Es ist kein Geheimnis, dass 2023 ein schwieriges Jahr für den Hauskauf war. Da die Hypothekenzinsen kurzzeitig über 8 % lagen und die Immobilienpreise das ganze Jahr über Rekorde brachen, beschlossen viele potenzielle Verkäufer einfach, sich nicht die Mühe zu machen, ihre Häuser zum Verkauf anzubieten, was die ohnehin schon knappen Lagerbestände noch verschlimmerte.
Neue Daten aus dem US-Volkszählungsamt Die letzte Woche veröffentlichte Studie zeigt, wie drastisch sich der Wohnungsbestand seit 2020 verändert hat, während wöchentliche Daten von Altos-Forschung bietet einige Einblicke, wie es weitergeht.
Die Daten des Census Bureau zu Schätzungen des Wohnungsbestands beschreiben zwei Zyklen in diesem Jahrzehnt – den Ausbruch der Pandemie und den Anstieg der Zinssätze –, die sich katastrophal für den zum Verkauf stehenden Wohnungsbestand des Landes ausgewirkt haben.
2020–2021: Der Schock für das System
Der Ausbruch der Pandemie und die staatlichen Lockdowns lösten einen Hype um Wohnungen aus, insbesondere solche abseits überfüllter Innenstädte und mit ausreichend Platz für Heimbüros und Homeschooling. Potenzielle Eigenheimkäufer waren mit niedrigen Zinssätzen, ausgesetzten Studienkreditzahlungen und Konjunkturschecks ausgestattet.
Die Zahl der Eigentumswohnungen stieg sprunghaft an, wodurch die Zahl der leerstehenden, zum Verkauf stehenden Häuser schnell zurückging. Mieter bewohnten weniger Wohnungen und es wurden weniger leerstehende Wohnungen für sie reserviert.
Die Zahl der „vom Markt ferngehaltenen“ Häuser – Zweitwohnungen, Ferienhäuser und andere, die weder zum Verkauf, zur Miete noch bewohnt sind – ist geschrumpft. Dies könnte daran liegen, dass ihre Eigentümer bei schnell steigenden Preisen Gewinne einsteckten, weil diejenigen, die sich Zweitwohnungen leisten konnten, mit dem Kauf zurückblieben, oder an einer Kombination aus beidem.
Auch die Saisonunterkünfte gingen erheblich zurück. Dies ist wahrscheinlich auf die Tatsache zurückzuführen, dass Saisonwohnungen – definiert als Häuser, die für die periodische Belegung, beispielsweise für Ferienresortgäste oder Landarbeiter, vorgesehen sind – gewinnbringend verkauft werden konnten, um die steigende Nachfrage von Eigenheimkäufern zu decken, und während der Reisebeschränkungen und der schwachen Reisenachfrage der Pandemie nicht benötigt wurden .
Die meisten der im Jahr 2020 begonnenen Trends setzten sich im Jahr 2021 fort, mit Ausnahme der von Mietern bewohnten Wohnungen, die in der zweiten Jahreshälfte über das Niveau von 2019 stiegen. Dies war wahrscheinlich auf den anhaltenden Rückgang der zum Verkauf stehenden leerstehenden Häuser zurückzuführen, der es potenziellen Käufern erschwerte, ein Haus zum Kauf zu finden.
Viele der gleichen Pandemiekräfte, die den Hauskaufwahn auslösten, führten auch zu einem rasanten Tempo der Inflation. Im Jahr 2022 begann die Federal Reserve, Maßnahmen zur Bekämpfung dieser Marktkräfte zu ergreifen, indem sie die Zinssätze erhöhte und damit den zweiten Zyklus der Bestandsveränderungen einleitete.
2022–2023: Das Hochzinsumfeld
Innerhalb von zwei Jahren erhöhte die Federal Reserve die Zinsen elf Mal, was einem Gesamtanstieg von 5,25 Prozentpunkten entspricht, dem schnellsten Zinserhöhungstempo seit vier Jahrzehnten. Seit Juli 2023 hat sie in jeder Sitzung des Offenmarktausschusses der Federal Reserve den Zinssatz bei einem effektiven Zinssatz von 5,33 % gehalten, auch in der Sitzung letzte Woche.
Die Hypothekenzinsen folgten diesem Beispiel und schmälerten die Kaufkraft der Käufer. Der plötzliche Anstieg der Preise hielt potenzielle Verkäufer davon ab, ihre Häuser zu verkaufen, da sie mit viel höheren monatlichen Zahlungen für ein Haus gleicher Größe konfrontiert wären, wenn sie ein anderes Haus verkaufen und kaufen würden – sofern sie sich überhaupt für ein Haus gleicher Größe qualifizieren würden wie sie derzeit besitzen.
