Da Maklerfirmen im ganzen Land nach dem Urteil der Sitzer/Burnett-Kommission damit begonnen haben, Käufervermittlungsverträge in ihre Geschäftspraktiken zu integrieren, hat die Verbraucherverband von Amerika warnt die Verbraucher davor, dass sie möglicherweise mit „unfairen Bestimmungen“ gefüllt sind, die in erster Linie Agenten und Makler schützen.
Zu diesem Schluss kam die Überwachungsgruppe ein Bericht veröffentlicht am Dienstag, in dem die Gruppe 43 verschiedene Verträge aus 37 Bundesstaaten untersuchte, wobei die meisten Musterverträge von staatlichen oder lokalen Maklerverbänden stammten. Der Bericht wurde von CFA-Senior Fellow Stephen Brobeck verfasst.
Entsprechend der Nationaler MaklerverbandIm Jahr 2023 unterzeichneten 41 % der befragten Käufer Agenturverträge, gegenüber 35 % im Jahr 2022. Darüber hinaus stellte die CFA fest, dass mindestens 13 Staaten von Maklern verlangen, Käuferagenturverträge zu nutzen.
„Der wichtige Punkt ist, dass die meisten dieser staatlichen Anforderungen nur einen Vertrag erfordern, aber nicht festlegen, was die Vereinbarung enthalten muss“, heißt es in dem Bericht.
Die CFA rät dem Hauskäufer nicht nur, bei der Unterzeichnung eines Käufervermittlungsvertrags Vorsichtsmaßnahmen zu treffen, sondern fordert auch die Aufsichtsbehörden auf, diese Verträge genau zu prüfen.
„Der Branche wird beim Verfassen der Verträge ein großer Spielraum eingeräumt, was bundesstaatliche Maklerverbände normalerweise tun, und Agenturen und Maklern dann die Möglichkeit zu geben, sie zu ändern“, heißt es in dem Bericht. „Dementsprechend müssen die Verträge zwar den staatlichen Gesetzen wie den Gesetzen zu Agentur und Vertraulichkeit entsprechen, diese Vereinbarungen sind jedoch so verfasst, dass sie Agenturen und Maklern zugute kommen.“
Zu den Bestimmungen, die die CFA als unfair ansah, gehört die Erhebung „unangemessener“ Gebühren, einschließlich Verwaltungs-, Transaktions- oder Compliance-Gebühren, die häufig zusätzlich zu den Provisionen erhoben werden, die Akzeptanz einer Doppelagentur oder Transaktionsvermittlung erfordern und den Zugang des Käufers zu Rechtsstreitigkeiten und Gerichtsverfahren vor einem Richter einschränken oder Geschworenen, um Beschwerden zu bearbeiten, ohne zu erklären, wie Interessenkonflikte anderer Käuferkunden gelöst werden, es Käufermaklern zu ermöglichen, Provisionen von Käuferkunden und Hausverkäufern einzuziehen, und das Vorabausfüllen von Lücken in Verträgen im Zusammenhang mit Provisionssätzen und dergleichen Vertragsdauer.
Laut CFA würden Bestimmungen in diesen Verträgen, die es den Maklern des Käufers ermöglichen, weiterhin mit den Maklern in Kontakt zu treten und vom Verkäufer eine zusätzliche Entschädigung zu verlangen, die über das hinausgeht, was der Makler mit seinem Käuferkunden ausgehandelt hat, dazu führen, dass die Provisionssätze auf ihrem aktuellen Niveau bleiben.
„Makler, von denen die meisten sowohl Käufer als auch Verkäufer vertreten, könnten ihre Kunden weiterhin davon überzeugen, dass die heutigen 2,5 % oder 3,0 % normal seien, und Käufermakler dazu anregen, ihre Immobilien zu verkaufen“, heißt es in dem Bericht. „Folglich würden die Maklerprovisionen trotz der Bemühungen der Käufer, Maklerprovisionen auszuhandeln, faktisch immer noch von der Branche festgelegt.“
Obwohl der Ethikkodex für Immobilienmakler davon abrät, eine Entschädigung von mehr als einer Partei anzunehmen, ist dies mit Einverständniserklärung zulässig. Die CFA argumentiert, dass die Praxis durch etwaige Vergleichsvereinbarungen in den Kommissionsklagen gerichtlich verboten werden sollte.
Der Bericht stellte außerdem fest, dass die meisten aktuellen Käuferverträge es den Maklern des Käufers ermöglichen, die Differenz zu behalten, wenn der Verkäufer eine höhere Provision anbietet, als der Käufer seinem Makler zu zahlen bereit war.
„Diese Bestimmung hat das Potenzial, die Verkäufer- oder Käuferkosten in die Höhe zu treiben“, heißt es in dem Bericht. „Der Verkäufer muss das eine Prozent entweder selbst bezahlen oder es zum Verkaufspreis hinzufügen, was die Kosten für den Käufer erhöht.“
Um sicherzustellen, dass Käufer das beste Angebot erhalten und keine Überraschungen erleben, empfiehlt die CFA, dass sie im Voraus Agenten befragen und Verträge anfordern, damit sie diese richtig bewerten und sich möglicherweise auf die Aushandlung der Bedingungen vorbereiten können. Die Überwachungsgruppe sagte, Käufer sollten sich weigern, einen Vertrag zu unterzeichnen, der sie daran hindert, rechtliche Lösungen für ihre Beschwerden zu finden.
Während die CFA Käufern rät, die Provision ihres Maklers herunterzuhandeln, etwaige zusätzliche Gebühren in Frage zu stellen und herauszufinden, ob der Makler vom Listing-Makler eine zusätzliche Vergütung über den vereinbarten Betrag hinaus verlangen sollte, schlagen sie vor, dass Käufer ihrem Makler eine Vorschussgebühr zahlen sollten . Die CFA argumentiert, dass dies einem Makler eine gewisse Entschädigung bieten würde, selbst wenn er dem Kunden viele Immobilien zeigt, die der Käufer nicht kaufen möchte.
„Käufer sollten darauf achten, dass die Gebühr angemessen ist und verlangen, dass sie im Falle eines Verkaufs auf die Provision angerechnet wird“, heißt es in dem Bericht.
Auch wenn die CFA ihre Probleme mit Käufervermittlungsverträgen hat, heißt es in dem Bericht, dass es klüger wäre, direkt mit einem Listing-Makler zusammenzuarbeiten als mit einem Käufermakler ohne Vertrag. Wenn sich ein Verbraucher für diesen Weg entscheidet, schlägt die CFA vor, einen Anwalt zu beauftragen, um seine Interessen zu schützen, oder darauf zu bestehen, dass der Listing Agent als Vermittler fungiert, der den Verkäufer nicht rechtmäßig begünstigen kann.
„Käufer sollten dem Verlust der wahren Darstellung nur dann zustimmen, wenn sie eine Reihe von Immobilien bewertet und zu dem Schluss gekommen sind, dass die vom Käufermakler oder ihrem Makler angebotene Immobilie die ist, die sie wollen“, heißt es in dem Bericht.