Kürzlich Politico eine Geschichte laufen lassen mit dem Titel “Demokraten streiten über Hilfe für Erstkäufer von Eigenheimen”, in der die Debatte über drei konkurrierende Gesetzesvorlagen mit Unterstützung verschiedener Demokraten sowohl im Repräsentantenhaus als auch im Senat dargelegt wurde. Die eigentliche Frage ist, angesichts der Tatsache, dass die Build Back Better- und Haushaltsrechnungen im Spiel wahrscheinlich viel kleiner ausfallen werden als die ursprüngliche Frage von Präsident Biden, wo diese Wohnungsrechnungen landen und einer von ihnen es schaffen wird, die Raumboden in endgültige Rechtsvorschriften schneiden?
Sicherlich wird das, was als Vorschlag von 3,5 Billionen Dollar begann, mit Sicherheit reduziert werden, vielleicht auf weniger als die Hälfte dessen, was verlangt wurde. Und wird die Kongressführung angesichts des im Vergleich zu anderen Budget- und Infrastrukturbedürfnissen boomenden Wohnungsmarktes die Bemühungen hier verstehen, die Chancen für Erstkäufer von Eigenheimen (FTHB) und insbesondere für Minderheitskäufer der ersten Generation zu verbessern?
Die Abgeordneten Maxine Waters und Senator Ralph Warnock haben mit Unterstützung des Vorsitzenden des Bankenausschusses des Senats, Sherron Brown, einen Gesetzentwurf vorgelegt, der eine Anzahlung in Höhe von bis zu 25.000 US-Dollar für Erstkäufer von Eigenheimen vorsieht, die als erste in der Familiengeschichte (Eltern und Großeltern) auf ein Haus besessen haben. Dies wurde von einer Koalition aus Bürgerrechtlern und Verbraucherschützern unterstützt, da sie direkt die Anzahlung für einen Hauskauf an diejenigen finanziert, die seit Jahrzehnten meist am Rande der Eigentumsverhältnisse stehen.
Senator Wyden, der Vorsitzende des mächtigen Finanzausschusses des Senats, hat eine Steuergutschrift von 15.000 USD für Erstkäufer von Eigenheimen vorgeschlagen, die dem FTHB-Steuergutschriftprogramm ähnelt, das während der Obama-Regierung eingeführt wurde, jedoch größer ist. Dieser Vorschlag steht eher im Einklang mit dem Biden-Plan, der im Rahmen seiner Kampagnenplattform veröffentlicht wurde, hat jedoch aus zwei Gründen Kritik von der Bürgerrechtsgemeinschaft auf sich gezogen.
Erstens helfen Steuergutschriften, da Sie diese zurückerhalten, wenn Sie Steuern zahlen oder zumindest nachdem die Transaktion abgewickelt wurde. Aber Sie müssen immer noch eine Art „Darlehen“ oder ein Geschenk für die Anzahlung haben, bis diese Steuergutschrift zurückgegeben werden kann. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Bevölkerung, die dies erreichen könnte, wahrscheinlich weißer und weniger bedürftig ist als die Waters/Warnock-Gesetzgebung und könnte möglicherweise verschwenderischer sein.
Darüber hinaus, aber in ähnlicher Weise, wird wahrscheinlich eine Steuergutschrift für alle FTHBs bei einigen fließen, die bereits über andere Ressourcen für eine Anzahlung verfügen würden – entweder durch einen Elternteil oder Verwandten oder durch Ersparnisse. So könnten Steuerzahler die Anzahlung für einige zahlen, die die Hilfe einfach nicht brauchen.
Ein dritter Gesetzentwurf von Senator Mark Warner mit ähnlichem Fokus auf einkommensschwache Eigenheimkäufer der ersten Generation würde Kreditnehmern eine 20-jährige Hypothek zu einer Zahlung anbieten, die ungefähr der einer 30-jährigen Hypothek entspricht. Der Fokus liegt hier auf der Erkenntnis, dass die Fähigkeit, schnell Eigenkapital aufzubauen, früh in der Laufzeit der Erfahrung eines Eigenheimbesitzers, das Ausfallrisiko erheblich senkt und schnell Vermögen aufbaut. Das erwartete Ergebnis ist ein langlebigerer Kreditnehmer mit besseren langfristigen Aussichten auf nachhaltiges Wohneigentum.
Während einige der gleichen Gruppen gegen diesen Gesetzentwurf Einwände erheben, da er nicht die Blockade der Anzahlung adressiert, mit der viele potenzielle Käufer von Eigenheimen konfrontiert sind, argumentieren Befürworter, dass dieser Gesetzentwurf in Kombination mit dem Waters/Warnock DPA-Gesetz sowohl die Anzahlung als auch die Eigenkapitalschaffungsziele zusammen. Andere argumentieren, dass durch die Kombination der beiden, wenn sie von demselben Hauskäufer genutzt werden, die Ausgaben des Steuerzahlers für jede jeweilige Familie nur verdoppelt werden.
