PHilip Harris, ein 42-jähriger Designer, der Immobilien in Süd- und Ost-London besitzt, wurde zufällig Vermieter, nachdem er seine jetzige Frau kennengelernt hatte. Sie hatte bereits eine Wohnung, die sie aber vermietete, und das Paar kaufte ein Grundstück, als es sich noch im Entwurfsstadium befand. Als ihre Kinder geboren wurden, brauchten sie mehr Platz, kauften eine dritte Immobilie und vermieteten die zweite. Damals sahen sie ihr kleines Portfolio als Altersvorsorge an, aber jetzt wollen sie aus Angst vor steigenden Kosten das Risiko reduzieren, indem sie eines der Häuser verkaufen.
Es ist ein Bild, das sich im ganzen Land abspielt. Laut Hamptons Analyse von Daten von Countrywide haben Vermieter im Jahr 2022 35.000 Immobilien mehr verkauft als sie gekauft haben, da der Anstieg der Hypothekenkosten und Steueränderungen den Kauf eines zunehmend unattraktiven Angebots erschweren.
Acht Jahre, nachdem der damalige Bundeskanzler George Osborne gegen das vorgegangen ist, was viele als übermäßige Steuerprivilegien von Buy-to-Let-Investoren ansehen, behaupten einige Vermieter, die Regierung habe sich auf eine neue Mission begeben, um „zerstören” der Sektor.
Und diejenigen in der Branche, die behaupten, Vermieter seien einer langen „Zermürbungskrieg“ haben in einem einflussreichen Ausschuss von Abgeordneten eine Art Verbündeten gefunden, der Änderungen fordert, um den Kauf zu ermöglichen, um kleinere Vermieter „finanziell attraktiver“ zu vermieten.
Der erste Schlag kam 2015, als Osborne Steuererleichterungen für Hypotheken zur Weitervermietung einführte. Es folgte ein Stempelsteuerzuschlag von drei Prozentpunkten beim Kauf zusätzlicher Immobilien.
Die regulatorische Belastung hat zugenommen, und in diesem Jahr plant Michael Gove, Staatssekretär für Wohnungsbau und Kommunen, die Rechte der Mieter durch eine stärkere Regulierung zu stärken, einschließlich der Abschaffung von „verschuldensfreien“ Räumungen nach Abschnitt 21.
Hadi Khalisadar ist ein gar nicht so kleiner Vermieter mit 150 Immobilien und einer eigenen Vermietungsagentur. Er sagte, 20 % der Vermieter, mit denen er zusammenarbeitete, wollten verkaufen. „Viele Vermieter sind sehr besorgt, sodass einige sagen, dass sie sich ihre Immobilien nicht leisten können.“ Auch Khalisadar will drei seiner Häuser loswerden. Er sagt, die Vermietung sei jetzt „überreguliert“, und steigende Zinsen hätten nicht geholfen.
Seit letztem Jahr hat die Bank of England ihren Leitzins zehnmal angehoben, was die Hypothekenkosten in die Höhe getrieben hat. Daten von Moneyfacts zeigen, dass die durchschnittlichen Kosten einer neuen Festzinshypothek mit zweijähriger Laufzeit zu Beginn dieses Monats bei 5,95 % lagen. Das ist ein starker Anstieg gegenüber dem Durchschnitt von 2,9 % Anfang Dezember 2021, obwohl es gegenüber dem Höchststand von 6,75 %, der Anfang November letzten Jahres nach der durch den Kwasi Kwarteng-Liz Truss Mini ausgelösten Krise an den Anleihemärkten erreicht wurde, etwas zurückgegangen ist -Budget.
Im Dezember prognostizierte die Bank, dass bis Ende dieses Jahres die monatlichen Hypothekenrückzahlungen für Vermieter, die zur Miete kaufen, in der Regel um etwa 175 £ steigen würden. Es warnte davor, dass ein Fünftel der Vermieter mit einer Hypothek mit Erhöhungen von mehr als 300 GBP rechnen müssten.
Nicht jeder hat etwas dagegen. Kritiker sagen, dass Vermieter von Jahren starken Immobilienpreiswachstums profitierten und gleichzeitig so viel Miete wie möglich aus jungen Erwachsenen herauspressten, die vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen waren. Aber viele kleinere Buy-to-Let-Investoren behaupten, dass sie jetzt in den finanziellen Abgrund starren. Der Anstieg der Hypothekenzinsen hat dazu geführt, dass einige mit Verlusten konfrontiert waren, während Warnungen vor einem Hauspreiscrash in einigen Vierteln einen weiteren Grund lieferten, über eine Rettung nachzudenken.
In einem Bericht letzte Woche argumentierten Abgeordnete des Auswahlausschusses für Nivellierung, Wohnungsbau und Gemeinden in einem Bericht, dass die Regierung erwägen müsse, einen Kauf zu tätigen, um Vermieter mit kleineren Portfolios finanziell attraktiver zu machen.
