Heute, den Bundesverband der Immobilienmakler berichteten, dass sich der Trend rückläufiger Verkäufe bestehender Eigenheime, den wir beobachten, seit die Hypothekenzinsen gestiegen sind, verschlimmert. Aber das ist nicht das Schlimmste an der Datenleitung! Die schockierende Statistik (für einige, nicht für mich) ist, dass trotz des deutlichen Umsatzrückgangs seit Januar 2022 der mittlere Verkaufspreis im Jahresvergleich um 10,8 % gestiegen ist. Der äußerst ungesunde Wohnungsmarkt hält an – eine Folge davon, das Jahr mit einem Allzeittief bei den Beständen zu beginnen.
Aus NAR: Die Gesamtverkäufe bestehender Eigenheime gingen von Juni um 5,9 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,81 Millionen im Juli zurück.
Ich war besorgt über das Wachstum der Eigenheimpreise im Jahr 2022, weil ich wusste, dass wir im Oktober 2021 das Jahr 2022 mit einem Allzeittief bei den Lagerbeständen beginnen würden, was zu erzwungenen Bieteraktionen führen kann. Ich bin unter keinen Umständen ein Fan von Zwangsausschreibungen, aber wenn es an einem massiven Wohnungsmangel und nicht an einem Kreditboom liegt, wie wir es von 2002 bis 2005 gesehen haben, ist es noch schlimmer.
NAR: Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungstypen lag im Juni bei 403.800 $, was einem Anstieg von 10,8 % gegenüber Juli 2021 (364.600 $) entspricht, da die Preise in allen Regionen gestiegen sind. Dies markiert 125 aufeinanderfolgende Monate mit jährlichen Zuwächsen, die am längsten andauernde Serie seit Beginn der Aufzeichnungen.
Zu den guten Nachrichten steigen die Lagerbestände, was positiv ist. Die Teile des Landes, in denen die Lagerbestände auf dem Höchststand von 2019 oder höher liegen, sind offiziell von der Liste der äußerst ungesunden Märkte gestrichen, da sie über genügend Lagerbestände verfügen, um einen funktionierenderen Wohnungsmarkt zu haben. Als Nation sind wir jedoch noch nicht so weit.
NAR: Der Bestand an unverkauften Bestandsimmobilien stieg bis Ende Juli auf 1,31 Millionen, oder das Äquivalent von 3,3 Monaten bei der aktuellen monatlichen Verkaufsgeschwindigkeit.
Meine Faustregel lautet, dass ich das Thema des ungesunden Immobilienmarkts entfernen werde, sobald wir die Höchststände von 2019 erreichen können 1,93 Millionen Häuser zu verkaufen und mindestens haben vier Monate Versorgung, was in meinen Augen einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt bedeuten würde. Ich suche eine Reihe von 1,52-1,93 Millionen, etwas, worüber ich seit einiger Zeit nach COVID-19 gesprochen habe. Da der Lagerbestand sehr saisonabhängig ist – er fällt im Herbst und Winter und steigt dann im Frühling und Sommer – wird es 2022 nicht passieren, aber hoffentlich können wir nächstes Jahr dorthin gelangen.
NAR listet den gesamten aktuellen Bestand auf 1,31 Millionen. Historisch sind wir dazwischen 2-2,5 Millionen. Der Höhepunkt im Jahr 2007 war ungefähr 4 Millionen.
Eine der schmerzhaftesten Datenlinien, die es in den letzten zwei Monaten zu beobachten gilt, waren die mittleren Tage auf dem Markt, die jetzt auf Allzeittiefs gefallen sind. In einem normalen Wohnungsmarkt sind wir über 30 Tage alt, weshalb ich möchte, dass der Gesamtbestand wieder auf das Niveau von 2019 zurückkehrt, um national mehr Gleichgewicht zu haben.
NAR: Erstkäufer waren im Juni für 29 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 14 % der Häuser; Barverkäufe machten 24 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten ungefähr 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 14 Tage auf dem Markt.
Um Ihnen hier eine historische Perspektive zu geben, können Sie sehen, warum ich den Begriff wild ungesund verwende, da die durchschnittlichen Tage auf dem Markt in der Geschichte noch nie niedriger waren.
