UK Hauspreise fallen. Im Jahr bis Februar fielen die Preise um 1,1 % und erreichten den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Die Treiber sind klar: Inflation und steigende Zinsen schrecken Hypothekenkreditnehmer zusammen. Die Genehmigungen sind auf dem niedrigsten Stand seit 2009.
Ohne heftige staatliche Eingriffe wird sich der derzeitige Negativpfad fortsetzen. Bleibt die Inflation über dem Lohnwachstum, bleibt das Käufervertrauen gering. Wenn andererseits die Löhne zu steigen beginnen, wird die Bank of England mit ziemlicher Sicherheit die Zinssätze erhöhen, um eine weitere Inflation zu vermeiden, was auch die Nachfrage nach Hypotheken dämpfen wird.
Fallende Preise mögen wie eine gute Sache erscheinen: das durchschnittliche Eigenheim in England derzeit kostet etwa das Neunfache das durchschnittliche jährliche verfügbare Haushaltseinkommen. Sie müssten jedoch massiv sinken, um wieder auf das Niveau der Erschwinglichkeit zu gelangen – etwa 4,5 mal Einkommen – die der letzten großen Blase Ende der 1990er Jahre vorausgingen. Ein solcher Zusammenbruch würde mit ziemlicher Sicherheit zu einer Finanzkrise und einer katastrophalen Rezession führen.
Ein langsamerer Rückgang der Preise ist das wahrscheinlichere Ergebnis. Käufer ohne große Einzahlungen werden aufgrund der hohen Hypothekenzinsen und der Regulierung nach der Krise, die die riskante Kreditvergabe sinnvoll begrenzt, weiterhin das Nachsehen haben. Der Markt wird weiterhin bestehende Hausbesitzer bevorzugen, die Zugang zu niedrigeren Hypothekenzinsen haben, und Investoren, die Bargeld kaufen und einen Platz suchen, an dem sie ihr Vermögen parken können. Der Anteil der Personen, die weiterhin zur Miete wohnen – in einem privaten Mietsektor, der durch minderwertige, unsichere Eigentumsverhältnisse gekennzeichnet ist – wird weiter steigen und der Wohneigentumsanteil zurückgehen.
Und es sind die Mieter, die weiterhin am meisten unter den aktuellen Bedingungen leiden werden. Vermieter sind Mieten hochfahren um die steigenden Zinsen für ihre Hypotheken zu kompensieren. Oder sie können verkaufen: Es gibt Hinweise auf Vermieter Ausstieg aus dem Buy-to-Let-Markt, was den Bestand an verfügbaren Mietobjekten verringern kann. Eigentümer können verkaufen oder auf kurzfristige Ferienvermietungen umsteigen, die höhere Renditen bringen. In jedem Fall wird sich das Angebot an anständigen, erschwinglichen Mietobjekten verschlechtern.
Das neue Angebot wird ebenfalls beeinträchtigt, da das Geschäftsmodell des privaten Bausektors darauf basiert, erschlossenes Land zu einem höheren Wert zu verkaufen, als es ursprünglich gekauft wurde. Wir sehen bereits Anzeichen dafür Einmotten von Entwicklungsstandorten wenn die Hauspreise fallen. Auch Wohnungsbaugesellschaften kürzen, da ihre Budgets nach der Pandemie zunehmend unter Druck geraten.
Auf jede frühere Krise seit den 1980er Jahren gab es eine ähnliche politische Antwort: Subventionen für potenzielle Hausbesitzer, sei es in Form von Eigenkapitaldarlehen, subventionierten Hypotheken oder Steuererleichterungen, um den Wohnungsmarkt wieder anzukurbeln. Diese Politik hat Entwicklern, Vermietern und Banken geholfen, deren Geschäftsmodelle von ständig steigenden Immobilienpreisen abhängen. Aber sie haben nichts unternommen, um die Erschwinglichkeitsprobleme sowohl für Erstbesitzer als auch für Mieter anzugehen. Vielmehr treiben nachfrageseitige Subventionen wie Kaufhilfen die Hauspreise in die Höhe und heben sie weiter aus der Reichweite derjenigen mit niedrigeren Einkommen.
Was könnte diesmal anders gemacht werden? Anstatt die Nachfrage in die Höhe zu treiben und die Hauspreise zu erhöhen, könnten Schritte unternommen werden, um das Angebot an qualitativ hochwertigem, bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für Mieter, zu erhöhen.
Kurzfristig könnte die Regierung innovativere Optionen prüfen, um geplante oder vorhandene Bestände in erschwingliche Mietobjekte umzuwandeln, wie von vorgeschlagen Neue Wirtschaftsstiftung und das Joseph Rowntree Trust. Letzterer argumentiert, dass ins Stocken geratene Entwicklungen von der Regierung erworben und in sozial vermieteten Wohnraum umgewandelt werden könnten, was eine schnellere Ausbaurate ermöglicht, als der Privatsektor dazu in der Lage ist.
Die Regierung sollte auch erwägen, den Stadträten die Befugnis zu erteilen, Immobilien zur Miete von Vermietern zu kaufen, die den Markt verlassen möchten, und bei Bedarf rüste sie auf und für Sozialmiete zur Verfügung stellen. Solche Maßnahmen werden mit beachtlichem Erfolg in anderen europäischen Städten durchgeführt, wie z Berlin, Paris Und Barcelona.
In letzterem nach dem Erlass eines öffentlichen Sektors Vorkaufsrecht Wenn Mietwohnungen verkauft werden, hat die Stadt 1.324 Einheiten erworben, indem sie bisher 145 Millionen Euro (128 Millionen Pfund) investiert, bestehende Gebäude im Stadtzentrum gekauft, geografische Ungleichgewichte korrigiert und spekulative Investitionen gestoppt hat.
Diese Politik wird längerfristig nur mit umfassenderen Reformen wirksam sein, die die Marktmacht weg von Vermietern und Investoren neu ausbalancieren. Der offensichtliche Ansatzpunkt ist die Reform eines Grundsteuersystems, das Anreize für spekulative Investitionen schafft. Viel höhere Strafsteuern auf Zweitwohnungen und kurzfristige Ferienvermietungen würden Immobilien für Mieter zu erschwinglicheren Preisen freisetzen und sollten dies auch tun Verhindern Sie, dass Investoren den aktuellen Rückgang der Immobilienpreise ausnutzen, indem sie Immobilien zu günstigen Preisen erwerben. Die Regierung sollte auch die verfügbaren Kapitalzuschüsse für den Bau neuer sozial vermieteter Wohnungen deutlich erhöhen und für sicherere langfristige Verträge im privaten Mietsektor sorgen.
Der britische Wohnungsmarkt wird derzeit zugunsten von Eigenheimbesitzern, Investoren, Banken und privaten Entwicklern manipuliert, die sich auf Investitionen in Wohnungen als Finanzanlage konzentrieren. Der jüngste Abschwung ist eine große Chance, diese Dynamik umzukehren – und dem Recht auf bezahlbare Wohnungen für alle Vorrang einzuräumen.