Die wöchentlichen Hausverkäufe liegen weiterhin auf niedrigem Niveau. Wir haben diese Woche nur 59.000 neue ausstehende Verkäufe gezählt. Mittlerweile wächst der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern. Diese Woche wuchs der Lagerbestand schneller als letztes Jahr um diese Zeit. Dies ist alarmierend, da dies letztes Jahr der Moment war, in dem sich der Markt nach unten drehte. Diese Woche war die Woche mit dem größten Bestandsanstieg im gesamten Jahr: Der Bestand stieg um über 9.000 Einfamilienhäuser.
Da die Lagerbestände um einen beträchtlichen Prozentsatz steigen, werden wir wahrscheinlich noch ein paar Wochen mit Lagerzuwächsen verbringen, bevor wir den Höhepunkt der Jahreskurve erreichen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass es im September zu einem kleinen Anstieg bei den Neueinträgen kommt. Im vergangenen Jahr stiegen die Lagerbestände monatelang dramatisch an. In diesem Jahr beginnen die Lagerbestände gerade erst zu steigen. Dieser Trend ist es wert, beobachtet zu werden.
Was passiert?
Offensichtlich liegen die Hypothekenzinsen seit einigen Monaten hartnäckig über 7 %. Im Spätsommer gab es für Hauskäufer einen psychologischen Wandel. Das ist eine Änderung der Erwartungen an die Hypothekenzinsen. Käufer hatten zu Beginn des Jahres 2023 etwas niedrigere Zinssätze als jetzt und waren optimistisch, dass die Hypothekenzinsen noch weiter sinken würden. Damals gingen die meisten Hypothekenzinsforscher davon aus, dass sich die Wirtschaft verlangsamen und die Zinsen sinken würden. Außerdem gingen sie davon aus, dass sich die Spanne zwischen der 10-jährigen Anleihe und der 30-jährigen Hypothek verringern würde, was bedeuten würde, dass die Hypothekenzinsen eher bei 5,5 % als bei 7,5 % liegen würden. Die gängige Meinung war, dass die Zinsen sinken würden.
Wir hören, dass sich die Leute Hypothekenzinsen von 8 % vorstellen. Zu Beginn des Jahres kauften die Leute zu 6,5 % und stellten sich 5,5 % vor, wo sie sich refinanzieren könnten. Sie sehen jetzt 7,5 % und stellen sich 8 % oder mehr vor. Diese gängige Meinung „höher für länger“ setzt sich auf dem Immobilienmarkt durch.
Ich habe Dr. Jessica Lautz von der interviewt Nationaler Maklerverband für die Altos-Podcast und wir sprachen über die Aussicht auf Hypothekenzinsen von 8 %. Ich habe mich bei Robert Dietz vom Verband der Hausbauer und sie haben auch ihre Aussichten für die Hypothekenzinsen angehoben. Diese veränderten Käufererwartungen tragen derzeit zur Langsamkeit bei. Es ist eine ziemlich abrupte Veränderung.
Derzeit sind in den USA 519.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das ist ein Anstieg von 1,9 % gegenüber der letzten Woche. Das ist ein großer Anstieg so spät im Jahr. Dies spiegelt einen deutlichen Rückgang der Nachfrage bei Hypothekenzinsen von deutlich über 7 % und diese veränderte Erwartung zukünftiger Zinssätze wider. Wie ich bereits erwähnte, war der Anstieg des unverkauften Lagerbestands um 9.000 Einheiten in dieser Woche der größte Anstieg in der Woche des gesamten Jahres. Dies ist eine einfache Möglichkeit, die sinkende Nachfrage zu quantifizieren, die mit der zunehmenden Unbezahlbarkeit einhergeht.
Der Kontext ist wichtig. Ein Anstieg um 9.000 Einheiten ist die größte Woche des Jahres.
