Während viele in der Immobilienbranche am Freitagmorgen von der Nachricht überrascht waren, dass die Nationaler Maklerverband Marty Green, Direktor einer Anwaltskanzlei, hatte einer landesweiten Einigung in den Provisionsklagen über 418 Millionen US-Dollar zugestimmt Polunsky Beitel GreenEr gehörte nicht dazu.
„Seitdem die Jury in Kansas City nach kaum ein paar Stunden Beratung ein milliardenschweres Urteil fällte, war klar, dass eine globale Einigung einschließlich NAR die einzig gangbare Lösung war“, schrieb Green in einer E-Mail. „Da sich mehrere der großen Maklerhäuser bereits geeinigt hatten, befand sich NAR in der unhaltbaren Lage, um den Schutz eines Geschäftsmodells zu kämpfen, das durch die Vergleiche bereits gefährdet war.“
Ein Brancheninsider eines Top-Brokerunternehmens teilte eine ähnliche Meinung.
„Wir sind nicht überrascht, dass sich NAR geeinigt hat“, sagte der Insider, der anonym bleiben möchte. „Viele Leute in der Branche glaubten, dass sie es tun würden und dass dies der beste Weg nach vorne sein würde.“
Zusätzlich zu dem Vergleichsbetrag in Höhe von 418 Millionen US-Dollar, der über einen Zeitraum von vier Jahren in einen gerichtlich kontrollierten Trust eingezahlt wird, hat NAR auch zugestimmt, alle Regeln abzuschaffen, die es den Vertretern des Verkäufers erlauben, eine Entschädigung für die Vertreter des Käufers festzulegen. Es wurde außerdem vereinbart, die Angabe von Maklervergütungen in den MLS-Feldern zu verbieten. In der Vergleichsvereinbarung wird außerdem darauf hingewiesen, dass MLS-Teilnehmer, die mit Käufern zusammenarbeiten, eine schriftliche Käufer-Makler-Vereinbarung abschließen müssen.
Laut NAR werden diese Änderungen Mitte Juli 2024 in Kraft treten, sofern der Vergleich genehmigt wird.
Es gibt eine Einigung, aber wie sieht es mit der Genehmigung aus?
Michael Ketchmark, der Hauptanwalt der Kläger in den Klagen Sitzer/Burnett und Gibson, ist zuversichtlich, dass Richter Stephen Bough, der die Klage Sitzer/Burnett überwacht, der Vereinbarung zustimmen wird.
„Wir haben großes Vertrauen in all diese Siedlungen und die Vorteile, die sie den Kursteilnehmern bringen“, sagte Ketchmark. „Wir haben also keine Bedenken, eine Genehmigung zu erhalten.“
Während Ketchmark sagte, er sei mit den Bedingungen des Vergleichs zufrieden und froh, dass NAR „endlich den Weg für seine Agenten findet“, erlaubt der Vergleich dennoch die Fortsetzung der Praxis der kooperativen Entschädigung, etwas, das Ketchmark bereits zuvor gesagt hatte und das er gerne sehen würde abgeschafft.
Die Genossenschaftsentschädigung wird einen weiteren Tag erleben
Gemäß den Bedingungen der Vergleichsvereinbarung können Verkäufer und ihre Listing-Agenten die Provision, die sie dem Agenten des Käufers anbieten möchten, zwar nicht auf dem MLS bewerben, sie kann jedoch dennoch Teil von Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer sein, die von ihren jeweiligen Agenten moderiert werden. Wenn ein Verkäufer oder sein Makler das Angebot außerdem an einem anderen Ort als dem MLS bewerben möchte, kann er den Provisionsbetrag anzeigen, den er bereit ist, dem Makler des Käufers mit dem Angebot zu zahlen.
Trotzdem bezeichnete Steve Berman, der Hauptanwalt der Kläger in der Moehrl-Klage, die Vereinbarung als „Mission erfüllt“.
„Wir haben diesen Fall begonnen, um die NAR-Regeln anzufechten, die den Wettbewerb um Provisionen für Hausverkäufe in den Vereinigten Staaten für Häuser verhindern, die bei mehreren Listing-Diensten gelistet sind“, sagt Berman, geschäftsführender Gesellschafter bei Hagens Berman, schrieb in einer E-Mail. „Dieser Vergleich ändert diese Regeln, sodass es auf Provisionsebene zu Wettbewerb kommt.“
Obwohl Marx Sterbcow, der geschäftsführende Anwalt von Sterbcow Law Groupist froh, dass die Praxis der kooperativen Vergütung weitergeführt werden kann, glaubt jedoch, dass die neuen Regeln, die regeln, wie und wo Agenten Angebote zur kooperativen Vergütung offenlegen können, für Chaos sorgen werden.
