Die To-Do-Liste von Xi Jinping hat in den letzten Monaten viele Ticks erlebt: mehr Flüge in Taiwans Verteidigungszone; Unterdrückung abweichender Stimmen in Hongkong; die Flügel von Tech-Baronen beschneiden; Verbot der außerschulischen Nachhilfebranche. Die Liste geht weiter.
Eine wichtige Initiative – die Einführung einer lokalen Grundsteuer – hat jedoch weniger Schlagzeilen gemacht, ist aber anscheinend so umstritten in Chinas regierender kommunistischer Partei dass selbst Xi immer noch nur in der Lage ist, sich mit Versuchsplänen zu befassen, anstatt mit Veränderungen im Großen und Ganzen.
Die Steuer wird als entscheidend für die Reform des aufgeblähten Immobiliensektors des Landes angesehen, einer Beton-und-Glas-Trennung zwischen Chinas Reichen und Habenichtsen, die durch das Elend des hoch verschuldeten Entwicklers China Evergrande personifiziert wurde.
Die Grundsteuer ist umstritten, da die Kommunalverwaltungen für mindestens 40 % ihrer Einnahmen auf Landverkäufe angewiesen sind. Dies hat zu einer aggressiven Verkaufspolitik geführt, die von Bauträgern unterstützt und begünstigt wird, die gerne massive Schulden aufnehmen, um das Land zu kaufen und immer mehr Wohnblöcke für Käufer zu bauen, die davon überzeugt sind, dass der Markt eine Einbahnstraße ist.
Bei dieser jahrzehntelangen Party bauten Chinas Immobilienentwickler laut Analysten von Nomura einen Schuldenberg von rund 5 Billionen US-Dollar auf, bevor Peking die Zeit einschränkte, indem es die Kreditaufnahme einschränkte. Als die Musik aufhörte, strandete Evergrande mit Schulden in Höhe von 300 Milliarden US-Dollar auf der Tanzfläche und steht am 10.
Evergrande ist jedoch nur die Spitze des Eisbergs. Entwickler müssen im nächsten Jahr rund 92 Milliarden US-Dollar zurückzahlen, und Analysten von S&P gehen davon aus, dass mehr als ein Drittel Schwierigkeiten haben könnte, diese Verpflichtungen zu erfüllen.
Xi hat offenbar genug von den Exzessen der Branche. , Aber die Frage ist, ob der Präsident Grundsteuerexperiment den Wohnungsmarkt unter Kontrolle zu bringen, ist zu wenig, zu spät.
Immobilieninvestitionen machten zwischen 2011 und 2018 in China 12-15% des BIP aus, schätzen die Harvard-Ökonomen Kenneth Rogoff und Yuanchen Yang. Dem steht ein Anteil von 7 % am BIP in den USA auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2005 gegenüber. Rechnet man den chinesischen Zahlen die damit verbundenen Immobilienmarktaktivitäten hinzu, beträgt der Anteil am BIP eher 30 %.
Ein so großer Immobilienmarkt ist nicht unbedingt problematisch. Immerhin hat China 1,4 Milliarden Einwohner und musste Millionen neuer Wohnungen bauen, weil in den letzten 30 bis 40 Jahren Hunderte Millionen Menschen in die Städte gezogen sind.
Spekulationsnation
Die Vorstellung, dass die Preise nur steigen können, hat den Kauf eines Hauses in China enorm teuer gemacht, mit einem Verhältnis von Hauspreisen zu Haushaltseinkommen von 19 in den größten „Tier-One“-Städten wie Peking oder Shanghai, 10 in Tier-zwei und sieben in Tier-3-Städten, mit Sitz in Kanada BCA Research sagt. Die durchschnittliche Quote im Vereinigten Königreich liegt bei etwa 10 und in den USA bei vier, obwohl die Hypothekenzinsen in diesen Ländern viel niedriger sind, was es den Haushalten erleichtert, die Schulden zu verwalten.
