Wie Hypothekenbanken mit 6 % durchs Leben navigieren

Wenn Margen verdunstene

Die Kreditgeber erwarteten, dass 2022 aufgrund höherer Zinsen, niedrigerer Refinanzierungsvolumina und der Notwendigkeit, Kapazitäten abzubauen, eines der schwierigsten Jahre seit Beginn der Aufzeichnungen sein wird. Aber der Markt hat sich schneller verschlechtert, als sie dachten, und einige haben sogar Mühe, Rentabilität zu erreichen, insbesondere nach dem extremen Zinsanstieg in der vergangenen Woche.

„Was sind die Auswirkungen für die Kreditgeberseite? Wir haben einen Rückgang der Margen, die wir mit Krediten erzielen können. Früher haben wir Geld verdient, und jetzt hoffen wir nur noch, die Gewinnschwelle zu erreichen“, Jodi Hall, Präsidentin von Bundesweite Hypothekenbanker, sagte. „Wir hatten gehofft, Kredite verkaufen und durch eine Verbriefung 25 bis 50 Basispunkte verdienen zu können. Wenn Sie jetzt auf Augenhöhe arbeiten können, übertreffen Sie viele Ihrer Kollegen.“

Hall erklärte, dass zu verbriefende Kredite auf Lagerkreditlinien „sitzen“ und die Kreditgeber Zinsen dafür zahlen müssen – zumindest bis zu dem Punkt, an dem das Finanzinstitut sie nicht mehr haben möchte und die Kreditgeber müssen gegen Bargeld zurückkaufen. „Ich bin äußerst optimistisch, dass sich der Markt drehen wird, bevor wir diesen Punkt erreichen“, sagte sie.

Die Hypothekenbank hat vor 45 Tagen beschlossen, ihre Zinsbindung von 90 Tagen auf 120 Tage zu verlängern, aber Hypothekenzinsen, die über die 6 %-Marke steigen, erschweren es, Kreditnehmern diesen Vorteil anzubieten.

Kreditgeber bieten Kreditnehmern an, die Hypothekenzinsen für einen Zeitraum zwischen dem Angebot und dem Abschlussdatum zu sperren, der je nach ihrer Politik variiert. In Zeiten der Instabilität übt eine Zinsbindung über einen längeren Zeitraum jedoch einen Abwärtsdruck auf die Margen der Kreditgeber aus und schmälert die Gewinne. Das hat sich in den letzten Monaten aufgrund massiver Zinserhöhungen abgespielt.

Nationwide erwartet, in diesem Jahr rund 2 Milliarden US-Dollar zu vergeben, hauptsächlich Kauf- und konventionelle Kredite, gegenüber rund 3 Milliarden US-Dollar im Jahr 2021.

„Wir haben immer noch gesehen, dass die Kaufkredite stark bleiben. Was wir glauben, ist, dass wir einen kühlen Sommer für den Verkauf von Häusern haben werden, aber wir glauben, dass dies möglicherweise die Nachfrage im Herbst aufbauen könnte“, sagte Hall.

Der Kreditgeber erwartet, in diesem Jahr einen Gewinn zu erzielen, indem er die Kosten durch eine Neuverhandlung der Arbeitsverträge, aber nicht durch Entlassungen um mehr als 30 % senkt.

Weitere Entlassungen folgen

Kreditgeber, Kreditsachbearbeiter und Ökonomen, die diese Woche mit HousingWire sprachen, sagten, dass die derzeitige Volatilität an den Märkten die Kreditvergabe im Jahr 2022 noch weiter reduzieren und zusätzliche Entlassungsrunden nach sich ziehen wird.

„Die Branche hat bereits versucht, sich von einem 4-Billionen-Dollar-Markt auf einen 2,5-Billionen-Dollar-Markt zu vergrößern, aber jetzt, nur angesichts des Zinsanstiegs, wird er niedriger sein“, sagte Mike Fratantoni. Verband der Hypothekenbanken Chefökonom und Senior Vice President für Forschung und Industrietechnologie.

Er fügte hinzu: „Viele Kreditgeber versuchen darüber nachzudenken, wie groß ihre Organisationen für die Größe des heutigen Marktes sein müssen, und wenn die Marktgröße sinkt, erwarten wir weitere Entlassungen.“

In seinem Juni-Bericht hat der MBA Vorhersage Gesamtvergabe bei 2,4 Billionen US-Dollar im Jahr 2022 und 2,3 Billionen US-Dollar im Jahr 2023.

Andere Ökonomen und Analysten sind jedoch noch pessimistischer in Bezug auf das Emissionsvolumen.

Fitch-Ratings sagte, dass das Tempo der sinkenden Kreditvergabe seine Erwartungen übertroffen habe und wahrscheinlich hinter den Branchenprognosen zurückbleibe.

„Die Schätzungen zur Kreditvergabe in der Hypothekenbranche gehen weiter zurück, wobei die Volumina für das zweite Quartal 22 für viele Emittenten sequenziell um 20 bis 25 % zurückgehen werden“, schrieb das Analystenteam von Fitch Ende Mai in einem Bericht. „Diese sinkende Laufrate deutet darauf hin, dass Marktneugründungen für 2022 näher an 2 Billionen US-Dollar fallen könnten.“

Ein Team von Analysten der Ratingagentur Moody’s Investors Services sieht auch, dass das Volumen in diesem Jahr auf rund 2 Billionen US-Dollar sinken wird. Gleichzeitig bleiben die Überkapazitäten mindestens für das nächste Jahr im Markt.