Die eigentliche Frage ist, ob diese angesichts der angegriffenen Gesetzgebungsagenda eine Chance haben, es zu schaffen, und wenn nicht, welche Optionen für Erstkäufer von Eigenheimen in Zukunft bestehen.
Die Anzahlung wurde eindeutig identifiziert von vielen, einschließlich HUD, als eines der kritischsten Hindernisse für Erstkäufer von Eigenheimen. Die gute Nachricht ist, dass es skalierbare Lösungen gibt, um DPA für FTHBs über eine Vielzahl von Anbietern staatlicher Wohnungsfinanzierungsagenturen (HFAs), anderer Wohnungsbauagenturen und Regierungsbehörden bereitzustellen, die in jedes Bundesland.
Die Kehrseite dieser Programme im Vergleich zu den Gesetzesvorschlägen? Die von den meisten HFAs und staatlichen Stellen bereitgestellte DPA verwendet heute sekundäre Marketinggewinne, um die Anzahlung bereitzustellen, meist in Form eines etwas höheren Zinssatzes und einer rückzahlbaren Sekunde oder einer verzeihlichen Sekunde, abhängig von der Struktur und dem Kreditnehmerprofil.
Diese Programme funktionieren heute ohne direkte Zuschüsse von den Steuerzahlern und können, obwohl sie nicht so günstig sind wie die Vorschläge der DPA-Gesetzgebung, Familien auf den Weg zum Eigenheim bringen. Und die Ergebnisse sind eindeutig. Per Stockton Williams, Geschäftsführer der Nationaler Rat der State House-Agenturen (NCHSA), „HFAs haben im vergangenen Jahr mehr als 122.000 Kreditnehmern DPA in Höhe von durchschnittlich 7.500 US-Dollar zur Verfügung gestellt – insgesamt fast 1 Milliarde US-Dollar an Unterstützung.“
HFAs und andere Einrichtungen, einschließlich Regierungseinrichtungen und mehr, spezialisieren in DPA-Lösungen – das tun sie. Sie arbeiten mit HUD-zugelassenen Wohnberatern zusammen und wenden eine starke Aufsicht an, um ein langfristig nachhaltiges Ergebnis besser zu gewährleisten. Und sie haben Ergebnisse, die Minderheiten-Kreditnehmern Möglichkeiten zum Wohneigentum geben. Tai Christensen, der Diversity, Equity and Inclusion Officer bei CBC-Hypothek, erklärt: „Im Jahr 2020 betrug die Diversitätsrate bei CBC Mortgage 59 % der von uns bereitgestellten DPA. Von diesen 59 % identifizierten sich etwas mehr als 60 % als Hispanoamerikaner.“
Die demokratischen Gesetzgeber sind sich eindeutig in der Notwendigkeit einig, die Ergebnisse des Wohneigentums, insbesondere für Minderheiten, zu verbessern. Afroamerikaner haben heute Wohneigentumsquoten im niedrigen 40%-Bereich, relativ unverändert gegenüber denen vor Jahrzehnten. Die Fokussierung hier durch Gesetzgeber und Regulierungsbehörden ist ein wichtiger Schritt. Das Erkennen des Problems ist schließlich der erste Schritt.
Sollte diese Gesetzgebung es jedoch nicht in die Endrunde schaffen, ist die gute Nachricht, dass es DPA-Lösungen auf dem Markt gibt. Kreditgeber und Verbraucher müssen sich dessen bewusst sein und sie nutzen, um sicherzustellen, dass alle Möglichkeiten geboten werden, insbesondere für diejenigen, die historisch nicht die Möglichkeit haben, Hausbesitzer zu werden.
Während die im Rahmen der Hypothekengesetzgebung von Sen. Warner für 20 Jahre vorgesehene Lösung zum Aufbau von Eigenkapital nicht durch die heute geltenden Programme gelöst werden kann, könnte sie sicherlich eine Ergänzung der bestehenden DPA-Programme sein, wahrscheinlich zu insgesamt geringeren Kosten für den Steuerzahler. Es ist nicht das perfekte Ergebnis, um sicher zu sein, aber es könnte eine Möglichkeit sein, über Bundeshaushaltsoptionen in einer Umgebung nachzudenken, in der es so viel Konkurrenz um begrenzte Bundeshaushaltsdollar gibt.
David Stevens ist der ehemalige CEO der Mortgage Bankers Association sowie ehemaliger FHA-Kommissar bei HUD. Derzeit ist er CEO von Mountain Lake Consulting, Inc.
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