Höhere Tage auf dem Markt bedeuten Wahlmöglichkeiten für Käufer und Verkäufer. Wir konzentrieren uns nie auf den Verkäuferaspekt, weil man leicht vergisst, dass ein traditioneller Erstverkäufer von Eigenheimen auch ein Käufer ist. Jetzt, da die Preise stark gestiegen sind, können sich einige Verkäufer einen Umzug nicht leisten oder haben den Umzug verzögert.
Dies ist jedoch eine gute Sache für andere, die umziehen müssen, da es mehr Inventar und mehr Auswahlmöglichkeiten bedeutet. Das ist einer der Gründe, warum ich in den letzten Jahren nicht der größte Fan des Wohnungsmarktes war: Uns fehlten Möglichkeiten und Zeit für die Menschen, einen traditionelleren Kauf- und Verkaufsprozess für Eigenheime durchzuführen. Über 30 Tage sind vorzuziehen; Alles, was ein Teenager ist, ist überhaupt keine gute Sache.
In diesem Jahr haben wir gesehen, dass sich der Wohnungsbau schlecht verhalten hat, wenn die Hypothekenzinsen 6 % überschritten haben. Natürlich haben wir täglich eine 1%ige Abwärtsbewegung und viel Hin und Her bei den Zinsen gesehen. Wenn die Hypothekenzinsen wieder auf 4 % zusteuern können, sollte der Markt besser agieren. Bis dahin muss sich der Markt jedoch immer noch mit dem Erschwinglichkeitsschock für die Nachfrage auseinandersetzen, da die Zinsen in diesem Jahr massiv gestiegen sind. Dies, zusätzlich zu dem Wachstum der Eigenheimpreise von über 44 % seit 2020, ist ein bedeutender Schlag für die Erschwinglichkeit.
Die Kaufanwendungsdaten gingen wöchentlich um 1 % und im Jahresvergleich um 18 % zurück. Der gleitende Vier-Wochen-Durchschnitt ist um 17,75 % gesunken. Ich hatte einen vierwöchigen Rückgang des gleitenden Durchschnitts von 18 % bis 22 % erwartet, sobald die Hypothekenzinsen über 4 % stiegen. Das ist nicht passiert, aber Kurse über 5 % haben es geschafft.
Wir werden bald in eine Zeit eintreten, in der die Wettbewerbe im Jahresvergleich schwieriger werden, da wir eine höhere Messlatte haben werden, von der aus wir arbeiten können. Im vergangenen Jahr begann die Hypothekennachfrage ab Oktober merklich zu steigen und drückte die Verkaufszahlen für bestehende Eigenheime zu Beginn dieses Jahres auf 6,49 Millionen. Einige der Daten im Jahresvergleich können schwächer aussehen als der Rückgangstrend von 18 %, den wir kürzlich hatten, nur aufgrund höherer Comps.
Der heutige Bericht über die Verkäufe bestehender Eigenheime ist nicht der beste, da die Eigenheimpreise immer noch im zweistelligen Bereich steigen. Wir sollten in den kommenden Monaten weniger Preiswachstum sehen. In diesem Jahr sehen wir jedoch trotz des großen Einbruchs der Nachfrage und der Rezession auf dem Immobilienmarkt immer noch ein ungesundes Wachstum der Eigenheimpreise. Ich sprach darüber vor kurzem auf CNBC.
Die Immobilienpreise steigen in diesem Jahr immer noch schneller als im vorangegangenen Jahrzehnt, und das hat damit zu tun, dass wir das Jahr mit einem Allzeittief bei den Lagerbeständen begonnen haben und uns auf den Weg zurück zur Normalität machen. Denken Sie daran, normale Lagerbestände sind eine gute Sache, keine schlechte Sache, denn wir alle wollen einen B&B-Wohnungsmarkt – langweilig und ausgewogen – nicht brutal ungesund.
Wir behandeln dieses wichtige Thema auf unserer HousingWire Jährlich Veranstaltung vom 3. bis 5. Oktober, bei der Logan ein Hauptredner ist. Registrieren hier zu uns nach Scottsdale, Arizona.
Der Beitrag Savage: Selbst bei rückläufigen Verkäufen stiegen die Immobilienpreise um 10,8 %  erschien zuerst auf HousingWire.