihrer Kunden an einen Dritten weiterzuleiten“, sagte Borg. „Und daher denke ich, dass die wirkliche Chance jetzt darin besteht, meine Vorträge und meine Social-Media-Präsenz zu steigern und mehr Verbraucher anzulocken und sie direkt zu informieren.“
Neues HECM-Limit willkommen, aber kein „Nadeltreiber“
Als jeder dieser Fachleute nach dem Jahr 2024 gefragt wurde Erhöhung auf die HECM-Grenze einfach über 1,1 Millionen US-Dollarschienen sie alle davon überzeugt zu sein, dass es sich zwar um eine willkommene Veränderung handelt, sie aber voraussichtlich keinen großen Unterschied im Gesamtgeschäft machen wird.
„Es ermöglichte mir, für einen Kunden eine HECM-zu-HECM-Refinanzierung durchzuführen, da dieser von mehr Eigenkapital profitieren konnte“, sagte Borg. „Für jedes Haus, das darüber liegt [limit’s] Preislich hat es einen Vorteil, den ich – allein von meinem Schreibtisch im pazifischen Nordwesten aus gesehen – nicht als eine enorme Steigerung des Möglichen bezeichnen würde.“
Bruser stimmte zu und sagte, sein „Sweet Spot“ seien Häuser im Bereich von 400.000 bis 600.000 Dollar. Aus diesem Grund hilft ein Limit von 1,1 Millionen US-Dollar bei einem gelegentlichen Deal, macht aber nicht den Löwenanteil seines Geschäfts aus.
Für O’Donoghue sagte er, dass die Erhöhung einen leichten Unterschied für sein Geschäft machen könnte, aber er sagte, dass die Kreditsalden, die er normalerweise sieht, nicht über die Grenze steigen.
„Ich sehe keinen so großen Unterschied“, sagte er. „Ich denke, es ist eher eine psychologische Sache der Urheber, diese Barriere zu durchbrechen und nach oben zu treiben. Ich meine, ich nehme immer mehr statt weniger, aber als ich diese Informationen in meine Pipeline einfügte, hat das überhaupt nichts an dem geändert, was ich habe.“