Vor ein paar Tagen haben die drei Hauptangeklagten –Nationaler Maklerverband, Keller Williams Und HomeServices– reichte im Fall Sitzer/Burnett zwei Anträge beim Gericht ein. Beim ersten handelte es sich um einen Antrag auf ein Urteil aus rechtlichen Gründen, beim zweiten um einen Antrag auf ein neues Verfahren. Diese Maßnahmen der drei Firmen sind alle öffentlich bekannt. Ich habe sie gelesen und mit einem der Angeklagten gesprochen, um Klarheit und eine Erläuterung der Grundlage der Einreichungen zu erhalten.
Ich bin kein Anwalt, aber ich habe als Sachverständiger aus der Branche in drei weiteren Fällen auf Bundesebene nach dem Sherman Act, mindestens einem Fall zu Handelsbeschränkungen auf Landesebene und über 60 weiteren Fällen fungiert. Auch wenn ich keinen Anspruch auf die konkreten tiefgreifenden rechtlichen Fragen erhebe, bin ich mit Kartellverfahren und mehr mit der Durchführung von Gerichtsverfahren vor Gericht vertraut.
Lassen Sie mich daher mit meiner bescheidenen Erfahrung in solchen Angelegenheiten zu dem Stellung nehmen, was ich in diesen Anträgen gelesen habe.
Keine Hinweise auf eine Absprache
Erstens legten die Kläger den Akten zufolge vor Gericht keine Beweise für eine Absprache oder Verschwörung zwischen den Angeklagten vor. Es gab keine Besprechungsnotizen, keine E-Mails, keine gemeinsamen oder abgestimmten Maßnahmen der oder zwischen den Beklagten bei der Umsetzung der kooperativen Vergütungsregel. Im Prozess wurden keine Beweise vorgelegt, die die Möglichkeit eines eigenständigen Vorgehens eines der Angeklagten ausschließen würden. Selbst der Sachverständige der Kläger sagte, sie hätten keine Hinweise auf eine Verschwörung oder Absprache gefunden. Sie bezeugten auch die Bedeutung und den Wert des MLS als Kerndienstleistung, die Makler Verkäufern und Käufern anbieten.
Es liegen keine Beweise dafür vor, dass den Klägern ein Schaden entstanden ist
Den Akten zufolge gab es keine Anhaltspunkte dafür, dass einer der Kläger durch die Handlungen der Beklagten einen Schaden erlitten hätte. Sie schlossen Listungsvereinbarungen mit Verkäufervertretern ab und stimmten den Bedingungen dieser Vereinbarungen zu, ohne dazu gezwungen zu werden.
RealTrends Untersuchungen belegen, dass der Einsatz von Immobilienmaklern unter Nutzung der Genossenschaftsvergütungsregelung im Laufe der Zeit attraktiver und nicht weniger geworden ist, wie der zunehmende Einsatz von Maklern beim Verkauf und Kauf von Immobilien zeigt. Der Wunsch, Agenten einzusetzen, ist im Informationszeitalter gestiegen, nicht gesunken.
Zweitens hatten frühere Gerichte festgestellt, dass die Regel der Vernunft auf MLS-bezogene Fälle und nicht nach dem Per-se-Standard gelten sollte. Der Per-se-Standard stellt fest, dass die Beklagten tatsächlich ein System betrieben haben, das selbst kollusiv war oder dessen Ergebnis darin bestand, den Handel einzuschränken. Dieses Gericht ignorierte alle diese Präzedenzfälle.
Probleme mit der Schadensersatzforderung
Der Schadensersatz wurde berechnet, indem angenommen wurde, dass die gesamten „3 %“ den Käufermaklern von Listing-Maklern für die MLS-Regionen in Missouri für die sieben Jahre des Sammelklagezeitraums zugesprochen wurden. So kamen sie auf 1,8 Milliarden Dollar. Obwohl sich im Prozess herausstellte, dass die tatsächlich gezahlte Genossenschaftsprovision niedriger war als dieser Betrag, sprach die Jury den gesamten Betrag zu.
Die Geschworenen und das Gericht haben den Dienstleistungen, die Käufervertreter einem der Verkäufer bei den Zehntausenden von Transaktionen erbracht haben, die im Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen wurden, keinen Wert beigemessen. Das Gericht verlangte von den Sachverständigen der Kläger keine tatsächlichen Schadensberechnungen, sondern wählte lediglich handverlesene Zahlen auf der Grundlage eines fiktiven Provisionssatzes aus, den es auf dem Markt seit Jahren nicht mehr gab.
Das Gesetz von Missouri erlaubt Verkäufern und ihren Vertretern, Käufervertreter zu entschädigen
Ein letzter Punkt:Gesetz des Bundesstaates Missouri Es ist Verkäufern und ihren Vertretern gestattet, Käufervertreter zu entschädigen. Diese Beweise durften der Jury nicht vorgelegt werden.
Ich möchte zum Ausdruck bringen, was die Leser wissen sollten. Zumindest auf Bundesebene haben das US-Justizministerium und die Federal Trade Commission die Immobilienmaklerorganisation und die Branche schon seit langem im Visier, und das nicht gerade zum Wohle.
Verschiedene Anwaltsmitglieder der Kläger vertraten die gleiche Ansicht. Darüber hinaus gibt es einige Wirtschaftsexperten, die Gutachten verfasst haben und die Position vertreten, dass es irgendeine Form von Verschwörung oder Absprache geben muss, um Provisionssätze auf dem Niveau der USA und Kanadas zu erreichen.
Ich könnte noch viel mehr kommentieren, aber die Leser haben bereits alles Nötige gesehen und gelesen. Sollten Sie sich fragen: „Wie konnte das passieren?“ Nach meiner Erfahrung als Sachverständiger vor Bundes- und Landesgerichten in Kartellangelegenheiten und Fragen der Maklerbewertung ist alles möglich, wenn ein Richter das Ergebnis im Voraus festlegt. Es passiert.
Diejenigen, die dem Verteidiger vorwerfen möchten, dass er den Fall nicht angemessen bearbeitet hat, sollten diese Denkweise vielleicht noch einmal überdenken.
Steve Murray ist Gründer von RTC-Beratungein Unternehmen, das sich auf Immobilienvermittlung und Teambewertungen, Fusionen und Übernahmen spezialisiert hat.