Letzte Woche war eine ziemlich starke Woche für alle Immobilienzahlen. Die neuen Angebots- und Verkaufszahlen steigen weiter – sowohl wöchentlich als auch im Vergleich zum letzten Jahr. Die Immobilienpreise verzeichneten diese Woche auf breiter Front einen leichten Anstieg.
Was bedeutet das für die Immobilienpreise in diesem Frühjahr?
Da die Daten in diesem Jahr jede Woche eingehen, bin ich hinsichtlich des Anstiegs der Immobilienverkäufe optimistischer als hinsichtlich des Anstiegs der Immobilienpreise. Insbesondere wenn der Wohnungsbestand um 25 % höher ist als vor einem Jahr, ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage offensichtlich ganz anders als zuvor. Und das impliziert eine Abschwächung der künftigen Verkaufspreise. Während wir also derzeit davon ausgehen können, dass die Preise für Hausverkäufe stabil bleiben, scheinen die Signale für Ende 2024 und bis 2025 darauf hinzudeuten, dass wir auf flache Hauspreise zusteuern.
Darüber hinaus können wir beobachten, dass die Preissenkungen jede Woche zunehmen. Sie sind nicht auf einem beängstigenden Niveau, die Leute kaufen Häuser, aber die Preise sind zu diesem Zeitpunkt deutlich niedriger als im letzten Jahr.
Die Hypothekenzinsen scheinen sich endlich beruhigt zu haben. Die Fed traf sich letzte Woche und wir sind dramatischen Veränderungen an den Märkten entgangen. Ich befürchtete, dass wir aus diesem Treffen mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen hervorgehen könnten, aber das blieb aus, also hatten wir Glück.
Ich möchte darauf hinweisen, dass Verbraucher empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren als auf die absoluten Zinssätze, und da die Zinssätze für den Monat nun im Wesentlichen unverändert sind und sich gegenüber dem Höchststand von 7,2 % Anfang März lediglich etwas abgeschwächt haben, sind Verkäufer und Käufer tipp- wieder in den Markt einsteigen.
Daher sehen wir weiterhin Anzeichen dafür, dass das Verkaufsvolumen von Eigenheimen in diesem Jahr steigen wird und die Preise weitgehend unverändert bleiben werden. Die Preissteigerungssignale waren im letzten Jahr stärker als jetzt.
Wohnungsinventar
Der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern stieg letzte Woche weiter an.
- Mittlerweile sind 513.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt.
- Das sind 1,1 % mehr als letzte Woche und 24 % mehr als vor einem Jahr.
- Letztes Jahr waren die Lagerbestände im März noch rückläufig. Jetzt ist es auf dem Vormarsch.
Bis Juli wird der Lagerbestand das Niveau von 2020 überschreiten. Wir werden das Jahr mit über 600.000 Häusern auf dem Markt abschließen, es sei denn, die Zinsen ändern sich und fallen schnell.
Drei Erkenntnisse aus den Bestandsdaten:
1. Ein wachsender Lagerbestand in diesem Jahr bedeutet, dass mehr Verkäufe getätigt werden können. Mehr Verkäufer bedeuten, dass mehr Verkäufe getätigt werden.
2. Das Wachstum der Lagerbestände im Jahresvergleich deutet auf eine schwächere Nachfrage hin und ist eines der Signale dafür, dass die Immobilienpreise in diesem Jahr nicht steigen werden. Wir haben derzeit 24 % mehr Häuser auf dem Markt als vor einem Jahr.
3. Je länger die Hypothekenzinsen höher bleiben, desto mehr Lagerbestände nähern sich dem alten Niveau an. Wenn Sie ein Eigenheim kaufen und darauf warten, dass die Hypothekenzinsen sinken, bevor Sie ein Geschäft abschließen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass selbst geringfügig niedrigere Zinssätze die Nachfrage stärker ankurbeln als das Angebot, sodass die Lagerbestände sinken und Auswahl und Wettbewerb schlechter werden.
Neue Angebote
In diesem Frühjahr haben wir jede Woche das neue Angebotsvolumen verfolgt. Letzte Woche haben wir gesehen, dass etwas mehr als 60.000 neue Angebote zum Bestand hinzugefügt wurden, mit weiteren 17.000 neuen Angeboten/Sofortverkäufen. Insgesamt sind die Daten zu neuen Einträgen 14 % höher als im Vorjahr. Im April sieht es für das Wachstum der Hausverkäufe gut aus.
Ein Jahr mit 5,5 bis 6 Millionen Hausverkäufen würde derzeit wahrscheinlich 80.000 neue Angebote von Einfamilienhäusern erfordern. Und wir haben 60.000, also gibt es einfach nicht genug Häuser zum Verkauf, um die großen Verkaufszahlen zu erreichen, aber der Deckel wird geöffnet. Wir können ein deutliches Wachstum erkennen.
Ausstehende
Da das Angebot zunimmt, beginnt die Verkaufsrate im Vergleich zum Vorjahr zu steigen. Wir können Hausverkäufe in Echtzeit messen, indem wir alle Häuser verfolgen, die diese Woche in den Status „Vertrag ausstehend“ übergegangen sind. Diese „ausstehenden“ Objekte sind noch nicht verkauft. Sie haben eine Vertragslaufzeit von 30 oder 40 Tagen und der Verkauf endet meist im April oder Mai.