Die Gruppe der parteiübergreifenden Abgeordneten unter dem Vorsitz von Clive Betts von Labour kam zu dem Schluss, dass die „ernsthafteste Herausforderung“ „die hohen Mietkosten“ seien. In ihrem Bericht heißt es: „Wir teilen einige der Bedenken, die über die Verringerung der Größe des privaten Mietsektors geäußert wurden, und wir empfehlen der Regierung, die Auswirkungen der jüngsten Steueränderungen auf dem Kauf-zu-Vermietungs-Markt zu überprüfen, um Änderungen daran vorzunehmen für kleinere Vermieter finanziell attraktiver machen.“
Ben Beadle, der Vorstandsvorsitzende der National Residential Landlords Association, sagte, die Vorschläge der Regierung würden seine Mitglieder „zu Tode erschrecken“. Wenn sie umgesetzt würden, würden sie noch mehr Vermieter zum Aufgeben zwingen, die Größe des privaten Mietsektors weiter verringern und höhere Mieten für die Mieter bewirken.
Amy Cowan von Capital Letters, einer gemeinnützigen Organisation, die Sozialhilfeempfängern bei der Wohnungssuche hilft, sagte, dass der Mangel an Angebot dazu führte, dass Familien Schwierigkeiten hatten, Immobilien zu bekommen, und die Mieten stiegen: „Wir haben jetzt 10 Familien, die um eine Immobilie kämpfen … Die Mieten sind wirklich hoch.”
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Dorian Hardacre, 48, der seit 23 Jahren auf dem Vermietungsmarkt tätig ist und Dutzende von Studentenwohnungen besitzt, hauptsächlich in Bristol, behauptete, die Vorschläge der Regierung zeigten einen „beklagenswerten Mangel an Verständnis“ und hätten „verheerende Auswirkungen auf die Verfügbarkeit und die Kosten von Privatunterkünften“.
Andere glauben, dass kleinere Vermieter die Hauptlast der Änderungen tragen würden. In dem Bericht der Abgeordneten heißt es: „Uns wurde gesagt, dass kleinere Vermieter den Sektor viel eher verlassen würden als größere, da sie sich die erhöhten Kosten und Risiken der Vermietung weniger leisten könnten, und diese Politik seit 2015 war speziell darauf ausgelegt tun, da die Regierung wollte, dass der Sektor in den Händen von weniger, aber größeren Vermietern konsolidiert wird, oder zumindest den Kauf-zur-Vermietung-Markt abkühlt.“
Aber einige sind optimistischer. Daten von Moneyfacts zeigen, dass die Zahl der angebotenen Buy-to-Let-Hypothekenprodukte von 988 im Oktober 2022 auf 2.246 in diesem Monat gestiegen ist.
Zahlen des Immobilienmaklers Hamptons zeigen einen leichten Anstieg der auf den Markt kommenden Mietwohnungen, aber das Angebot ist im Vergleich zu historischen Zahlen immer noch gering. In diesem Jahr standen in Großbritannien 19 % mehr Wohnungen zur Miete zur Verfügung als im Januar 2022, obwohl dies im Vergleich zu 2019 um 57 % zurückgegangen ist.
Aneisha Beveridge, Forschungsleiterin bei Hamptons, sagte: „Einige Vermieter haben verkauft, aber die Mehrheit versucht, eine längerfristige Perspektive einzunehmen.“
„Die meisten Vermieter mit Hypotheken informieren sich darüber und wissen, dass die Zinsen sinken werden. Sie werden bei weitem nicht mehr so niedrig sein wie früher, aber ein bisschen. Wir werden sehen, dass dieses Jahr mehr Vermieter verkaufen als kaufen, und möglicherweise auch nächstes Jahr, also gibt es definitiv Risiken, aber ich würde nicht sagen, dass es das ist Ende des Mietvertrags.“
Sie sagt, es gebe Risiken für Mieter. Höhere Hypothekenzinsen werden den Kauf von Erstwohnungen verzögern und die Menschen dazu zwingen, länger zu mieten, was die Nachfrage in einem bereits überhitzten Markt weiter ankurbeln wird. Hamptons geht daher davon aus, dass die Mieten in diesem Jahr weiter steigen werden.
„Das ist eine schwer zu verstehende Mechanik“, sagt Beveridge. „Wenn Vermieter verkaufen würden, dann denke ich, dass etwa ein Drittel der Verkäufe von anderen Vermietern gekauft werden und einige von Erstkäufern gekauft werden.“
Für diejenigen in der Branche, insbesondere kleinere Vermieter, heißt es abwarten, ob sie den Sturm überstehen können.
„Das verursacht mir enormen Stress und Angst“, sagt Harris. „Wir haben eine große Hypothek und dazu jeden Monat eine Ausgabe, um die Ausgaben zu decken. Wir versuchen nur, durchzuatmen, da wir hoffen, dass es eine Atempause geben wird.“