Angesichts der aktuellen Wohnungsbestandskrise mag es die Menschen überraschen, dies zu erkennen: Wir haben in den Jahren der Immobilienblase zu viele Häuser gebaut. Warte was? Aber wir haben Wohnungsnot, oder? Ja, aber hier unterscheidet sich meine Arbeit stark von anderen Wohnungsökonomen und warum müssen wir Inventar in einer neuen, modernen Denkweise des 21. Jahrhunderts denken.
Das große Thema meiner Wohnungsbauarbeit seit 2010 war, dass sich der Wohnungsmarkt von 2008 bis 2019 am schwächsten erholen würde, weil wir im Vergleich zur realen Nachfragekurve einfach zu viele Häuser gebaut haben, und das monatliche Angebot beweist das. Wenn Sie sich das monatliche Angebot für neue Eigenheime von 1996 bis 2005 ansehen, war es immer niedriger als das, was wir von 2008 bis 2019 gesehen haben. Die Verkäufe neuer Eigenheime bewegten sich auf dem niedrigsten Stand aller Zeiten, aber die Verkäufe enttäuschten Analysten und Ökonomen weiterhin.
2013, 2014 und 2015 hatten wir einige Jahre, in denen die Verkäufe hinter den Erwartungen zurückblieben. Dann, 2018, als die Hypothekenzinsen auf 5 % stiegen, hatten wir einen Angebotsschock für die Bauunternehmen, der den Bau im Wesentlichen für 30 Monate verzögerte.
Die Verkäufe neuer Eigenheime waren natürlich viel umfangreicher und näherten sich dem Höhepunkt der Blase im Jahr 2005. Solange die Verkäufe also stiegen, würden die Bauherren bauen. Dann hatten wir einen 82-prozentigen Absturz bei den Verkäufen neuer Eigenheime und die schwächste Erholung der Verkäufe neuer Eigenheime seit 2010.
Eine meiner großen Forderungen in der vorherigen Erweiterung war, dass die Baubeginne in einem Jahr mit insgesamt 1,5 Millionen Baubeginnen erst 2020-2024 beginnen würden, wenn die Nachfrage so viele Baubeginne rechtfertigen würde. Über dieses Thema habe ich letztes Jahr geschrieben: Warum wir uns aus diesem heißen Wohnungsmarkt nicht rausbauen können.
Der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime steht immer im Wettbewerb mit dem Marktplatz für den Verkauf bestehender Eigenheime, da dieser Marktplatz einen viel bedeutenderen Bestand an billigeren, älteren Eigenheimen hat. Bauherren können also nicht einfach den Kopf hängen lassen und überbauen. Zusätzlich zu all dem Drama, das wir haben, sehen die Wohnungsfertigstellungen schrecklich aus, sodass das Geschäftsmodell der Bauherren jetzt, da die Zinsen gestiegen sind, einem gewissen Risiko ausgesetzt ist.
Wie Sie in der folgenden Grafik sehen können, unterscheidet sich das monatliche Angebot an neuen Häusern von dem monatlichen Angebot an bestehenden Häusern. Die monatliche Lieferung der bestehenden Hausverkäufe ist 1.7 Monate gegenüber 6.3 Monate für den Verkauf neuer Eigenheime.
Wie ist also die Bestandssituation zu betrachten? Jeder hat seine Art, Inventar zu betrachten, also werfen wir einen Blick auf die verschiedenen Ansätze.
Mike Simonsen, Gründer und CEO von Altos-Forschung, leistet großartige Arbeit, indem er sich jede Woche das Inventar der Einfamilienhäuser ansieht, indem er Altos ‘Echtzeit-Schnappschuss der Vorgänge verwendet. Der Lagerbestand ist saisonabhängig, steigt im Frühling und Sommer und schrumpft im Herbst und Winter. Wir möchten also, dass diese Datenlinie Jahr für Jahr positiv und nicht negativ ist.
Die Nachfrageindikatoren sehr genau beobachten. Preisnachlässe von 16,9 % sind etwas mehr als die Rekordnachfrage des letzten Jahres. Beobachten Sie die Steilheit dieser Piste in den nächsten Monaten.