Letztes Jahr verzeichneten wir einen Anstieg des Lagerbestands um 20.000 bis 30.000 Einheiten pro Woche. Neuntausend sind viel für September, aber im Großen und Ganzen ist es nicht viel. Dies zeigt eine deutliche Abschwächung der Nachfrage, spiegelt aber auch die Tatsache wider, dass wir die meiste Zeit des Jahres mehr Käufer als Verkäufer von Wohnimmobilien hatten. Der gesamte verfügbare Bestand an unverkauften Einfamilienhäusern liegt immer noch um 6 % unter dem Vorjahreswert. Das ist mehr, als ich vor ein paar Wochen erwartet hatte, aber es gibt immer noch nicht viel neues Angebot.
Die wöchentliche Verkaufsrate ist entmutigend
Es gibt einfach nichts in den Daten, das darauf hindeutet, dass die Verkaufsraten von den sehr niedrigen Niveaus, die wir das ganze Jahr über gesehen haben, steigen. Das Tempo der Hausverkäufe war in diesem Jahr sowohl von der Nachfrage als auch vom Angebot abhängig. Im Moment ist es eine Nachfragegeschichte. Die meiste Zeit des Jahres wurden die Verkaufsraten aufgrund des mangelnden Angebots gedrückt – es gab nicht genügend Häuser zum Kauf. Dieser Zustand hat sich mit den Geldkosten im Spätsommer verändert.
Diese Woche standen in den USA nur 59.000 neue Einfamilienhäuser zum Verkauf an. Dieses Umsatztempo bleibt 10 % niedriger als im Vorjahr. Ich hatte mittlerweile gehofft, dass die einfachen Jahresvergleiche im vierten Quartal mehr Umsätze als im vierten Quartal 2022 zeigen würden, aber es gibt einfach keine Anzeichen dafür, dass dies geschieht. Wir blicken jetzt wirklich auf den Januar, bevor der Markt neu startet und wir sehen, was 2024 für uns bereithält.
Im Vertragsstadium befinden sich 345.000 Einfamilienhäuser. Das sind 12 % weniger als im Vorjahr. In diesem Diagramm gibt die Höhe jedes Balkens die Gesamtzahl der Häuser in Verträgen an. Der helle Teil der Leiste sind die neuen Transaktionen pro Woche. Letztes Jahr sank diese Neuverkaufsrate jede Woche. Mitte September standen im vergangenen Jahr noch 390.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag. Ich habe gehofft, dass unsere bevorstehenden Verkäufe letzten Herbst endgültig in den Schatten gestellt werden, aber das ist nicht der Fall.
Wenn wir uns jede Woche die neue Verkaufsrate ansehen, können Sie meine Enttäuschung sehen. Dies ist das Diagramm der neuen ausstehenden Verkäufe pro Woche im Vergleich zum Vorjahr zu diesem Zeitpunkt. Die dunkelrote Linie ist dieses Jahr. Im Hochsommer sah es eine Zeit lang so aus, als ob unsere Verkaufsrate das letzte Jahr in den Schatten stellen würde. Doch dann stiegen die Zinsen um über 7 % und die Verkaufsrate reagierte sofort. Jetzt haben wir jede Woche 10-12 % weniger Verkäufe als im letzten Jahr.
Sie können in diesem Diagramm sehen, dass die hellrote Linie im Oktober letztes Jahr stark gesunken ist. Das war sowohl saisonbedingt als auch ungewöhnlich, da die Hypothekenzinsen Ende des Jahres stark anstiegen. Die einzige Möglichkeit, das Jahr 2023 mit mehr Verkäufen als 2022 abzuschließen, besteht darin, dass die Hypothekenzinsen wieder sinken und dieser Trend dauerhaft zu sein scheint.
