Mit den Osterfeiertagen letzte Woche haben die Daten zum Wohnungsbestand, zu neuen Angeboten und zum Tempo der Neuverträge eine Verschnaufpause von ihrem Wachstumstempo eingelegt. Jeder dieser Werte wurde im Vergleich zu vor einer Woche gesenkt und mit dem von vor einem Jahr verglichen. Dabei handelt es sich um einen Feiertagseffekt, der sich bis zum Bericht am nächsten Montag wieder in den Wachstumstrend des Jahres umkehren dürfte.
So gestaltet sich das Jahr 2024: Es gibt jetzt mehr Einträge, mehr aktives Inventar und mehr Verkäufe als vor einem Jahr. Bemerkenswert ist, dass es im vergangenen Jahr mehr Sofortverkäufe, weniger Rücknahmen und weniger Preisnachlässe gab.
Man kann es so sehen, dass die Nachfrage nach Eigenheimen im Vergleich zum Vorjahr nicht wirklich zugenommen hat. Die Hypothekenzinsen sind nicht gesunken – wenn überhaupt, sind die Hypothekenzinsen höher als vor einem Jahr. Die Nachfrage steigt also nicht.
Der Umsatz steigt, weil das Angebot steigt. Wir kommen langsam aus einem angebotsbeschränkten Markt heraus. Die Verkäufe im Jahr 2023 wurden zurückgehalten, weil nicht genügend Häuser zum Kauf vorhanden waren. Wenn Verkäufer langsam wieder in den Markt eintreten, können und werden weitere Hausverkäufe stattfinden.
Diese flache Nachfrage bei gleichzeitig größerem Angebot bedeutet, dass der Aufwärtsdruck auf den Anstieg der Immobilienpreise in diesem Jahr geringer ist als vor einem Jahr. Wir haben das Jahr 2023 mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 3–5 % abgeschlossen und es sieht so aus, als ob 2024 bei den Immobilienpreissteigerungen stagnieren wird.
Inventar
Mittlerweile stehen 513.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das ist fast 1 % weniger als in der Vorwoche, wobei der Rückgang auf die Osterfeiertage zurückzuführen ist. Mit den Daten dieser Woche werden die Lagerbestände wieder steigen.
Derzeit sind rund 25 % mehr Häuser auf dem Markt als noch vor einem Jahr. Das sind 100.000 mehr Einfamilienhäuser zum Verkauf als vor einem Jahr. Einige Märkte wie der Südwesten Floridas verzeichnen große Lagerzuwächse, andere wie Boston erklimmen die Pandemie-Tiefststände immer noch kaum. Aber sie haben alle im Vergleich zum letzten Jahr zugelegt.
Nach dieser Woche wird es interessant sein zu beobachten, ob sich die Veränderungen im Jahresvergleich überhaupt verlangsamen. Im Jahr 2023 begannen die Lagerbestände Mitte April endlich zu steigen, und ich gehe davon aus, dass sich unser aktueller Lagerwachstumspfad noch einige Monate fortsetzen wird. Letztes Jahr gab es jede Woche so wenige Verkäufer, und jetzt beobachten wir jede Woche 10–15 % mehr Verkäufer. Dieses Wachstum dürfte sich fortsetzen.
Ein Grund dafür, dass wir wissen, dass der Lagerbestand weiter wachsen wird, ist, dass wir die Voreinträge messen können. Diese werden als „Coming Soon“ vermarktet, sind aber noch nicht zum Verkauf gelistet. Die in Kürze erscheinenden Einträge stiegen diese Woche um 26 % und sind 34 % höher als vor einem Jahr. Das sagt mir, dass wir nach diesem einwöchigen Rückgang wieder unser Lagerwachstumstempo erreichen werden.
Neue Angebote
In den neuen Eintragsdaten können Sie die Auswirkungen der Osterfeiertage am deutlichsten erkennen. Für Einfamilienhäuser gab es letzte Woche nur 55.000 neue Angebote. Das ist ein Rückgang von 8,5 % für die Woche und tatsächlich 1,5 % weniger als vor einem Jahr. Die Osterfeiertage fielen später im April letzten Jahres, sodass der Datenvergleich nächste Woche wöchentlich und jährlich einen großen Sprung mit zwei einfachen Basisvergleichen zeigen wird. Aufgrund der ungleichen Feiertagswochen war dies die erste Woche mit einem jährlichen Rückgang des Neueintragsvolumens seit Thanksgiving.
Mit anderen Worten: Das Verkäuferwachstum geht weiter. Es ist nicht riesig, aber es ist ein echtes Wachstum. Und abgesehen von den unpassenden Feiertagsvergleichen wäre es letzte Woche auch gestiegen.
Wir haben durchweg mehr Verkäufer erlebt, die in den Markt eingestiegen sind. Ich habe in den Daten nichts gesehen, was darauf hindeutet, dass sich dies ändern wird. Auch wenn die Lagerbestände in einigen Teilen des Landes steigen, gibt es keinen allgemeinen Anstieg. Es gibt keine Anzeichen für ein Ungleichgewicht mit zu vielen Verkäufern für das aktuelle Nachfrageniveau.
Neue ausstehende
Das Feiertagswochenende hat auch einige Verträge später verschoben. Daher sanken letzte Woche auch die Neuanträge auf nur noch 65.000. Das sind 65.000 Einfamilienhäuser, die Angebote angenommen und den Verkaufsprozess gestartet haben. Letzte Woche gab es weitere 15.000 Eigentumswohnungen, die Angebote erhielten.
