©Reuters. DATEIFOTO: Eine neu gebaute Wohnsiedlung ist neben einer anderen im Bau befindlichen Siedlung in einem Vorort von Auckland in Neuseeland am 24. Juni 2017 zu sehen. REUTERS/David Gray
Von Lucy Craymer
WELLINGTON (Reuters) – Als Aarti und Gaurav Kathuria für ihr erstes Zuhause, ein Stadthaus mit drei Schlafzimmern in Auckland, sparten, reduzierten sie das Essen im Restaurant und andere Ausgaben, damit sie die saftige Kaution zusammenstellen konnten.
Jetzt, nur wenige Monate nachdem sie 875.000 NZ$ (560.000 $) für ein Haus in einer der unbezahlbarsten Städte der Welt bezahlt haben, stehen sie vor einer neuen Herausforderung: Die Immobilienpreise fallen, während Hypothekenzinsen und Lebenshaltungskosten steigen.
Die sinkenden Immobilienwerte sind ein Produkt der Politik, die entwickelt wurde, um einen Teil der Hitze aus Neuseelands glühendem Wohnungsmarkt zu schlagen. Aber für Menschen wie die Kathurias bedeutete der Einbruch des Haushaltsvermögens eine Verschärfung der Geldbeutel.
„Alles, was Sie tun können, ist, Dinge einzuschränken“, sagte Aarti Kathuria.
Die Hauspreise in Neuseeland, die bereits vor der COVID-19-Pandemie erhöht waren, stiegen laut dem Real Estate Institute of New Zealand in den zwei Jahren bis Dezember 2021 um 43 %. Sie sind seit Dezember um etwa 1 % gefallen.
Nicht nachhaltige Eigenheimpreise https://graphics.reuters.com/NEWZEALAND-ECONOMY/PROPERTY/jnvwernwbvw/chart.png
„In den letzten 12 Monaten werden Menschen, die in diesen sehr erhöhten Hauskaufrausch geraten sind, herausgefordert“, sagte der Gouverneur der Reserve Bank of New Zealand, Adrian Orr, letzte Woche und stellte fest, dass die meisten Haushalte nach wie vor in einer starken Eigenkapitalposition sind.
Die Kathurias versuchen auch, 30 % ihres Einkommens zu sparen, um einen finanziellen Puffer für zukünftige Kosten zu schaffen. Angesichts der steigenden Benzin- und Lebensmittelpreise nehmen sie den Zug zur Arbeit, gehen zu Fuß zum Supermarkt, anstatt mit dem Auto zu fahren, und vermieten ein Gästezimmer.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist in den letzten zwei Jahren stark gesunken, da die Immobilienpreise und die Verschuldung sprunghaft angestiegen sind, was auf rekordniedrige Zinssätze, massive Steuererleichterungen und die Unfähigkeit, Ausgaben für Auslandsreisen zu tätigen, zurückzuführen ist.
Unbezahlbares Eigentum https://graphics.reuters.com/NEWZEALAND-ECONOMY/PROPERTY/znpnemrzlvl/chart.png
Analysten des australischen Finanzunternehmens Barrenjoey sagten, dass fast 40 % der Kredite in Neuseeland an Kreditnehmer gingen, die mehr als das Sechsfache ihres Einkommens verschuldet hatten.
NICHT NACHHALTIG
Die RBNZ, die die Immobilienpreise in ihren politischen Überlegungen berücksichtigen muss, begann im Oktober letzten Jahres mit der Anhebung der Leitzinsen, wobei sie die Immobilienpreise damals als „nicht nachhaltig“ bezeichnete.
Sie hat den Leitzins bislang um 1,25 Prozentpunkte erhöht und prognostiziert weitere deutliche Steigerungen.
Letzte Woche sagte Orr vor einem parlamentarischen Ausschuss, dass die Immobilienpreise noch um bis zu 20 % fallen müssten, bevor sie ein nachhaltiges Niveau erreichten.
Einige Ökonomen gehen jetzt davon aus, dass die Hauspreise in diesem Jahr um etwa 10 % fallen werden.
Niedrigere Immobilienpreise würden zwar die Erschwinglichkeitsziele der Regierung unterstützen, aber die Kombination aus schwächeren Vermögenswerten, steigender Inflation und höherer Schuldenlast könnte die Verbraucherausgaben verringern.
Dies würde es für kürzliche Hauskäufer schwieriger machen, ihre Kredite zurückzuzahlen, wenn die Zinssätze steigen.
„Eine scharfe Korrektur bleibt ein plausibles Ergebnis, das weitreichende wirtschaftliche Auswirkungen hätte“, sagte die RBNZ letzte Woche.
Die Zentralbank erwartet, dass rund 50 % derjenigen, die in den letzten 12 Monaten eine Immobilie gekauft haben, den Gürtel enger schnallen müssen, wenn die Hypothekenzinsen 7 % erreichen. Derzeit bieten Großbanken einen variablen Hypothekenzins von etwa 5,5 % an.
Miles Workman, Senior Economist bei der ANZ Bank, sagte, dass die jüngsten Käufer, die sich stark verschuldet haben, am stärksten gefährdet seien, bei sinkenden Preisen in ein negatives Eigenkapital zu geraten.
“Das wird aus psychologischer Sicht weh tun”, sagte er. „Hoffentlich können diese Erstkäufer nur die Zähne zusammenbeißen und durchkommen, denn der Arbeitsmarkt ist sehr angespannt.“
Ökonomen erwarten einen Rückgang des Konsums, da die Mischung aus höheren Kreditrückzahlungen und steigenden Preisen die Haushalte bei Ausgaben zurückhaltend macht.
Der amtierende Chefökonom von Westpac für Neuseeland, Michael Gordon, sagte, all diese Faktoren könnten die Gesamtwirtschaft unter Druck setzen.
„Die Reserve Bank steht vor einem sehr schwierigen Balanceakt – wahrscheinlich dem schwierigsten, dem sie in der Ära des Inflationsziels gegenüberstand“, sagte er.