„Wir haben einige Kostensenkungen auf ganzer Linie gesehen. Unserer Meinung nach war es angesichts der Marktbewegungen, die wir ansprechen, wahrscheinlich nicht so aggressiv, wie es nötig wäre“, sagte Gene Berman, stellvertretender Vizepräsident-Analyst bei Moody’s.

Was kommt als nächstes?

Fratantoni erwartet, dass sich die Hypothekenzinsen nach der Fed-Sitzung diese Woche und dem Wegfall eines Teils der Unsicherheit des Marktes über den Weg steigender Zinsen wieder auf etwas näher an 5,5 % einpendeln werden.​

Die Fed werde die kurzfristigen Zinsen bis Anfang nächsten Jahres auf fast 4 % anheben müssen, um zu versuchen, die „unnormal“ hohe, anhaltend hohe Inflation zu dämpfen, die die Wirtschaft erheblich bremsen würde, sagte er.

Der Schritt der Fed werde den Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken gegenüber dem aktuellen Markt nach dem Anstieg etwas auf 6 % senken, argumentierte er.

Aber das Team von Moody’s sieht auch nach dem Treffen am Mittwoch noch einige Unsicherheiten.

„Was wirklich wichtig ist, ist, wo die Zinsen enden, und darüber herrscht große Unsicherheit, denn das hängt von den eingehenden Inflationsdaten ab“, sagte Madhavi Bokil, Senior Vice President bei Moody’s.

„Kommunikation wird der Schlüssel für die Fed sein. Gleichzeitig möchte sich die Fed möglicherweise nicht auf eine bestimmte Anzahl von Zinserhöhungen festlegen. Wir gehen davon aus, dass die Richtlinie datenabhängig sein wird.“

Unmittelbare Auswirkungen

Schnell steigende Hypothekenzinsen machen den Originatoren bereits jetzt das Leben sehr schwer. Sie hoffen nur auf Stabilität.

„Freitag war ein Blutbad, gestern war ein Blutbad“, sagte Melissa Cohn, Regional Vice President of Mortgage bei Williams Raveis Hypothek“, sagte er am Dienstag. „Ich hoffe auf 100 [bps]. Ich denke, wenn die Fed nur um 50 Basispunkte anhebt, werden wir nur noch mehr von diesem Blutbad sehen. Wenn sie um einen Punkt steigen, könnten sich die Märkte meiner Meinung nach erholen. Wenn sie um einen dreiviertel Punkt erhöhen, wird sich die Lage vielleicht stabilisieren.“

Cohn sagte, sie habe drei oder vier Kredite mit Kunden, die noch keine Zinsen festgelegt haben. “Ich gehe nachts ins Bett und mache mir Sorgen”, sagte sie.

Der Zinsanstieg hat es für Kreditnehmer schwieriger gemacht, sich für Kredite zu qualifizieren, was einige von ihnen in die Knie gezwungen hat aus dem Marktsagte David Battany, Executive Vice President of Capital Markets für Gildenhypothek.

„Das Positive ist, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser oder das Angebot in den letzten Monaten zugenommen hat“, sagte er. „So hat es Erstkäufern von Eigenheimen geholfen, die gegen Barkäufer oder Unternehmenskäufer konkurrieren.“

Steve Dominguez, ein Hypothekenmakler bei Nexa-Hypothekschätzt, dass die monatlichen Zahlungen der Kreditnehmer im kalifornischen Coachella Valley in den letzten sechs Monaten aufgrund von Zinsspitzen um 31,5 % gestiegen sind.

Vor sechs Monaten zahlten Kreditnehmer bei einem Zinssatz von 2,87 % 2.497 US-Dollar pro Monat für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen für ein 450.000-Dollar-Haus. Jetzt, mit Zinsen von 6 %, würde die Zahlung 3.286 $ betragen, eine Steigerung von 789 $.

Wohlhabendere Kunden könnten vom aktuellen Szenario profitieren, sagte er.

„Ich habe viele High-End-Kunden, die Geld auf der Bank haben. Anstatt eine maximale Finanzierung (zwischen 75 % und 80 % Loan to Value) zu erhalten, setzen sie jetzt viel mehr ein (zwischen 35 und 50 %)“, sagte er.

Dominguez sagte, sein Origination-Volumen sei in den letzten Wochen aufgrund erhöhter Lagerbestände gestiegen. Dennoch ist das Volumen im Vergleich zum Jahresbeginn, als Refis noch attraktiv waren, deutlich zurückgegangen.

Da die Branche zyklisch ist, sind die Kreditgeber immer noch optimistisch.

„Im Großen und Ganzen, wenn die Zinsen 6 % betragen und für 30 Jahre festgeschrieben sind, und die Inflationsraten 8 % betragen, ist Ihr geliehenes Geld für 30 Jahre weniger als die Inflationsrate gebunden“, sagte Battany. „Es gibt Zinszyklen; Sie können jederzeit refinanzieren, wenn die Zinsen wieder sinken. Steigen die Zinsen, sind Sie mit einem Festzinsdarlehen abgesichert. Ich denke, die Nachfrage nach Wohnraum wird weiterhin stark bleiben, auch wenn die Zinsen höher steigen als jetzt.“

James Kleimann hat die Berichterstattung zu dieser Geschichte beigetragen.