Diese Woche gab es 67.000 neue Verträge für Einfamilienhäuser, verglichen mit nur 62.000 in der gleichen Woche des Vorjahres. Es wurden weitere 15.000 Eigentumswohnungen unter Vertrag genommen. Dies entspricht ohne Saisonbereinigung nur 4,3 Millionen Hausverkäufen pro Jahr. Offensichtlich ist die Verkaufsrate also immer noch recht langsam, was angesichts der hohen Hypothekenzinsen durchaus Sinn macht. Aber die Verkaufsrate steigt. Die Rate neuer Verträge ist 8 % höher als im letzten Jahr, aber immer noch 15 % niedriger als im März 2022, als Käufer verzweifelt versuchten, ihre Geschäfte abzuschließen, während die Zinsen stiegen.
Es sieht so aus, als ob im April im Laufe des Jahres 2023 ein ordentliches Wachstum der Hausverkäufe zu verzeichnen sein wird, das Verkaufsvolumen von 2022 jedoch erst nach Juli dieses Jahres übertroffen wird. Im Juli 2022 gingen Angebot und Nachfrage drastisch zurück. Wenn sich die Hypothekenzinsen im oberen 6er-Bereich stabilisieren, scheinen diese Trends für mich dauerhaft zu sein.
Hauspreise
Letzte Woche verzeichneten alle aktuellen Preiskennzahlen tatsächlich ziemlich starke Zuwächse. Wenn wir uns alle Häuser auf dem Markt ansehen, liegt der Durchschnittspreis jetzt bei 439.000 US-Dollar. Das ist diese Woche ein Bruchteil mehr und nur ein wenig höher als im letzten Jahr. Zu dieser Jahreszeit steigen die Immobilienpreise, bevor sie im Juni ihren Höhepunkt erreichen, da es auf dem Markt den besten Bestand, die meisten neuen Angebote und die größte Nachfrage gibt. Der Preisanstieg in dieser Woche liegt genau im normalen Bereich für Ende März.
Der Preis für neue Angebote stieg diese Woche kräftig an und stieg um 1 % auf 424.900 US-Dollar. Das sind fast 4 % mehr als vor einem Jahr. Es ist auch zu erwarten, dass die Preise für neue Angebote im Frühjahr jede Woche steigen. Es gibt bei diesem Frühindikator keine Anzeichen für große Veränderungen der Immobilienpreise, aber es ist schön, dass dieser Trend zunimmt.
Vor vier Jahren, im März 2022, befanden wir uns am Beginn des Pandemie-Lockdowns und konnten beobachten, wie die Preise für neue Angebote sehr schnell sanken. Dieser Preisrückgang hielt jedoch nur drei Wochen an. Und der Preis der neuen Angebote war einer der wichtigen Faktoren, der uns sehr schnell zeigte, dass es infolge der Krise nicht zu einem Immobiliencrash kommen würde.
Die Preise für Häuser, die im ganzen Land unter Vertrag stehen, halten sich, steigen aber auch nicht. Der Durchschnittspreis der neuen Verträge lag diese Woche bei 389.900 US-Dollar – das ist ein Bruchteil mehr als letzte Woche und 4 % mehr als vor einem Jahr. Die Immobilienpreise erreichten im Mai 2022 ihren Höhepunkt und übertrafen diesen in der Frühjahrssaison des letzten Jahres nicht. Ich gehe davon aus, dass wir im nächsten Monat oder so neue Allzeithochs bei den Immobilienpreisen erreichen werden, vorausgesetzt, dass diese aktuellen Trends anhalten.
Preisnachlässe
Die meisten Signale in den Daten der letzten Woche waren ziemlich optimistisch. Wenn es einen Faktor gibt, der den Optimismus dämpfen kann, dann sind es die Preissenkungen. Der Anteil der auf dem Markt befindlichen Häuser mit Preisnachlässen gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis stieg diese Woche auf 31,4 %. Es gibt jetzt mehr Häuser auf dem Markt, die das Bedürfnis verspüren, den Angebotspreis zu senken, als noch vor einem Jahr. Die Marktstärke des letzten Jahres im ersten und zweiten Quartal führte zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 5 % für das Gesamtjahr 2023. Wir sind jetzt weniger stark bei der Preisgestaltung als im letzten Jahr.
Die Preisnachlässe liegen zwar im „normalen“ Bereich, sind aber mittlerweile höher als im März seit vielen Jahren. Mittlerweile haben mehr Verkäufer die Angebotspreise für ihre Häuser gesenkt als jemals zuvor im März seit über einem Jahrzehnt. Das letzte Jahrzehnt war für die Nachfrage von Eigenheimkäufern sehr stark, daher haben wir seit langem keinen „normalen“ Markt mehr gesehen.
Dies ist ein Signal, auf das man achten sollte. Es ist schwer vorstellbar, wie die Immobilienpreise in diesem Jahr unter diesen Umständen landesweit steigen werden. Wir können Käufer auf dem Markt sehen, aber es gibt keine Anzeichen dafür, dass sie die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Verkäufer, die zu hohe Preise festlegen, werden gezwungen, ihre Preise zu senken.
Im März 2022 gab es insgesamt noch sehr wenige Häuser mit Preisnachlässen, doch das änderte sich rasch. Besonders im April und Mai dieses Jahres begann der Hang sehr schnell anzusteigen. Die Zahl erreichte im November 2022 ihren Höhepunkt, als 43 % der Häuser auf dem Markt Preissenkungen benötigten. Dieser November-Höhepunkt ging mit einem Rückgang der Hausverkaufspreise vier bis sechs Monate später einher. Aus diesem Grund lohnt es sich, diese Daten genau zu beobachten: Diese Preissenkungen geben Aufschluss über die aktuelle Nachfrage, die sich in einigen Monaten in Umsätze verwandelt.
Wir können sehen, dass Hauskäufer sehr empfindlich auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren. Wir können sehen, dass sich die Preissenkungsdaten genau dann anpassen, wenn die Hypothekenzinsen steigen.