Das sind 6,5 % weniger als in der Vorwoche und nur geringfügig weniger als zur gleichen Zeit im letzten Jahr.
Genauso wie das Angebotsvolumen nimmt auch das Verkaufsvolumen definitiv zu. Ich sehe in den Daten keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend ändert. Wie ich bereits sagte, würde ein starker Anstieg der Hypothekenzinsen den Verkaufsprozess verlangsamen.
Tatsächlich ist die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen als Reaktion auf die anhaltende Stärke der Wirtschaft gestiegen. Es scheint, als ob jeder makroökonomische Datenpunkt, den wir erhalten, die Wahrscheinlichkeit verringert, dass die Federal Reserve wird die Zinsen bald senken. Diese Datenpunkte treiben den 10-Jahres-Hypothekenzins nach oben, was Druck auf den 30-jährigen Hypothekenzins ausübt. Die gute Nachricht ist, dass sich die Spanne zwischen den 10-jährigen und den 30-jährigen Hypothekenzinsen etwas verringert hat. Auch wenn die 10-Jahres-Hypothekenzinsen stark gestiegen sind, sind die Hypothekenzinsen nur geringfügig gestiegen.
Dieser sich verengende Spread ist einer der Gründe dafür, dass Hypothekenzinsprognostiker in diesem Jahr weiterhin mit niedrigeren Zinssätzen rechnen. Wird es passieren? Ich weiß nicht. Wir haben noch keine sinkenden Hypothekenzinsen gesehen. Die gute Nachricht ist, dass dieser Immobilienmarkt auch bei stabilen Zinsen weiter wachsen wird. Sie müssen nicht fallen.
Mittlerweile sind die Häuser knapp 40 Tage im Vertrag. Das ist weniger als letztes Jahr zu diesem Zeitpunkt, als es eher bei 50 Tagen lag. Weniger Vertragslaufzeiten bedeuten einen widerstandsfähigeren Markt, eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass er schließt, und eine geringere Wahrscheinlichkeit eines Scheiterns. Dies hängt wahrscheinlich auch mit der Zunahme der Bargeldkäufer zusammen, die wir in diesem Jahr gesehen haben. Wenn Sie bei den Immobiliendaten nach rückläufigen Anzeichen suchen, sollten Sie auf die Vertragslaufzeit achten. Die Anzahl der Vertragslaufzeiten ist jetzt geringer als vor einem Jahr und sinkt, wie man es für die Saison erwarten würde. Derzeit gibt es in diesem Datenpunkt kein nennenswertes rückläufiges Signal.
Hauspreise
Mit 395.000 US-Dollar sind die Preise für die jüngsten Verkäufe (die Häuser, die unter Vertrag genommen werden) um 5,7 % höher als im Vorjahr. Die Immobilienpreise sind nur 2 % höher als vor zwei Jahren. Zu dieser Zeit endete der Pandemie-Boom und die Hypothekenzinsen stiegen sehr schnell. Käufer erhielten den allerletzten Teil der erschwinglichen Zahlungen, und die für die Häuser gezahlten Preise spiegeln dies wider.
Ich möchte darauf hinweisen, dass ich hier die ausstehenden Verkaufsdaten teile. Der aktive Markt verändert sich etwas anders. Der Durchschnittspreis aller Häuser auf dem Markt, also die Preisdaten, die ich normalerweise teile, hat seit Jahresbeginn tatsächlich an Boden verloren. Der Durchschnittspreis für alle derzeit in den USA auf dem Markt befindlichen Einfamilienhäuser beträgt 440.000 US-Dollar. Das ist seit letztem Jahr unverändert.
Demnach sind die Immobilienpreise seit einem Jahr überhaupt nicht mehr gestiegen. Hauspreissteigerung von null Prozent. Letztes Jahr führte das knappere Angebot dazu, dass der Markt jede Woche stärker nach oben drückte. Nach diesem Maßstab sind wir mit einem Anstieg der Eigenheimpreise von 3 % in das Jahr 2024 gestartet, und derzeit verzeichnen wir einen Anstieg der Eigenheimpreise von 0 %. Wenn ich sage, dass die Immobilienpreise weniger positiv ausfallen als die Zahlen zum Verkaufsvolumen, dann meine ich genau das.
Die Angebotspreise sind niedrig und zeigen derzeit keine Aufwertung gegenüber dem Vorjahr. Die Verkaufspreise zeigen immer noch ihre jährlichen Zuwächse von 5–6 %, die Sie in den Schlagzeilen hören werden.
Preisnachlässe
Lassen Sie uns heute mit dem Frühindikator Prozent der Häuser auf dem Markt mit Preisnachlässen schließen. Derzeit haben 32 % der Einfamilienhäuser auf dem Markt eine Preissenkung gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis erhalten. Das ist nur ein Bruchteil mehr als in der Vorwoche, aber zu diesem Zeitpunkt deutlich höher als im letzten Jahr. Es gibt mittlerweile mehr Verkäufer, die das Bedürfnis verspüren, ihre Angebotspreise zu senken als noch vor einem Jahr. Wir können derzeit eine leichte Schwäche bei den Angebotspreisen erkennen.
Nun gibt es keine großen Preissenkungen und die Preise steigen nicht besonders schnell. Von hier aus wird es sich nicht verschlechtern. Und deshalb führen wir diese Datenarbeit jede Woche durch. Dieser Markt versucht zu wachsen, aber Hauskäufer reagieren offensichtlich sensibel auf die Kosten des Geldes.