Fannie Mae hat prognostiziert, dass die jüngsten Bankpleiten als Katalysator wirken könnten, der eine bereits prekäre Wirtschaft in eine Rezession stürzt – hauptsächlich aufgrund der Kombination strengerer Kreditvergabestandards durch kleine und mittlere Regionalbanken.
Die anhaltende Bankeninstabilität könnte die Verfügbarkeit von Jumbo-Hypotheken und Wohnungsbaudarlehen aufgrund der hohen Konzentration dieser Kredite von kleinen und mittelgroßen Banken beeinträchtigen, sagte die Economic and Strategic Research (ESR) Group von Fannie Mae.
„Zur Inflation gesellen sich jetzt Bedenken hinsichtlich der Finanzstabilität als Bedrohung für nachhaltiges Wachstum“, sagte Doug Duncan, Senior Vice President und Chief Economist bei Fannie Mae. „Diese besonderen Bedingungen vor der Rezession sind nicht ungewöhnlich, da Bankenzusammenbrüche häufig auf eine Straffung der Geldpolitik folgen – aber dies könnte durchaus der Katalysator für die leichte Rezession sein, die wir seit April 2022 erwarten.“
Fannie Mae erhöhte seine BIP-Prognose für das erste Quartal auf ein jährliches Wachstum von 0,9 % – gegenüber seiner vorherigen Erwartung eines Rückgangs um 0,4 %. Die ESR-Gruppe hat auch den Zeitpunkt einer erwarteten Rezession vom zweiten Quartal in die zweite Hälfte dieses Jahres verschoben.
„Obwohl wir nicht wissen, wie lange die aktuellen Bankensorgen anhalten werden, haben die Banken in der vergangenen Woche einen Rekordbetrag aus dem Diskontfenster der Fed geliehen, während die Vorschüsse der Federal Home Loan Bank ebenfalls stark gestiegen sind“, so die ESR-Gruppe.
Laut Fannie Mae ist dies ein klares Zeichen für Liquiditätsengpässe bei vielen Regionalbanken, die unter Druck stehen könnten.
„Wir gehen davon aus, dass sich dies stabilisieren wird, aber es wird wahrscheinlich zu einer größeren Zurückhaltung bei der Kreditvergabe führen, da die Banken versuchen, Liquidität zu erhalten“, hieß es.
Die Gruppe geht davon aus, dass sich die jüngsten Bankenturbulenzen auf die Hypothekenvergabe an Einfamilienhäuser im Jumbo-Markt auswirken und zu weniger Verkäufen in verwandten Regionen und Marktsegmenten führen werden.
Im Gegensatz zu konformen Krediten, die größtenteils durch hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) über die Kapitalmärkte finanziert werden, wird der Jumbo-Hypothekenbereich fast vollständig über den Bankensektor finanziert, und einige regionale Banken konzentrieren sich stärker auf die Jumbo-Hypothekenkreditvergabe als andere.
Der anhaltende Liquiditätsstress könnte die Eigenheimfinanzierung und damit den Verkauf in den verwandten Marktsegmenten und Regionen mit hoher Jumbo-Konzentration einschränken, stellte die Gruppe fest. Jumbo-Darlehen machen etwa 12 % aller ab Februar 2022 vergebenen Kredite aus.
Die Bautätigkeit könnte auch behindert werden, da Bau- und Entwicklungsdarlehen für den Bau von Einfamilienhäusern stark von regionalen und kommunalen Banken finanziert werden, stellte Fannie Mae fest.
Wenn einige Banken ihre MBS-Bestände verkaufen, um Liquidität zu verwalten, oder wenn Anleger ein solches Verhalten einfach antizipieren, wird dies wahrscheinlich den Aufwärtsdruck auf die Spreads von Treasury/MBS und MBS/30-Jahres-Festhypotheken verstärken.
Aber in dem Maße, in dem die Hypothekenzinsen zurückgehen, sagte Fannie Mae, könnte dies die Frühjahrssaison für Eigenheimkäufe im konformen Hypothekenbereich kurzfristig unterstützen, da Käufer, die derzeit an der Seitenlinie stehen, möglicherweise versuchen, davon zu profitieren, wie es andere taten Anfang des Jahres, als die Zinssätze von ihrem Höchststand auf über 7 % fielen.
Unabhängig davon, wie sich die Bankenturbulenzen entwickeln, erwartet Fannie Mae weiterhin, dass die Immobilienverkaufsaktivitäten für den Rest des Jahres 2023 verhalten bleiben werden.
Während Baubeginne für Einfamilienhäuser im Februar um 1,1 % gegenüber den revidierten Zahlen vom Januar gestiegen sind, rechnet das staatlich geförderte Unternehmen mit weiteren kurzfristigen Rückgängen, sogar abgesehen von den jüngsten Auswirkungen der Kreditverknappung für Bau- und Entwicklungsdarlehen.
Selbst wenn die Hypothekenzinsen auf 6 % zurückgehen sollten, bleibt die Erschwinglichkeit stark eingeschränkt, und die meisten bestehenden Hypothekenkreditnehmer werden weiterhin Zinsen haben, die deutlich unter den aktuellen Marktzinsen liegen.
Selbst bei einem Hypothekenzins von 6 % schätzte die ESR-Gruppe, dass 64 % der ausstehenden festverzinslichen 30-jährigen Fannie Mae-Hypotheken einen Zinsverlust von mindestens 2 % und weitere 22 % einen Zinsverlust von 1 bis 2 % aufweisen würden .
Fannie Mae hat seine Aussichten für die Vergabe von Hypotheken für den Kauf von Einfamilienhäusern aufgrund einer Abwärtsrevision der Prognose für den Verkauf von Eigenheimen herabgestuft. Die ESR-Gruppe erwartet, dass das Volumen von Kaufhypotheken im Jahr 2023 rund 12,4 Billionen US-Dollar und im Jahr 2024 1,35 Billionen US-Dollar betragen wird.