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— Mike Simonsen
(@mikesimonsen) 28. März 2022
Taylor Marr, leitender Ökonom bei Rotflossehat kürzlich ein Diagramm getwittert, das den Rückgang des bestehenden Gesamtbestands seit Jahren, aber den Anstieg des Bestands an Einfamilienhäusern für den Markt für den Verkauf neuer Eigenheime zeigt.
Wie Sie oben sehen können, steigt der Gesamtbestand an neuen Eigenheimen seit Jahren und hat die gesamten Bestandsniveaus des Marktes für bestehende Eigenheime nicht beeinträchtigt, insbesondere nach 2020.
Hier ist ein Blick auf die Daten von Redfin, die Sie auch wöchentlich finden können hier: 
Das Volkszählung Büro Die folgende Grafik zeigt die Leerstandsquoten von Mietwohnungen und Eigenheimbesitzern, was ein düsteres Bild zeichnet. Es zeigt nicht nur einen Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern, sondern auch, wie der Mietmarkt die Hitze spürt.
Das Bundesverband der Immobilienmakler bietet eine monatliche Momentaufnahme des Inventars mit seinem bestehenden Hausverkaufsbericht. Ich verwende diese Datenlinie, um den Menschen eine realistische Vorstellung von der Landschaft des Wohnungsbestands mit dem bestehenden Marktplatz für den Verkauf von Eigenheimen zu geben. Der Lagerbestand von 2010 bis 2019 war hoch genug, dass wir keine großen Bieterkriege erlebt haben. Die Lagerbestände sind jedoch auf ein so niedriges Niveau eingebrochen, dass es seit 2020 häufiger zu ungesunden Bieterkriegen kommt.
Der Lagerbestand ist sehr saisonabhängig und wir stehen kurz vor den Bestandserhöhungen im Frühjahr und Sommer, die wir jedes Jahr sehen. Wir möchten, dass der Gesamtbestand steigt und die Gesamtbestandsdaten Jahr für Jahr positiv sind. Wir wollen wieder auf eine Bandbreite von 1,52 – 1,93 Millionen Wohnungen kommen, womit der Wahnsinn auf dem Wohnungsmarkt vorbei wäre.
Das folgende Diagramm enthält die neuesten Bestandsdaten aus dem letzten Verkaufsbericht für bestehende Eigenheime, der zeigt, dass die Eigenheime von 860.000 auf 870.000 gewachsen sind, aber im Jahresvergleich zurückgegangen sind. Nach diesem Bericht habe ich den Wohnungsmarkt von ungesund auf extrem ungesund herabgestuft, da die Bestandsdaten im Jahresvergleich negative Daten zeigten.
Sobald der Gesamtbestand wieder im Bereich von 1,52 Millionen bis 1,93 Millionen liegen kann, kann ich das Etikett des ungesunden Wohnungsmarktes ablegen. Ich hoffe, dass höhere Zinsen ihren Zweck erfüllen, um das Preiswachstum abzukühlen und mehr Tage auf dem Markt zu schaffen. Ja, ich weiß, dass sich Hausverkäufer mit höheren Raten zurückziehen werden, aber Sie können das Problem mit dem bestehenden Hausverkaufsmarkt sehen, der mit dem neuen Hausverkaufsmarkt nicht existiert.
Im Moment hat ein amerikanischer Hausbesitzer mit einem Hypothekenzins von unter 3,25 % die beste Absicherung gegen Inflation, und sie sehen großartig aus. Im Gegensatz dazu haben die Vertriebskanäle für den Verkauf neuer Eigenheime keinen Hausbesitzer, der seit 10 bis 20 Jahren in seinem Haus lebt.
Hoffentlich erklärt dies einige der unterschiedlichen Dynamiken zwischen dem neuen Hausverkaufsmarkt und dem bestehenden Hausverkaufsmarkt. Da sich mein Immobilienpreiswachstumsmodell von 23 % in fünf Jahren in nur zwei Jahren so schnell beschleunigt hat, wünsche ich mir mehr Lagerbestand und Preise, um sich merklich abzukühlen, damit ich mich auf das Jahr 2025 vorbereiten kann. Das ist eine ganz andere Konversation, aber wir werden diese Brücke überqueren, wenn wir dort ankommen. Lassen Sie uns vorerst für mehr gesamtes vorhandenes Hausinventar wurzeln.
Der Beitrag Warum der Wohnungsbestand im Moment so niedrig ist, erschien zuerst auf HousingWire.