„Das MLS darf keine Provisionsangebote mehr enthalten, aber Makler könnten immer noch in den Kommentarbereich des Maklers einfügen, dass sie dem Käufer eine Gutschrift für die Bezahlung ihres Maklers gewähren“, sagte Sterbcow. „Es wird ein absolutes Chaos sein.“
Eine Chance für Top-Agenten
Trotz der potenziellen Unordnung sagten Makler und Branchenführer, es sei wichtig, dass Makler sich daran erinnern, dass die Genossenschaftsvergütung so sei nicht wurde verbannt.
„Wir glauben, dass es am wichtigsten ist, dass die Branche und die Makler verstehen, dass nichts in der Vereinbarung Verkäufer mit der größten Liquidität daran hindert, Hauskäufer bei ihren Vorlaufkosten zu unterstützen“, sagte der Brancheninsider eines Top-Maklerunternehmens gegenüber HousingWire.
Agenten sagten jedoch zu HousingWire, dass dies nicht bedeute, dass die gleichen Praktiken, die heute mit Käufern funktionieren, auch nach der Einigung funktionieren würden
„Was jetzt passieren wird, ist, dass man auf der Verkäuferseite und auf der Käuferseite das verdienen muss, was man tatsächlich verdient.“ Die Tage des Türöffnens sind vorbei. „Die Zeiten, in denen man einfach nur ein Haus zeigt oder darauf wartet, dass ein Käufer Ihnen ein Angebot schickt, das ihm gefällt, sind vorbei“, sagt Jason Posnick, Vertriebsleiter bei Chinatti Realty Group, sagte. „Man muss neue Wege finden, um sich zu differenzieren und hervorzuheben. Es ist eine Chance für die besten Agenten, diejenigen mit den höchsten Fähigkeiten und der besten Arbeitsmoral, an die Spitze aufzusteigen.“
Posnick glaubt, dass Teilzeitagenten darunter leiden werden, was Jason Haber, a Kompass Agent und Mitbegründer der Amerikanischer Immobilienverbandstimmt zu.
„Agenten, die nicht gut mit ihren Kunden kommunizieren und Schwierigkeiten haben, ihr Wertversprechen auszudrücken, werden es in Zukunft enorm schwer haben, und wir werden wahrscheinlich weniger Agenten haben, weil viele letztendlich die Branche verlassen werden“, sagte Haber.
Eine Chance für eine branchenweite Konsolidierung
Steve Murray, der Mitbegründer von RealTrendsgeht davon aus, dass die Bedingungen der Vergleichsvereinbarung zu einem ähnlichen Druck bei den Maklern führen werden.
„Fast jedes Mal in der Geschichte hat die US-Bundesregierung in einen Rechtsstreit dieser Art gegen eine ganze Branche verwickelt und dieser Branche drakonische Veränderungen auferlegt, was zu einer erheblichen Konsolidierung geführt hat“, sagte Murray. „Ich glaube absolut, dass das hier passieren wird.“
Branchenexperten glauben, dass dies durch die Tatsache verschärft werden könnte, dass der Vergleich keine Unternehmen abdeckt, die im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen von mehr als 2 Milliarden US-Dollar hatten.
„NAR hat dabei effektiv mindestens 100 der führenden Immobilienmakler völlig außer Gefecht gesetzt“, sagte Sterbcow zu dieser Bestimmung. „Es gibt immer noch alle anderen Klagen und das bezirksübergreifende Streitbeilegungsgremium, daher glaube ich nicht, dass das Problem dadurch wirklich gelöst wird.“
Auch Ketchmark ging darauf ein und stellte fest, dass die Vereinbarung einen Mechanismus vorsieht, um Unternehmen mit größerem Volumen von Provisionsklagen zu befreien. Dies kann besonders wichtig sein für HomeServices of Americader nun der einzige verbleibende Angeklagte in den Klagen Sitzer/Burnett, Moehrl und Nosalek ist.
„Jetzt macht die gesamte Branche Fortschritte und erkennt, dass sie ihre Vorgehensweise ändern muss“, sagte Ketchmark. „Es ist Zeit für HomeServices of America und Berkshire Hathaway Energy dasselbe zu tun. Wir werden ihnen die Möglichkeit bieten, ihre Agenten und Makler zu schützen und einen Weg nach vorne zu finden.“
HomeServices of America lehnte eine Stellungnahme zur Vergleichsvereinbarung ab.
Vorausschauen
Während HomeServices of America und andere über ihre Optionen nachdenken und Agenten und Makler versuchen herauszufinden, was die Einigung für sie und ihr Unternehmen bedeutet, wird die Branche erneut in Unsicherheit versinken, aber Murray glaubt, dass dies so bleiben wird.
„Wir werden jetzt in eine Phase des leichten Chaos geraten, während Makler und Agenten versuchen, die Art und Weise zu klären, wie sie ihre Geschäfte abwickeln werden“, sagte Murray. „Aber ich habe 47 Jahre lang solche Dinge durchgemacht – schreckliche Märkte, Änderungen in der Praxis, neue Modellherausforderungen – und meiner Meinung nach haben Makler und Agenten immer einen Weg gefunden, sich anzupassen. Es wird einige Zeit dauern, das alles zu klären, aber sie werden es schaffen.“