Da Kreditnehmer, die von COVID-19 betroffen sind, weiterhin aus der Hypothekenstundung aussteigen, ist es jetzt an der Zeit, dass Kreditgeber und Dienstleister proaktiv bei der Kontaktaufnahme mit Kreditnehmern vorgehen, um das Zwangsvollstreckungsvolumen zu reduzieren. Laut ATTOM Data Solutions haben die Zwangsvollstreckungen im ersten Quartal 2021 um 9 % zugenommen. Und obwohl Zwangsvollstreckungen manchmal unvermeidlich sind, verfügen Kreditgeber und Dienstleister über ein Arsenal an Tools, um Kreditnehmern zu helfen, bevor dies geschieht.
Weniger als zwei Monate nach einer versäumten Hypothekenzahlung wenden sich die Servicer in der Regel an die Kreditnehmer, um mögliche Optionen zu besprechen. Es kann jedoch schwierig sein, mit Kreditnehmern in Kontakt zu treten. Computershare-Darlehensdienste (CLS) ist einer der bestbewerteten Servicer in den USA. Specialized Loan Servicing (SLS), Teil der Computershare Group, ist tief im Standard-Service verwurzelt und hilft Kunden dabei, einen Anstieg der Zwangsvollstreckungen durch Kontaktstrategien zu mildern, die die Kreditnehmer dort treffen, wo sie sich befinden.
“Schon vor der Pandemie haben wir nach Möglichkeiten gesucht, unsere Kommunikation zu erweitern”, sagte Leesa Logan, General Counsel von Specialized Loan Servicing. “Zeiten ändern sich. Verbraucher gehen nicht immer ans Telefon oder sehen sich ihre E-Mails an. Die alte Art, Briefe zu verschicken, ist nicht immer so effektiv wie früher. “
Die von der CFPB vorgeschlagenen Regeländerungen
Die Pandemie erhöhte die Notwendigkeit für Kreditgeber und Dienstleister, die Kommunikation schnell zu verbessern. Aber selbst mit den besten Bemühungen kann es eine Herausforderung sein, den Verbraucherkontakt effektiv zu verwalten – insbesondere, wenn ein hohes Originierungsvolumen aufgenommen und neue Regeln und Vorschriften eingeführt werden.
Anfang April hat das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) vorgeschlagene neue Wartungsanforderungen Kreditnehmern, die von COVID betroffen sind, und Servicern mehr Zeit zu geben, um einen Kredit auf den neuesten Stand zu bringen, bevor sie zur Zwangsvollstreckung übergehen. Zum Beispiel würde das Bureau für Hauptwohnsitze eine vorübergehende COVID-19-Notfall-Überprüfungsfrist bis Ende Dezember 2021 vorschreiben. Darüber hinaus würden die vorgeschlagenen Änderungen es Hypothekendienstleistern ermöglichen, bestimmte Darlehensänderungen effizienter anzubieten, indem sie weniger Kreditnehmerdokumente benötigen . Wenn die Änderungen die monatliche Zahlung des Kreditnehmers nicht erhöhen, können Servicer und Kreditnehmer den Papierkram vermeiden und sich auf die Erstellung eines Zahlungsplans konzentrieren.
Diese Änderungen sind zwar gut gemeint, verlangen jedoch von den Dienstleistern, zwischen dem Hauptwohnsitz eines Kreditnehmers und einer leerstehenden oder verlassenen Immobilie zu unterscheiden, was eine Herausforderung darstellen kann. In der Regel kann eine verlassene Immobilie zur Zwangsvollstreckung übergehen. Aber eine verlassene Immobilie ist nicht dasselbe wie eine leerstehende Immobilie, die immer noch der Hauptwohnsitz eines Verbrauchers sein kann. Dienstleister müssen mehrere verschiedene Faktoren berücksichtigen, um diese Entscheidung zu treffen. Zum Beispiel kann jemand vom Militär während des Einsatzes ein Haus frei lassen, aber das bedeutet nicht, dass das Haus verlassen ist und in die Zwangsvollstreckung gehen sollte.
„Es ist nicht einfach“, fügte Logan hinzu. „Um festzustellen, ob eine Immobilie aufgegeben wird, muss mit dem Kreditnehmer kommuniziert werden. Aber darauf konzentrieren wir uns bei Computershare Loan Services. Wir möchten sicherstellen, dass, wenn die Immobilie leer ist, wir einen anderen Qualifizierer haben, der uns zu der begründeten Annahme führt, dass die Immobilie aufgegeben wurde. Wenn dies die Entschlossenheit ist, können wir die Zwangsvollstreckung vorantreiben, wenn alle Anstrengungen erschöpft sind und den geltenden gesetzlichen und Anlegeranforderungen entsprechen. “
Computershare Loan Services rationalisiert die Kommunikation
Computershare Loan Services hat sein Betriebsmodell entwickelt, um die Kommunikation mit Kreditnehmern zu optimieren und die Konformität zu gewährleisten. CLS integriert digitale Tools in die tägliche Kommunikation mit Kunden, um Informationen zu COVID-19-Unterstützungsmöglichkeiten zu erhalten, mögliche Lösungen nach Beendigung der Unterstützung zu erläutern und mehrere Möglichkeiten zur Kontaktaufnahme mit dem Kundenbetreuungsteam von SLS bereitzustellen. Computershare Loan Services bietet relevante Informationen, wo und wann Kreditnehmer diese erhalten möchten.
„E-Mail, IVR, Lehrvideos und SMS waren für uns alle sehr effektiv“, sagte Logan. „Wir erhalten viel mehr Engagement, wenn wir eine Kombination dieser Outreach-Methoden verwenden. Durch den Einsatz dieser Tools haben wir eine sehr hohe Rate, die Verbraucher aus der Nachsicht und zu einer Lösung zu bringen.“
Die neuen vorgeschlagenen Regeln der CFPB setzen bestimmte Erwartungen in Kraft, wenn Servicer Kreditnehmer kontaktieren. Und während die meisten Servicer bereits bei Kreditnehmern einchecken, erfüllen sie möglicherweise nicht einige der zusätzlichen Kontaktanforderungen, die das Präsidium vorschlägt.
„Wir sehen uns unsere derzeitige Praxis an, identifizieren die Absicht des Bureaus und stellen sicher, dass wir diese Absicht erfüllen“, fügte Logan hinzu. „Und das müssen alle Servicer tun, um sich auf die erwarteten Regeländerungen der CFPB vorzubereiten.“
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Der Beitrag Wie proaktive Kommunikation das Risiko einer Zwangsvollstreckung verringern kann, wurde zuerst in HousingWire veröffentlicht.