Der spekulative Charakter des Marktes ist es jedoch, der China wirklich von anderen unterscheidet. Laut dem Survey and Research Center for China Household Finance betrug der Anteil der Erstkäufer von Eigenheimen in China zwischen 2008 und 2010 70 %. Bis 2018, nachdem der Immobilien- und Bausektor durch die 4 Billionen Yuan an Konjunkturpaketen nach der Finanzkrise angetrieben wurde, war dieser Wert auf 11,5 % gesunken.
Dieselbe Umfrage zeigt, dass Erstkäufer in rasantem Tempo durch Investoren ersetzt wurden. Im Jahr 2018 besaßen 22,5 % der Hauskäufer bereits zwei oder mehr Wohnungen, während 66 % eine besaßen. Kein Wunder, dass Xi hatte im Jahr zuvor gesagt dass Häuser zum „Bewohnen, nicht zum Spekulieren“ da sein sollten.
Da diese Investoren ihre Immobilien selten vermieten, steht ein Fünftel der chinesischen Wohnungen – oder mindestens 65 Millionen Wohnungen – leer. Die Mietrenditen liegen in China typischerweise bei etwa 2%, was weit unter dem typischen Hypothekenzins von 5,4% liegt. Mit anderen Worten, die Buy-to-Let-Strategie, die sich für wohlhabende Menschen in westlichen Ländern wie Großbritannien als beliebt erwiesen hat, macht in China keinen Sinn. Investoren kaufen die Immobilien stattdessen nur, weil sie erwarten, dass der Wert weiter steigt.
„Wohnen in China ist eindeutig zu einem Spekulationsobjekt geworden, was es für Erstkäufer unerreichbar gemacht hat“, schrieben kürzlich Analysten von BCA Research.
„Immobilienentwickler haben den falschen Wohnungstyp zu den falschen Preisen und für die falschen Käufer gebaut“, sagten sie. “Sie haben hochwertige Häuser gebaut und sie zu sehr hohen Preisen an einkommensstarke Haushalte verkauft, die mehrere Immobilien als Investition gekauft haben.”
Die massive Spekulationsblase – Chinas Haushaltsverschuldung beträgt etwa 100 % oder ungefähr so viel wie die der USA – wurde von Immobilienentwicklern vergrößert, die dasselbe in noch größerem Maßstab tun. Während die Kreditkosten niedriger blieben als die Hauspreissteigerungsrate, nahmen Bauträger einfach mehr Schulden auf, um immer mehr Immobilien zu bauen, die zu immer höheren Preisen verkauft wurden und gleichzeitig immer höhere Gewinne einstrichen.
Der Haken ist, dass die Nachfrage aufgrund einer sinkenden Bevölkerung sinkt, weniger Menschen Familien gründen und Preise purzeln auch, sind diese Gewinne verschwunden und könnten bald zu massiven Verlusten führen.
„Die Musik hat aufgehört“
Es bleibt abzuwarten, ob Peking Evergrande oder einen anderen großen Entwickler scheitern lässt. Die meisten Beobachter erwarten einen „kontrollierten Abriss“ – also eine geordnete Sanierung – und eine Schuldenverteilung über staatliche Banken und Institutionen. Schwieriger könnte es sein, die Auswirkungen fallender Immobilienpreise im Zuge einer solchen Umstrukturierung und der Einführung einer Grundsteuer einzudämmen.
Niedrigere Preise mögen für manche Menschen, die noch nicht auf der Immobilienleiter stehen, gut sein, aber da mehr als 90% der Stadtbevölkerung Immobilien besitzen und 40% des Haushaltsvermögens in Immobilien gebunden sind, könnte jeder ungeordnete Werteverfall auslösen soziale Unruhen, wie sie in früheren Abschwüngen zu beobachten waren.
Das befürchtet Anne Stevenson Yang, Mitbegründerin von J Capital Research aus Connecticut und China-Spezialistin. Sie sagt, die Kommunistische Partei habe freie Marktaktivitäten unterstützt, solange sie einen Wert für den Staat freisetzten. Jetzt will sie den Überschuss zügeln, aber der Prozess der Deflation des Marktes ist für Xi und seine Regierung mit Risiken befrachtet.
„Der Kauf neuer Wohnungen muss ein Ende haben“, sagte sie. „Die Musik hat aufgehört und all diese Leute finden keinen Stuhl. Dann was?”