Dadurch wurden die Lagerbestände in den Jahren 2022 und 2023 noch weiter verknappt, was dazu führte, dass die Immobilienpreise Monat für Monat Rekordhöhen erreichten.
Das Hochzinsumfeld trieb die Eigenvermietung weiter in die Höhe, während gleichzeitig die Zahl der vom Markt zurückgehaltenen Häuser, der Saisonwohnungen und der zum Verkauf leerstehenden Häuser zurückging. Dass die Zahl der Eigenheime im Laufe des Jahres 2023 – einem miserablen Jahr für Hausverkäufe – gestiegen ist, zeigt, wie sehr die jüngsten Hauskäufer an ihren niedrigen Zinssätzen festhalten.
Hohe Zinsen, gepaart mit geringen zum Verkauf stehenden Lagerbeständen und hohen Immobilienpreisen haben auch zu einem Anstieg der Zahl der Hausmieter geführt. Im vierten Quartal 2023 gab es fast 2 Millionen mehr Mietwohnungen als im gleichen Quartal 2019.
Das Umfeld hat auch viele Hausbesitzer dazu veranlasst, ihre Häuser zur Miete statt zum Verkauf anzubieten. Die Zahl der zur Miete leerstehenden Häuser stieg im vierten Quartal 2023 um 4 % gegenüber dem gleichen Quartal vor fünf Jahren, während die Zahl der zum Verkauf leerstehenden Häuser um 36 % zurückging.
Wenn sich der Lagerbestand erholt
Die Extreme der 2020er Jahre haben den zum Verkauf stehenden Lagerbeständen schwere Rückschläge versetzt. Zuerst hat der Wohnungsboom in den Jahren 2020–2021 einen großen Teil der vorhandenen Bestände gekostet, dann hat die Serie von Zinserhöhungen in den Jahren 2022–2023 potenzielle Verkäufer davon abgehalten, diese Bestände wieder aufzufüllen.
In den 2020er Jahren kam es auch zu einem Abzug von zum Verkauf stehenden Beständen aus Zweitwohnungen, Ferienhäusern und Saisonhäusern. Auch Hausbauer haben ihren Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern aufgestockt, wodurch die Gesamtzahl der Häuser in den USA seit dem vierten Quartal 2018 um 8,7 % gestiegen ist. Aber keines dieser Ventile hat den Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern oder die daraus resultierenden hohen Eigenheime gemildert Preise.
Die Mehrheit der zum Verkauf stehenden Häuser werden von Eigentümern mit niedrigen Hypothekenzinsen gehalten, die lieber bleiben oder vermieten als verkaufen, ein Phänomen, das als „Sperrung der Hypothekenzinsen“ bekannt ist. Darüber hinaus altern die Boomer-Jahre länger an Ort und Stelle, wodurch der verfügbare Wohnungsbestand weiter dezimiert wird. Tatsächlich ist die Zahl der Eigentumswohnungen so hoch wie nie zuvor, während der Anteil der Eigentumswohnungen deutlich über dem Niveau vor der Pandemie liegt.
Die einzige offensichtliche Änderung, die dazu führen könnte, dass erhebliche zum Verkauf stehende Lagerbestände wieder auf den Markt kommen, sind niedrigere Hypothekenzinsen. Wie schnell würden Verkäufer zurückkehren, wenn die Preise niedriger wären? Einen ersten Test erlebten wir im Dezember und Januar, als das FOMC Zinssenkungen für 2024 prognostizierte.
Als die Zinsen von Oktober bis Dezember stark zu sinken begannen und im Januar bei etwa 6,6 % lagen, stiegen die Neueinträge von Jahr zu Jahr in 14 von 15 Wochen an, wie aus Daten von Altos Research hervorgeht, das wie HousingWire zu HW gehört Medien.
Die Daten sind ein ermutigendes Zeichen dafür, dass Eigentümer von Häusern zum Verkauf auf die Hypothekenzinsen reagieren werden, was darauf hindeutet, dass Zinssenkungen in diesem Jahr zu einem raschen Anstieg der zum Verkauf stehenden Häuser führen könnten.
Weniger ermutigend ist jedoch, wie bald der Markt Zinssenkungen erleben könnte. Die Hypothekenzinsen stiegen diese Woche zum ersten Mal im Jahr 2024 auf über 7 %, nachdem ein starker Arbeitsmarktbericht und Kommentare des Vorsitzenden der Federal Reserve, Jerome Powell, darauf hindeuteten, dass Kürzungen weniger unmittelbar bevorstanden, als viele Anleihen- und Aktienhändler angenommen hatten.