Die Bewertung in der Wohnungsmaklerbranche weist einige Merkmale auf, die im Vergleich zu anderen Branchen und Unternehmen einzigartig sind.
Erstens hängt das Geschäft der Wohnungsvermittlung in hohem Maße von der Rekrutierung, Bindung und Produktion unabhängiger Handelsvertreter ab. Maklerfirmen produzieren ihre Waren nicht am Fließband – es gibt keine Lager mit physischem Inventar, keine Einzelhandelsvertriebskanäle und eigentlich kein patentierbares geistiges Eigentum.
Stattdessen ist das primäre Kapital eines Maklerunternehmens eine Person oder eine Gruppe von Personen. Diese Leute sind in der Tat wertvolle Vermögenswerte, aber provozierenderweise sind sie völlig uneingeschränkt. Es steht ihnen frei, ihre Praxis samt Kunden und Kundenlisten jederzeit, ohne Vorankündigung und ohne finanzielles Risiko zu verlegen.
Zweitens ist der Wohnimmobilienmarkt stark saisonabhängig, stark zyklisch und, wie wir alle wissen, äußerst volatil. Daher gilt der Betrieb eines Maklerunternehmens als äußerst riskant.
Angesichts dieser und anderer Merkmale unterliegen Maklerbewertungen dem, was ich als „Was haben Sie in letzter Zeit für mich getan?“ bezeichne. Herangehensweise an den Wert. Da der Zustand der Maklerliste eines Unternehmens und der Zustand des Immobilienmarktes von Jahr zu Jahr völlig unterschiedlich sein können, wird großer Wert auf die aktuelle Leistung gelegt.
Als Teil der Analyse, die in eine Bewertung einfließt, müssen wir natürlich eine mehrjährige Historie verstehen, aber alles läuft auf die Performance der letzten 12 Monate hinaus. Von den über 800 Transaktionen, die wir in den letzten 35 Jahren vermittelt und/oder beraten haben, basierten fast alle auf den letzten 12 Monaten.
Wie beim Verkauf eines Hauses werden auch Vergütungen stark berücksichtigt. Das Gleiche gilt für M&A – Vergütungen werden beim Verkauf eines Unternehmens stark berücksichtigt. Käufer verwenden selten einen mehrjährigen Durchschnitt und verwenden bei der Preisgestaltung von Geschäften selten Pro-forma-Prognosen. Bei den Zahlen konzentrieren sie sich auf „Was hast du in letzter Zeit für mich getan?“
Interessanterweise gab es in der jüngeren Geschichte einen kurzen Zeitraum, in dem die Preise für Geschäfte und damit auch für die Bewertungen auf der Grundlage eines mehrjährigen Durchschnitts bewertet wurden. Dabei ging es jedoch nicht darum, den Wert zu steigern, um die schwächeren letzten 12 Monate auszugleichen, sondern vielmehr darum, das abzuschwächen, was wir den „Pandemic Pop“ nannten, eine offensichtliche anomale Zeitspanne von Ende 2020 bis Anfang 2022, die diese Branche in Aufruhr versetzte. Diese Abweichung von der Norm hat sich seitdem im System durchgesetzt, und seit etwa einem Jahr sind wir wieder auf der Basis der letzten 12 Monate.
Leider waren die letzten 12 Monate für die meisten Maklerfirmen nicht schön. Daher wurden die Bewertungen tatsächlich unterdrückt. Glücklicherweise haben sich viele Unternehmen geschickt an diesen Markt angepasst und die notwendigen Schritte unternommen, um den Wert zu erhalten und in einigen Fällen zu steigern. Auch wenn der Wert auf den letzten 12 Monaten basiert, ermöglicht der einkommensbasierte Wertansatz, der am weitesten verbreitet ist, Normalisierungsgutschriften für aktuelle betriebliche Änderungen. Wenn diese Änderungen auf Kostensenkungen ausgerichtet sind, kann der Wert gesteigert werden.
Unterm Strich sprechen die einzigartigen Merkmale der Wohnungsmaklerbranche für die Verwendung einer nachlaufenden 12-Monats-Bewertungsbasis. Daher können die Bewertungen von Maklern von Jahr zu Jahr stark schwanken, abhängig von der Fähigkeit eines Unternehmens, Makler effektiv zu rekrutieren, zu halten und zu entwickeln und gleichzeitig der Lage auf dem Immobilienmarkt verpflichtet zu sein. Bestimmte Normalisierungsmaßnahmen können ergriffen werden, um den Wert zu erhalten, aber letztendlich kommt es auf die Frage an: „Was haben Sie in letzter Zeit für mich getan?“
Scott Wright ist Partner von RTC-Beratungein Unternehmen, das sich auf Immobilienmaklerberatung, -bewertung sowie Fusionen und Übernahmen spezialisiert hat.