Mit der Erweiterung der Gemeinschaften wachsen auch bedeutende Domänenfälle – und der Trend verursacht große Probleme für kleine Unternehmen.
Einfach ausgedrückt ist eine eminente Domäne das Recht einer Regierung, den Zwangsverkauf oder im Extremfall die Enteignung von Grundstücken durch einen Grundstückseigentümer zu verlangen, damit Beamte dieses Privateigentum öffentlich nutzen können.
Es soll dem Gemeinwohl dienen. Es wird verwendet, damit Regierungen Straßen bauen oder ihre Dienste auf eine Gemeinde ausweiten können. Aber in vielen Fällen werden einzelne Grundstückseigentümer – und Geschäftsinhaber – von ihren Standorten vertrieben, was irreparable Schäden anrichten kann.
In Pennsylvania zum Beispiel steht der Besitzer eines Diners seit mehr als 35 Jahren vor dem Aussterben, da der Staat plant, eine Autobahn durch sein Grundstück zu bauen. „Ich habe ihnen gesagt, dass ich bettele, dass ich behalten darf, was ich habe“, sagte der Besitzer, Bill Katsifis Penn Live.
Im benachbarten New Jersey plant ein Borough, eine bekannte Domäne zu nutzen, um eine beliebte lokale Pizzeria zu kaufen, um Platz für eine zukünftige Supermarktkette zu schaffen. Der Pizzabesitzer ist, wie Sie sich vorstellen können, nicht glücklich. „Ich bin verwirrt, wie sie die Ecke zu einer herausragenden Domäne machen würden; das ist es, was wir versuchen zu verstehen“, sagte er NJ Advance Media. „Wir sind Teil der Gemeinschaft. Sie können uns nicht einfach auf die Straße werfen.“
Manchmal ist es nicht einmal gezwungen, sich zu bewegen, das ist das Problem.
Ein mexikanisches Restaurant der dritten Generation in San Antonio, Texas, sieht sich monatelang mit Abwassergerüchen und möglichen Verschüttungen direkt vor seinem Restaurant konfrontiert, da ein lokaler Wasserversorger plant, eine Abwasserpumpstation davor zu errichten. „Es wird die Leute nur vom Gestank davon vertreiben“, sagte der Eigentümer, der das Projekt anfechtet San Antonio-Bericht. „Wie kommt er? [the sewage company’s chief executive] nicht McDonald’s gewählt? Es ist zu stark von einem Unternehmen. Ich bin ein kleiner Mann.“
Nach einer Untersuchung des Texas Tribune und ProPublica, scheint es, dass Texas aufgrund seines Wachstums in den letzten zehn Jahren zum Ground Zero für bedeutende Domain-Fälle – und Missbrauch – geworden ist. Die Untersuchung ergab, dass „der Heimatschutz unfaire Immobiliengeschäfte abgeschnitten, heimlich auf rechtliche Absicherungen für Grundstückseigentümer verzichtet und letztendlich die außergewöhnliche Macht der Regierung missbraucht hat, Privatpersonen Land zu entziehen“.
Zu diesen Missbräuchen gehörten die Umgehung von Gesetzen, die Bevorzugung wohlhabenderer Grundstückseigentümer und die willkürliche Verurteilung von Land, was zu Ärger und kostspieligen Gerichtsverfahren von kleineren Grundstückseigentümern führte.
In einigen Fällen haben große Unternehmen bedeutende Domänen genutzt, um ihre Interessen zu fördern. In Belfast, Maine, zum Beispiel, Gegner kämpfen eine kürzliche Abstimmung im Stadtrat, um eine bedeutende Domäne zu verwenden, um Nordic Aquafarms, einer norwegischen Lachsfarm, die Übernahme eines umstrittenen Wattenmeeres zu ermöglichen. Der Oberste Gerichtshof der USA erlaubt ein Energieunternehmen, das dem Bundesstaat New Jersey Land wegnimmt, um eine Pipeline zu bauen.
Vertrauen Sie mir, wenn ich sage, dass kleine Unternehmen diese Art von Schlachten nicht gewinnen werden.
In den meisten Fällen wird Unternehmern, die gezwungen sind, eine Immobilie im Rahmen eines typischen Eminent-Domain-Szenarios zu verlassen, ein „fairer Wert“ für ihre Immobilie angeboten. Dieser Betrag soll von einem unabhängigen Gutachter ermittelt werden. Ich bin sicher, dass der Schätzwert in einigen Fällen den Wert übersteigt, den ein Geschäftsinhaber erhalten würde. Aber es gibt immer ein Immaterielles. Für viele ist ihr Geschäft nicht nur ihr Lebensunterhalt. Es ist ihre Geschichte, ihre Familie, ihr Lebenswerk. Stellen Sie sich vor, wie Sie sich fühlen würden, wenn Sie gezwungen wären, Ihr Unternehmen gegen Ihren Willen zu verkaufen oder sogar umzuziehen. Es kann nicht einfach sein. Aber das ist auch der Preis, den manche zahlen müssen, damit andere weiterkommen.
Was also tun? Die Antwort ist, proaktiv zu sein, nicht reaktiv. Ich habe festgestellt, dass bedeutende Domain-Ansprüche einer Regierung normalerweise nicht aus heiterem Himmel kommen. Es gibt oft eine gewisse Vorwarnung und Zeit, um alternative Pläne zu machen. Viele meiner Klienten, die in dieser Situation waren, wissen auch schon seit geraumer Zeit um das Risiko. Sie können kämpfen, wenn Sie die Ressourcen haben, aber in den meisten Fällen wird die Regierung gewinnen, also kann man im besten Fall mehr Zeit gewinnen. Aber am Ende, wenn Sie glauben, dass Ihr Unternehmen in Gefahr ist, müssen Sie bereit sein. Sie müssen einen Plan haben, Sie müssen sich Zeit lassen, sich anzupassen. Sie müssen bereit sein, eine Änderung vorzunehmen.