Mittlerweile wird häufiger erwartet, dass die Zinsen nicht sinken, dass 8 % wahrscheinlicher erscheinen als beispielsweise 6,5 %, und das bedeutet für Käufer eine Menge. Ich warne immer davor, dass wir bei Altos keine Hypothekenzinsprognosen erstellen, und ich habe auch keine Quantifizierung der Stimmung der Hauskäufer. Dies ist nur eine Spekulation meinerseits, basierend auf dem Informationsfluss, den ich von den Leuten, die dies tun, zu sehen beginne prognostizierte Hypothekenzinsen. Tatsache ist, dass wir in den letzten Monaten deutlich weniger Käufer sehen konnten. Das zeigt uns diese Grafik seit Juli.
Wenige Angebote, mehr Preisnachlässe, wenn der Lagerbestand steigt
Mit zunehmendem Lagerbestand und weniger Angeboten müssen auch die Preisnachlässe steigen. Tatsächlich gab es diese Woche weitere Preissenkungen. Bis zu 36,6 % der Häuser auf dem Markt haben kürzlich eine Preissenkung gegenüber ihrem ursprünglichen Listenpreis erfahren. Sehen Sie hier die dunkelrote Linie, das ist die diesjährige Kurve, und in den letzten paar Monaten hat sich der Trend umgekehrt, von besseren Bedingungen für Verkäufer zu schwächeren Bedingungen für Verkäufer. Denken Sie daran, dass die Preissenkungen ein führender Indikator dafür sind, wo zukünftige Verkäufe abgeschlossen sein werden.
Auch auf den lokalen Märkten gibt es viele Signale. Die texanischen Märkte wie Austin und San Antonio und sogar Dallas sind diejenigen, in denen die Lagerbestände aufgebaut werden und die Preissenkungen zunehmen.
Immobilienpreise immer noch höher als im Vorjahr
Unterdessen befinden sich die Immobilienpreise immer noch auf einer anderen saisonalen Entwicklung als im letzten Jahr. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA beträgt derzeit 444.900 US-Dollar. Die Immobilienpreise sind immer noch 1 % höher als im Vorjahr. Diese Vergleiche werden noch einfacher. Die Frage ist, ob die schwächelnde Nachfrage nun zu einem ebenso schnellen Preisrückgang führt wie im vergangenen Herbst. Mein Verdacht ist nein. Hier können Sie die Steigung der dunkelroten Linie sehen. Letztes Jahr erreichten die Immobilienpreise einen höheren Höchststand als dieses Jahr und sanken, insbesondere im Oktober und November.
In diesem Jahr verlief der saisonale Preisrückgang wesentlich sanfter. Das bedeutet, dass die im Jahresvergleich gestiegenen Immobilienpreise im 4. Quartal anhalten oder sich sogar verbessern werden. Allerdings möchte ich darauf hinweisen, dass die Preissteigerungen bei Eigenheimen in diesem Jahr weniger wichtig sind als das gesamte Transaktionsvolumen. Die Angebots- und Nachfragebeschränkungen. Damit sich der Markt gesünder anfühlt, brauchen wir mehr Transaktionen. Die Tatsache, dass die Immobilienpreise von Jahr zu Jahr steigen, hilft uns zu erkennen, dass es keine Apokalypse von 2008 gibt.
Der Preis der neu gelisteten Immobilien ist diese Woche etwas gestiegen. Das ist für Mitte September nicht ungewöhnlich. Daher würde ich nicht zu viel hineininterpretieren. Der Preis der neuen Angebote schwankt jede Woche stärker. Mit 399.900 US-Dollar ist das zu diesem Zeitpunkt höher als im letzten Jahr, kann aber nächste Woche wieder sinken. Es ist kein Absturz. Wenn Sie also die Hypothese haben, dass der Immobilienmarkt zusammenbrechen muss, wenn Sie davon ausgehen, dass die Immobilienpreise abstürzen, ist die Verwendung von Frühindikatoren wie dem Preis neuer Angebote hilfreich, um diese Hypothese zu bestätigen oder abzulehnen.
Mike Simonsen ist Präsident und Gründer von Altos-Forschung.